Una moratoria de desalojo más limitada en Illinois continúa hasta el 3 de abril de 2021
A partir del 5 de marzo de 2021, la administración del gobernador J.B. Pritzker extendió una versión de la prohibición estatal de desalojos residenciales hasta el 3 de abril de 2021. Esta prórroga es bien recibida por algunos arrendatarios de Illinois que se enfrentan a graves dificultades financieras debido a los desplazamientos económicos causados por Covid. Los propietarios podrían considerar la prórroga modificada como un indulto limitado, también, ya que coloca a ciertos inquilinos más ricos fuera de su alcance protector. En cambio, las moratorias de desahucio de marzo a octubre se aplicaban a todos los inquilinos, independientemente de su situación económica. Este compromiso pretende reconocer el impacto financiero en los propietarios, que a menudo dependen de los cobros de los alquileres para pagar sus propias obligaciones con los acreedores.
La moratoria de desahucios de noviembre proporcionaba protección sólo a aquellos inquilinos o residentes que son «Personas Cubiertas.» Una «Persona Cubierta» es aquella que cumple con las cuatro métricas siguientes: «1) la persona o bien (i) espera ganar no más de $ 99,000 en ingresos anuales para el año calendario 2020 (o no más de $ 198,000 si presenta una declaración de impuestos conjunta), (ii) no estaba obligada a reportar ningún ingreso en 2019 al U.S. Servicio de Impuestos Internos, o (iii) recibió un Pago de Impacto Económico de conformidad con la Sección 2001 de la Ley CARES;» y es (2) «incapaz de hacer un pago completo de alquiler o vivienda debido a una dificultad relacionada con la COVID-19, incluyendo, pero no limitado a, la pérdida sustancial de ingresos, la pérdida de horas compensables de trabajo o salarios, o un aumento en los gastos de bolsillo directamente relacionados con la pandemia de COVID-19;» y (3) «el individuo está utilizando sus mejores esfuerzos para hacer pagos parciales a tiempo que son tan cercanos al pago completo como las circunstancias del individuo pueden permitir, teniendo en cuenta otros Gastos No Discrecionales;» y (4) el desalojo probablemente dejaría al individuo sin hogar . .».
Los propietarios deben dar a los inquilinos la oportunidad de demostrar que cumplen esta prueba de cuatro partes. En concreto, los propietarios deben proporcionar un formulario de declaración al residente o inquilino al menos cinco días antes de la notificación de finalización del alquiler. Si el inquilino puede demostrar que cumple los cuatro requisitos de la prueba de la Persona Cubierta, el caso de desahucio fracasará a menos que la «persona suponga una amenaza directa para la salud y la seguridad de otros inquilinos o un riesgo inmediato y grave para la propiedad».»
Algunos propietarios se alegrarán de saber que pueden iniciar nuevos casos de desahucio contra quienes no son Personas Cubiertas. Pero los propietarios, tomen nota: la orden de noviembre (incorporada por la orden de diciembre) ordena a las fuerzas del orden que retrasen la ejecución de las órdenes de desalojo válidas «a menos que se haya comprobado que el inquilino, arrendatario, subarrendatario o residente de la propiedad residencial representa una amenaza directa para la salud y la seguridad de otros inquilinos o un riesgo inmediato y grave para la propiedad.» Como tal, una orden de desalojo válida tiene una utilidad limitada a corto plazo.
Las órdenes ejecutivas explican que los desalojos requieren interacciones en persona entre los residentes, las fuerzas del orden, los encargados de la mudanza y los familiares o amigos que acogen a los inquilinos desalojados en sus hogares. La pausa continuada de los desalojos residenciales pretende evitar esas interacciones en persona y, con ello, frenar la propagación del virus. No es de extrañar que los recuentos de casos de Covid hayan aumentado en los meses más fríos, ya que un mayor número de residentes de Chicago e Illinois permanecen en sus casas. Como estas tendencias coinciden con la finalización reprogramada de la prohibición de desalojo de los CDC el 31 de marzo de 2021, los defensores de la salud pública apoyan firmemente la renovación de la prohibición de desalojo modificada por el gobernador Pritzker para ayudar a reducir la propagación del Coronavirus en las comunidades de Illinois.
La Administración Biden extiende la moratoria de desalojos de los CDC hasta el 31 de marzo de 2021
En el Día de la Inauguración, el presidente Biden pidió a los CDC que extendieran su moratoria de desalojos a nivel nacional. Advirtió que 14 millones de estadounidenses están atrasados en el pago de la renta, y buscó evitar una ola de desalojos que abrume a los albergues y aumente la propagación de Covid-19. El miércoles 20 de enero de 2021, el CDC anunció que prorrogaría la actual moratoria de los desalojos residenciales hasta al menos el 31 de marzo de 2021. Pero señores propietarios, anímense, el presidente Biden también pidió al Congreso que apruebe una amplia reducción de los alquileres para aliviar la carga de los propietarios.
Los Centros de Control de Enfermedades emitieron una moratoria inicial y temporal de desalojos en septiembre de 2020 con amplias protecciones para ciertos inquilinos en todo el país. A diferencia de la Ley CARES, que establecía una moratoria temporal sólo para aquellas propiedades garantizadas por hipotecas respaldadas por el gobierno federal (incluidas las hipotecas de Freddie Mac y Fannie Mae), la orden de los CDC pretende extenderse a todas las propiedades residenciales (independientemente de si están garantizadas por hipotecas respaldadas por el gobierno federal) que estén ocupadas por inquilinos que cumplan con ciertos umbrales de ingresos, que hayan solicitado asistencia gubernamental, que hayan perdido ingresos debido a la pandemia y que se queden sin hogar si son desalojados. Los inquilinos deben firmar una declaración para poder acogerse a la ayuda. La declaración se incluye como «Anexo A» de la orden del CDC, y aclara que la obligación del inquilino de pagar el alquiler no se ve modificada ni sustituida por la prohibición de desalojo. La orden de los CDC no se aplica a jurisdicciones como la de Illinois, que tienen en vigor una moratoria sobre los desalojos residenciales que proporciona el mismo o mayor nivel de protección de la salud pública que la orden de los CDC – pero si el gobernador Pritzker decide no renovar la moratoria de Illinois después de que expire el 3 de abril de 2021, la moratoria de los CDC proporcionará un parche para los inquilinos de Illinois que califiquen durante casi dos meses más.
¿Cuándo se reanudarán los desalojos en Illinois?
La moratoria de desalojo de Illinois prohíbe la presentación de acciones de desalojo residencial y la ejecución de desalojos residenciales hasta el 3 de abril de 2021. Las órdenes ejecutivas anteriores relacionadas con la presentación de desalojos en Illinois, como la Orden Ejecutiva 2020-55, también aclararon que nada en la moratoria se interpretará para eximir a los inquilinos de sus obligaciones de hacer pagos de renta o de cumplir con sus contratos de arrendamiento.
También aclara que no se extiende a las circunstancias en las que «se ha encontrado que el inquilino representa una amenaza directa para la salud y la seguridad de otros inquilinos, un riesgo inmediato y grave para la propiedad, o una violación de cualquier código de construcción aplicable, ordenanza de salud o regulación similar.» En otras palabras, la prohibición de desalojo temporal está diseñada para proteger sólo a los inquilinos que serían desalojados por falta de pago del alquiler, en contraposición a otras violaciones del contrato. Algunos propietarios se quejan de que la moratoria de desahucio está animando a los inquilinos a dejar de pagar sus alquileres, pero nada en la moratoria exime al inquilino de su obligación de pagar el alquiler. Simplemente proporciona a los inquilinos una vivienda estable hasta que la moratoria transcurra.
El Gobernador Pritzker extendió la moratoria de desalojo en agosto después de la carta del 20 de agosto de 2020 del Sheriff del Condado de Cook al Juez Jefe Evans y a la administración del Gobernador instando al alivio de la COVID-19 tanto para los inquilinos como para los propietarios. El Sheriff Dart señaló que aproximadamente 250,000 hogares en el Condado de Cook podrían enfrentar desalojos. Como el Sheriff se encarga de hacer cumplir las órdenes legales de desalojo, Dart compartió una preocupación sobre la probable propagación de COVID-19 si los inquilinos desalojados se amontonan en los refugios o en las casas de familiares y amigos.
La Ordenanza de Protección de la Moratoria de Desahucios de Chicago proporciona protecciones adicionales a los inquilinos
El Ayuntamiento de Chicago aprobó una Ordenanza de Protección de Desahucios COVID-19 en su sesión legislativa de mediados de junio. Esta nueva ordenanza exige que los propietarios amplíen un periodo de «enfriamiento» de siete días si los inquilinos responden al aviso de cinco días con una Notificación de Arrendamiento y pueden demostrar que el alquiler impagado se deriva de pérdidas financieras que son causadas por la pandemia del Coronavirus.
La Ordenanza pretende claramente prevenir las condiciones que conducen a la pérdida de la vivienda, aunque protege a los propietarios exigiendo a los inquilinos el pago del alquiler y proporcionando excepciones a la regla general. Por ejemplo, los propietarios pueden iniciar un procedimiento de desalojo si «un inquilino supone una amenaza directa para la salud y la seguridad de otros inquilinos, un riesgo inmediato y grave para la propiedad, o una violación de cualquier código de construcción, ordenanza sanitaria o normativa similar aplicable»
- Más información: Qué pueden hacer los propietarios si un inquilino pide saltarse o retrasar el pago del alquiler?
En caso de que los propietarios estén pensando en realizar un desalojo DIY, este es el trato: no lo hagas. Los cierres son ilegales en los apartamentos de Chicago. La ley de propietarios e inquilinos de Chicago también favorece en gran medida a los inquilinos en casos de conducta de represalia. Los propietarios pueden acabar en problemas legales si insinúan siquiera que están dispuestos a eludir el proceso legal de desahucio y la moratoria de desalojo. Multas costosas y honorarios legales esperan a los propietarios que intentan realizar desalojos de autoayuda en Chicago.
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