En Colorado, los desalojos a veces se conocen como «Entrada Forzosa & Detainer» (FED). Al igual que en otros estados, los arrendadores y administradores de propiedades de Colorado deben seguir todas las normas y reglamentos establecidos por la ley estatal al desalojar a un inquilino. De lo contrario, el proceso de desalojo fracasará.
Un propietario que realiza cualquier conducta fuera del proceso judicial, como amenazar al inquilino, tomar sus pertenencias personales, terminar los servicios esenciales o los servicios públicos, o bloquear al inquilino, puede ser responsable ante el inquilino por cualquier daño incurrido.
Una guía para el proceso de desalojo en Colorado
Usted debe tener una razón legal para desalojar a un inquilino en Colorado antes de la expiración del término del contrato. En general, la ley del estado de Colorado es directa en este sentido. De acuerdo con las leyes de desalojo de Colorado, usted puede desalojar a un inquilino por varias razones, incluyendo, pero no limitándose a:
- Incumplimiento del pago de la renta
- Incumplimiento reiterado de los términos del contrato de arrendamiento
- Incurrir en actividades ilegales
- Entregándolo al inquilino en persona
- Dejándolo en un lugar visible de la propiedad, si el inquilino no está presente
- Entregando la documentación en el lugar de trabajo del inquilino
- Entregando la notificación a un familiar del inquilino que tenga al menos 16 años
- El propietario no mantuvo las áreas comunes seguras.
- El pacto implícito de disfrute tranquilo de las instalaciones fue violado al dejar entrar una «molestia».»
- El arrendador no reparó los defectos potencialmente peligrosos de la propiedad, como los sistemas eléctricos o de gas defectuosos.
- El desahucio se basa en motivos discriminatorios como la situación familiar, el credo, el origen nacional, la raza, la religión o la discapacidad.
- El desalojo es una represalia por quejarse del estado de la unidad.
Independientemente de la razón, primero debe rescindir el contrato de alquiler o arrendamiento. Y el primer paso para desalojar a un inquilino es entregarle un aviso de desalojo por escrito de 3 días.
En Colorado, el aviso de 3 días también se conoce como «Demanda de Cumplimiento». Con este aviso, el inquilino sólo tiene dos opciones: Hacer algo con respecto a la violación, o irse. A continuación, puede presentar una demanda de desalojo si el inquilino no toma ninguna medida dentro de los tres días.
También puede desalojar a un inquilino por cometer violaciones más graves. Estas incluyen actividades delictivas dentro de la unidad de alquiler o en las instalaciones, o ser violento con otro inquilino.
En el caso de violaciones graves, debe dar al inquilino un aviso de tres días para que abandone la vivienda. A continuación, puede seguir adelante y presentar una demanda de desahucio después de tres días si el inquilino no desaloja las instalaciones.
Notificación de terminación sin causa
Arrendamiento de mes a mes
Para terminar un arrendamiento de mes a mes, debe dar al inquilino una notificación de 7 días. El aviso informa al inquilino de que el contrato no se prorrogará por otro mes y que el arrendamiento expirará en siete días.
Arrendamiento a plazo fijo
De forma similar al arrendamiento mes a mes, debe esperar hasta el final del plazo del contrato antes de desalojar al inquilino. Sin embargo, no necesita entregarle al inquilino una notificación, ya que los arrendamientos de plazo fijo expiran por sí mismos de acuerdo con una fecha específica.
Además, los arrendamientos de plazo fijo suelen tener disposiciones para transformarlos en un arrendamiento de mes a mes o una extensión por otro plazo.
Entregar una notificación de desalojo en Colorado
Puede entregar la notificación de desalojo o la notificación de desalojo al inquilino de una de las siguientes maneras.
Si el inquilino no hace caso de las notificaciones, puedes proceder al procedimiento formal de desahucio rellenando algunos formularios. Estos formularios pueden incluir un formulario CRCCP 1A (citación en entrada forzosa y retención ilícita), el formulario JDF 99 (demanda en entrada forzosa y retención) y un formulario CRCCP 3 (respuesta en virtud del procedimiento civil simplificado).
Desalojo del inquilino
Sólo un agente de la ley puede desalojar por la fuerza a un inquilino de una unidad de alquiler. Es ilegal que un propietario intente desalojar a un inquilino. Si lo hace, el inquilino puede demandarle ante los tribunales.
Una vez realizado el proceso de desalojo, puede encontrar que el inquilino ha dejado sus pertenencias personales. A diferencia de la mayoría de los estados, la ley no exige a los propietarios de Colorado que almacenen las pertenencias de los inquilinos si han tenido que recurrir al desalojo forzoso.
En cambio, debe notificar al inquilino sus pertenencias primero, y luego esperar 15 días antes de venderlas o deshacerse de ellas. Si el inquilino se mudó voluntariamente, usted está obligado a enviar la notificación por correo a su última dirección conocida y luego esperar 30 días antes de disponer de los artículos.
Defensas del inquilino ante el desalojo en Colorado
Las defensas comunes de desalojo de inquilinos en Colorado incluyen:
Escritura de restitución
Suponiendo que el juez falle a su favor, debe solicitar una Escritura de restitución. Una Orden de Restitución ordena al sheriff que le ayude a sacar por la fuerza al inquilino de la propiedad alquilada. El inquilino tendrá entonces 24 horas para desalojar o enfrentar el desalojo.
También, bajo el Estatuto Revisado de Colorado 13-4-123 , el inquilino deberá pagar los honorarios de los abogados y los costos de los desalojos. Colorado es un estado en el que «el perdedor paga».
Al desalojar a un inquilino, los propietarios deben seguir cuidadosamente todas las normas y procedimientos requeridos por las leyes de desalojo de Colorado. Se recomienda contratar los servicios de un abogado competente si necesita algún tipo de ayuda.
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