Si usted frecuenta los foros en línea para los inversionistas de bienes raíces, es fácil asumir que todo el mundo comienza con las propiedades residenciales, pero si usted realmente quiere ser un exitoso inversionista de bienes raíces, tiene que pasar a comercial.
Parece que la mayoría de los inversores creen que los inmuebles residenciales son la piscina de los niños y que los inversores inmobiliarios «maduros» se pasan a los comerciales en cuanto han acumulado suficiente experiencia y tienen acceso a suficientes fondos.
¿Pero son los inmuebles comerciales mejores que los residenciales?
He estado investigando esta cuestión durante algún tiempo. Resulta que hay partidarios acérrimos y defensores convincentes en ambos lados del debate.
Así que echemos un vistazo a dónde difieren las dos estrategias…
Es más fácil aumentar el valor de una propiedad comercial
El valor de mercado de una propiedad residencial se determina por el valor medio de las propiedades comparables en el barrio. Esto se basa principalmente en las características brutas, como el número de dormitorios y baños. Así que, en general, una propiedad de dos dormitorios y dos baños con electrodomésticos de alta gama tiene más o menos el mismo valor que otra casa de dos dormitorios y dos baños en la misma manzana que tiene una cocina muy básica.
Los inmuebles comerciales se valoran con un enfoque más preciso. Claro que se tienen en cuenta las comparaciones locales. Pero el valor de mercado se basa casi por completo en la cantidad de ingresos generados por la propia propiedad. Por lo tanto, una mejora estratégica pero poco costosa puede tener un gran impacto en el valor de reventa de una propiedad si aumenta los ingresos generados por la propiedad comercial.
Disfrute de plazos de arrendamiento más largos con las propiedades comerciales
Los arrendamientos comerciales son mucho más largos que los residenciales. Los arrendamientos residenciales suelen ser de 12 meses. Un arrendamiento comercial suele ser de al menos tres años. Los contratos de cinco y 10 años no son infrecuentes.
Los beneficios de un contrato de arrendamiento más largo son:
- Más garantía de un flujo de caja fiable
- Tasa de vacantes más baja
- Costes de rotación más bajos
- Por supuesto, hay un inconveniente en los plazos de arrendamiento más largos. Si no está satisfecho con un inquilino, es más fácil simplemente no renovar un contrato de arrendamiento a corto plazo (y hacer que se vaya) que romper un contrato de arrendamiento a largo plazo.
Los inmuebles residenciales tienen un rendimiento más consistente en las recesiones económicas
Los inmuebles residenciales capean las recesiones económicas mucho mejor que los locales comerciales. Cuando se produce un descenso del mercado, los minoristas suelen ser los primeros en sufrirlo, y pueden verse muy afectados. Incluso en buenas condiciones económicas, los propietarios de pequeñas empresas tienen un alto índice de fracaso. Por lo tanto, aunque los contratos de arrendamiento de los locales comerciales sean más largos, no hay garantía de que el inquilino de un local comercial vaya a estar en activo durante toda la duración del contrato.
Independientemente de lo que haga la economía, la gente necesita un lugar donde vivir. Y cuando hay una recesión, los propietarios de viviendas no sufren tanto o tan rápido como los comerciantes. Los inquilinos dan mucha prioridad al pago del alquiler para poder estar seguros de tener un lugar al que llamar hogar.
La inversión inmobiliaria residencial tiene menos barreras de entrada
Es más fácil empezar con la inversión inmobiliaria residencial, porque es más fácil de entender. La mayoría de nosotros hemos sido inquilinos en algún momento de nuestras vidas. Entendemos la relación propietario/inquilino. Estamos familiarizados con lo que se espera de ambos lados de la mesa. Se necesita muy poca experiencia – y mucho menos dinero – para invertir en bienes raíces residenciales.
Los acuerdos comerciales son mucho más complicados y requieren mucha más investigación para encontrar y evaluar. Para comprar un edificio comercial se necesita mucho más dinero que para comprar una vivienda unifamiliar. Y los riesgos son mayores. Para empezar, hay mucho más dinero en juego. Y todo ese dinero se invierte en un activo duro que no se puede trasladar físicamente ni liquidar con facilidad.
El grupo de compradores es mayor para las propiedades residenciales
El sector de las ventas al por menor de la economía estadounidense no ha tenido un buen rendimiento en comparación con otros sectores. Las tiendas minoristas se enfrentan a la dura competencia de los grandes almacenes como Walmart. Y también hay minoristas en línea que a menudo pueden entregar los mismos productos más baratos y mucho más cómodos.
Hay de espacios comerciales vacíos en muchas partes del país. Simplemente no hay suficientes inquilinos minoristas para llenarlos todos. Esto hace que bajen los precios de los alquileres. Y a menudo se tarda una media de seis meses en alquilar un espacio comercial. Este es un factor que aumenta el coste de las vacantes.
Por otro lado, los alquileres residenciales tienen una demanda constante en la mayor parte del país. Todo el mundo necesita un lugar para vivir. Y muchos Millennials están alquilando durante más tiempo antes de comprar casas. Se necesita menos tiempo para encontrar un inquilino. A menudo sólo se tarda entre 30 y 45 días en la mayoría de los mercados. Recientemente alquilé una de mis propiedades sin tiempo de desocupación. Un inquilino se fue el 30 de junio, y uno nuevo se mudó el 1 de julio.
Las operaciones comerciales son más complicadas de analizar
Puede ganar dinero con la inversión inmobiliaria residencial de tres maneras: flujo de caja, apreciación y acumulación de capital a través del pago de un préstamo. Con los bienes raíces residenciales, es útil entender los ratios comunes como el retorno de la inversión, el retorno de efectivo sobre efectivo y la tasa de capitalización (cap). Con las propiedades comerciales, es necesario entender y evaluar estas y otras métricas.
La inversión inmobiliaria comercial es más parecida a la de un pequeño negocio. Lo más importante para ganar dinero es aumentar los ingresos operativos netos. Además de otros ratios de adquisición y valoración, hay que conseguir detalles como los registros de mantenimiento, los gastos y el historial de alquileres, que a menudo no se encuentran en un listado. E igual de importantes son los ratios y análisis operativos. Hay que mirar las cuentas de resultados de los últimos 12 meses.
¿Qué es más fácil de financiar?
Sobre este punto, he leído información contradictoria de inversores experimentados. Una parte dice que es más fácil conseguir grandes cantidades de capital para una operación comercial que generar cantidades menores para propiedades residenciales.
Pero la otra parte dice que muchos bancos son reacios a prestar en espacios comerciales al por menor, porque son vistos como un riesgo más alto debido al efecto minorista online.
Un factor clave que afecta a la financiación es la ubicación. Algunas áreas metropolitanas están en auge, pero otras se encuentran en las profundidades de un bache económico. El consenso de los prestamistas comerciales donde yo vivo parece ser que los bancos no están interesados en escribir un préstamo a menos que haya inquilinos con contratos de arrendamiento a largo plazo ya en su lugar. Por lo tanto, no hay muchas ofertas buenas. Si un propietario ya tiene una propiedad con inquilinos sólidos, ¿por qué iban a vender?
¿Qué ofrece un mejor retorno de la inversión?
Los inversores y los expertos no se ponen de acuerdo en los números cuando se trata del retorno de la inversión. Los inversores residenciales de mi zona aspiran a una rentabilidad del 8-12% después de todos los gastos. Los inversores de algunas partes del país ni siquiera pensarían en una propiedad de alquiler si no promete una rentabilidad de al menos el 15%.
La rentabilidad de la inversión también varía de un tipo de propiedad a otra. No hay una media que se aplique a todas las propiedades en alquiler. Depende de la ubicación, del tipo de propiedad, de la tasa de vacantes, de los costes de gestión de la propiedad y de otros factores.
En el caso de las propiedades comerciales, los inversores comparan las propiedades fijándose principalmente en la tasa de capitalización y en los rendimientos en efectivo. Una vez más, hay mucha variación en función de la ubicación y el tipo de propiedad, pero el consenso parece ser que los inversores comerciales aspiran a una tasa de capitalización del 8-15% y un rendimiento de efectivo sobre efectivo del 10%.
Me quedo con el residencial… por ahora
Es crucial mantener su riesgo al mínimo, ya sea que esté invirtiendo en residencial o comercial.
Los bienes raíces comerciales requieren un mayor desembolso de efectivo. Y estás poniendo todos los huevos en la misma cesta si puedes permitirte una sola propiedad comercial. Con las propiedades residenciales, usted puede repartir su riesgo y diversificar a través de múltiples tipos de propiedades ubicadas en diferentes áreas.
He aprendido que los inversores pueden hacer – y perder – mucho dinero en cada nicho de bienes raíces. Los que lo hacen bien eligen un nicho que entienden, se convierten en expertos en su nicho y ejecutan una estrategia sólida dentro de ese nicho. Los novatos que se lanzan porque han visto a otra persona ganar dinero y creen que debe ser fácil acaban perdiendo.
En este punto de mi carrera inversora, me voy a quedar con el residencial. Tengo experiencia en ese nicho. Además, creo que es más arriesgado poner todos mis fondos en una sola propiedad comercial que repartir mi riesgo entre muchas propiedades residenciales. No es un contratiempo financiero tan grande si pierdes tu objetivo con una sola vivienda unifamiliar. Es un coste mucho más alto si pierdes el objetivo con un edificio comercial.