Para que se le otorgue una varianza de zonificación a través de la Junta de Apelaciones de Zonificación del Estado de Nueva York (ZBA), usted debe demostrar que las restricciones de zonificación existentes han causado «dificultades innecesarias». Tendrá que cumplir ciertas condiciones para demostrar la existencia de dificultades innecesarias, incluyendo la presentación de pruebas de que las restricciones de zonificación existentes le han impedido obtener un rendimiento razonable de su propiedad; y la garantía de que la variación de uso solicitada no alterará el carácter esencial del vecindario circundante. Siga leyendo para saber qué pasos debe seguir y qué condiciones debe cumplir para que le concedan una variante de zonificación…
¿Qué es una variante de zonificación?
Una variante de zonificación proporciona al propietario el permiso legal para construir estructuras o utilizar el terreno de forma contraria a las condiciones de zonificación locales existentes. Las variantes de zonificación sólo pueden ser concedidas por la Junta de Apelación de Zonificación del Estado de Nueva York y los solicitantes deben cumplir con ciertas estipulaciones para calificar. En la mayoría de los casos, usted pedirá a la ZBA que exima a su propiedad de las ordenanzas locales de zonificación que están afectando negativamente a su capacidad para hacer un uso efectivo de la propiedad o del terreno.
Una varianza de zonificación, una vez concedida, se aplica a la propiedad existente, a diferencia del propietario. Se dice que la zonificación «corre con la tierra», lo que significa que en la mayoría de los casos, la varianza permanecerá en su lugar incluso cuando la propiedad cambie de manos.
Aunque las ordenanzas y leyes de zonificación varían según la localidad de Nueva York, los términos que rodean la recepción de una varianza de zonificación son uniformes en todo el estado. La Junta de Apelación de Zonificación establece las reglas y condiciones.
¿Qué tipos de variantes de zonificación existen?
Hay dos tipos principales de variantes de zonificación-«Uso» y «Área». La Junta de Apelaciones de Zonificación señala que las reglas difieren para cada uno de estos tipos de varianza.
Una Varianza de Uso permite el uso de la tierra que de otra manera estaría restringido por las regulaciones de zonificación. Los ejemplos ofrecidos por la Junta de Apelaciones de Zonificación incluyen:
- Uso comercial en un distrito residencial;
- Vivienda múltiple en un distrito de vivienda unifamiliar; y
- Uso industrial en un distrito comercial.
- Demostrar que las condiciones de zonificación existentes impiden al solicitante realizar un Rendimiento Razonable;
- Demostrar que la demanda de varianza se basa en Circunstancias Únicas que impactan sólo en la propiedad en cuestión y no se extienden al vecindario circundante;
- Ilustrar que la varianza no alterará el Carácter Esencial del Barrio; y
- Demostrar que la necesidad de una varianza no es consecuencia de una Dificultad Autocreada.
- Construir una extensión de una casa;
- Insertar una valla a lo largo de una línea de propiedad; y
- Crear un estacionamiento fuera de la calle en relación con una propiedad.
- Determinar que la varianza no resultará en un Cambio Indeseable en el Vecindario;
- Considerar potenciales Estrategias Alternativas a una varianza que serían legales dentro de las ordenanzas existentes;
- Abordar la cuestión de la Sustancialidad determinando si la varianza solicitada podría suponer un grado de disconformidad demasiado grande dentro de un vecindario;
- Asegurar un Impacto Mínimo sobre el Medio Ambiente incluyendo factores como el drenaje, el ruido, la congestión del tráfico, etc.; y
- Asegurar si la necesidad de la varianza es o no el resultado de una Dificultad Autocreada por el propietario.
- Llamar: (315) 412-0440
- Correo electrónico
- Comienza en línea
Debido a que la varianza de uso requiere el uso de una propiedad de manera que sea contraria a la naturaleza del vecindario circundante, el umbral para obtener una varianza de zonificación es deliberadamente alto y pone una pesada carga de prueba en el propietario para demostrar que las condiciones de zonificación existentes han creado dificultades.
Las condiciones para demostrar la dificultad y obtener una variación de zonificación incluyen:
Una Variación de Área es aquella en la que la ZBA permite el uso de la tierra de una manera que de otro modo estaría restringida en base a las dimensiones o requisitos físicos de las regulaciones de zonificación aplicables. Los ejemplos aquí pueden incluir:
En la mayoría de los casos, las variantes de área proporcionan un umbral más accesible que depende de demostrar que la variante de zonificación no tendrá un impacto negativo en su vecindario circundante. En particular, el lenguaje de la varianza de área pone la carga en la Junta de Apelación de Zonificación (en lugar del solicitante) para cumplir con ciertas normas.
Para conceder una Variación de Área, la ZBA debe:
¿Qué pasos debo seguir para obtener mi varianza de zonificación?
1.Determine la designación de zonificación de su propiedad. Puede hacerlo utilizando la Aplicación de Zonificación y Uso del Suelo (ZoLa), donde puede encontrar toda la información pertinente sobre la zonificación de las direcciones, manzanas y números de lote de la propiedad.
2.Presente una petición o solicitud por escrito para su varianza ante la Junta de Zonificación, incluyendo la presentación de una tasa de presentación.
3.La Junta de Zonificación normalmente notificará a los propietarios cercanos de la varianza solicitada, y puede celebrar una audiencia para determinar la viabilidad de su varianza solicitada.
4.Es probable que se le convoque ante un órgano de gobierno local, como un consejo de la ciudad, para la determinación final que, si se concede, se emitirá a través de la Junta de Apelación de Zonificación.
Aprenda más
Aunque estos pasos básicos le llevarán a través del proceso, la Junta de Apelación de Zonificación señala que «la mejor manera de entender las normas es examinar cada una a su vez, junto con las decisiones judiciales que se basan en ellas.»
Puede revisar las normas en todo su detalle en el sitio web del Departamento de Estado de Nueva York.
O, para la asistencia en la navegación de las variaciones y cualquier otro desafío de zonificación, hablar con uno de nuestros expertos en bienes raíces hoy: