Gracias al despliegue de las redes 5G y al aumento de la demanda para expandir el servicio celular a más zonas rurales, se habla mucho de las torres celulares y de los arrendamientos de las mismas. La actividad de arrendamiento de torres aumentó el año pasado y las tasas proyectadas para el año que viene indican un crecimiento aún mayor en los próximos años.
Cada día se contacta con propietarios de terrenos para añadir torres de telefonía móvil a sus terrenos y se amplían los arrendamientos existentes.
A primera vista, las ofertas de arrendamiento suenan muy bien. La empresa de la torre te dirá que es una opción en la que todos salen ganando, y ciertamente puede serlo. Pero antes de firmar la línea de puntos, es importante entender a qué estás renunciando & lo que vas a ganar.
Compromiso a largo plazo
Uno de los factores más importantes a tener en cuenta es la duración del contrato & que obliga legalmente. Mi padre me decía que ciertas situaciones eran como un «desayuno de huevos y jamón». La gallina participa y el cerdo se compromete.
Para más información sobre este tema, vea otro artículo de Hugh Odom aquí sobre la División Inalámbrica en la América Rural
La mayoría de los contratos de arrendamiento de torres celulares son lo mismo que un «desayuno de jamón y huevo»: la compañía de torres celulares puede terminar el contrato de arrendamiento de la torre celular cuando quiera, pero el dueño de la propiedad se compromete por 20, 30 o más años.
Antes de sentarse a la mesa del desayuno con una empresa de torres de telefonía móvil, sepa exactamente qué hay en el menú.
Lo que gana
Lo que gana al permitir una torre de telefonía móvil en su propiedad es sencillo: dinero. Cobrará un alquiler u obtendrá un pago único por el derecho a utilizar su propiedad.
El valor de los emplazamientos de las torres de telefonía móvil no se determina de la misma manera que el valor de los bienes inmuebles, y esto es algo que los propietarios de terrenos deben entender. Cada emplazamiento de torre tendrá su propio valor. A diferencia de lo que ocurre con los bienes inmuebles, no va a haber una comparación de precios de mercado. Esto significa que preguntar a su vecino sobre el alquiler de su torre celular no funcionará. También significa que incluso si su vecino acepta una oferta baja, usted no tiene que hacerlo.
Además, la tasa de alquiler de hoy es sólo la imagen a corto plazo – ¿cómo podría ser la tasa de alquiler en 5 o incluso 10 años? Los contratos de alquiler de las torres de telefonía móvil están estructurados para largos períodos de tiempo, hasta 90 años. Los costes son importantes. La instalación de la torre, la adición de los equipos adicionales necesarios y la actualización de las mejoras necesarias en el propio emplazamiento pueden costar cientos de miles de dólares.La duración de un contrato de arrendamiento es plurianual porque la empresa de torres celulares necesita ocupar y utilizar el emplazamiento el tiempo suficiente para poder recuperar parte del dinero invertido.
Debido al tiempo y al dinero que conlleva, las empresas de telecomunicaciones generalmente nunca conceden un amplio derecho de rescisión al final de un plazo de arrendamiento o de renovación. Al menos no para el propietario, aunque pueden incluir una cláusula de rescisión anticipada para ellos mismos. Esto permite a la empresa de torres de telefonía móvil rescindir el contrato de arrendamiento en caso de que la ubicación de la torre quede inutilizada por problemas tecnológicos, o si pierde la licencia o el permiso para operar o, lo que es más importante, si considera que el emplazamiento de la torre no es adecuado debido a cambios en las condiciones económicas.
A qué se renuncia
Hay múltiples factores que deben tenerse en cuenta al negociar el contrato de arrendamiento de una torre de telefonía móvil, tanto si el contrato es nuevo como si ya existe. Lo más importante que hay que tener en cuenta es que el poder de negociación del propietario está directamente relacionado con las opciones disponibles que tiene una empresa de telefonía celular, así como con el valor general de la ubicación de la torre celular (o de la ubicación potencial).
Por ejemplo, ¿hay otros edificios o propiedades en la zona con una disposición y clasificaciones de zonificación similares que la empresa de torres celulares podría considerar? ¿Permite la propiedad suficiente espacio no sólo para la construcción de una torre, sino para una posible expansión en el futuro? Una empresa de torres de telefonía móvil suele necesitar entre 500 y 5.000 pies cuadrados de superficie en una instalación de torre.
Otras consideraciones incluyen las implicaciones a largo plazo y la posible exposición a la responsabilidad civil. Las cosas que hay que tener en cuenta son: ¿qué ocurre si el propietario quiere vender el terreno pero no puede rescindir el contrato? ¿Qué ocurre si se desea realizar mejoras en la propiedad, pero el propietario está limitado por la ubicación de la torre u otros equipos de apoyo? ¿Disminuirá el valor de la propiedad a causa de la torre celular? Si la torre resulta dañada, ¿quién es responsable del coste de la pérdida de servicio para los clientes?
Los propietarios necesitan estructurar la flexibilidad y la protección de sus terrenos y derechos, porque nadie puede saber lo que deparará el futuro. Sin una consulta adecuada, los contratos se redactan con términos destinados a proteger a la empresa, no al propietario. Ciertamente, las torres de telefonía móvil pueden ser un impulso económico para los propietarios, pero las opciones deben sopesarse cuidadosamente antes de firmar cualquier papeleo.
Hugh Odom es el presidente & fundador de Vertical Consultants, una empresa de consultoría de arrendamiento de torres de telefonía móvil. Antes de fundar Vertical Consultants, Odom trabajó durante 10 años como abogado de AT&T, negociando contratos de arrendamiento de torres de telefonía móvil. Ahora aporta su experiencia y conocimientos para ayudar a los propietarios y administradores de fincas a conseguir el mejor acuerdo posible para sus propiedades. Más información en https://www.celltowerleaseexperts.com/