¿Se puede seguir ganando la vida volteando casas en 2020?

¿Es posible hoy en día voltear casas para vivir? Muchos expertos dicen que sí.

¿Cuánto se puede ganar volteando casas para vivir? Potencialmente, mucho. ATTOM Data Solutions informó que el volteo de casas se desaceleró durante el segundo trimestre de 2020, pero el volteo promedio le dio al vendedor una ganancia bruta de $67,902, un retorno del 41.3%. Así que, sí, puedes ganarte la vida volteando casas. Si tienes la cabeza despejada y la piel gruesa.

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Cómo voltear una casa

Lo primero que te dirán los inversores profesionales es que el beneficio lo obtienes cuando compras una casa, no cuando la vendes. Eso significa mucha investigación y trabajo de campo por adelantado. Es posible que mire 50 propiedades antes de encontrar una que le convenga. Comprométase y sea paciente.

¿Cómo distinguir una buena compra de una mala inversión? Los mejores candidatos para una buena inversión tienden a tener estas cosas en común:

• Buena ubicación. Eso significa comprobar los registros públicos de ventas de viviendas. Busque el aumento de las ventas, el crecimiento económico y el aumento de los precios. La idea es captar pronto un barrio en auge. Evite las zonas de alta criminalidad y las que tienen precios a la baja y muchas casas en el mercado. La peor casa en un buen barrio es mejor que la mejor casa en un barrio no tan bueno
• Escuelas en alza. Las casas en áreas con grandes escuelas tienden a mantener el valor mejor, pero pueden perder valor si las escuelas se deslizan. Los barrios con escuelas que mejoran tienen algunas ventajas
• Los bajos índices de criminalidad son deseables. Estos datos están disponibles públicamente en línea
• Compare el precio de la propiedad que está considerando con los precios de venta recientes de las propiedades cercanas que no están en crisis. Usted quiere un descuento sustancial en esas casas similares para hacer la fijación y flipping viable
• Si el acuerdo todavía se ve bien, obtener una inspección o tener un amigo conocedor comprobar el lugar para ver si la casa es básicamente sonido. El candidato ideal es una casa con problemas que son principalmente cosméticos o simplemente no están a la altura del vecindario. Si todo lo que se necesita para poner una casa en línea es un trabajo de pintura, jardinería o una adición de garaje, usted podría tener una buena posibilidad de flip
• Considere HUD Homes, que son propiedades de ejecución hipotecaria de la FHA que pueden ser ofrecidos con grandes descuentos
• Obtenga estimaciones para el trabajo necesario, y añadir un 20% porque todo siempre cuesta más de lo esperado. Si la propiedad sigue cuadrando, es hora de seguir adelante

Una vez que se haya decidido por una propiedad para comprar, tendrá que completar la compra. Si está comprando en una subasta (bastante arriesgado para un primerizo), es probable que necesite dinero en efectivo o, al menos, financiación preaprobada y que pueda cerrar rápidamente.

Arreglar antes de voltear

• A menos que haga el trabajo usted mismo, necesitará un equipo de confianza para reparar, renovar y mejorar el atractivo de su inversión. Asegúrese de que usted o su constructor no infringen los códigos de urbanismo y construcción locales. Obtenga los permisos (y tenga en cuenta su coste a la hora de calcular su beneficio potencial)
• Prepárese para mantener la casa durante meses si es necesario. Según ATTOM Data Solutions, la venta media de una vivienda tardó 177 días
• Vender rápido puede suponer un mayor rendimiento que esperar un precio mayor. Si gana 60.000 dólares esperando un año para vender, cuando podría haber volteado tres casas en cuatro meses, cada una a 40.000 dólares (120.000 dólares al año), no está tomando las mejores decisiones
• Mantenga un registro cuidadoso a efectos fiscales. Su beneficio es igual al precio de venta menos los gastos de venta, las mejoras y el coste de adquisición. No pague más impuestos de los necesarios (y es posible que pueda aplazar los impuestos sobre los beneficios con los intercambios 1031)
• Asegúrese de tener un colchón financiero suficiente para capear los periodos de sequía. Si 177 días es un promedio, eso significa que algunas áreas o casas están tomando más tiempo. No termine en una ejecución hipotecaria porque no esperaba estar haciendo tantos pagos de la hipoteca

Si no tiene agua helada en las venas y mucho efectivo o acceso al crédito, voltear casas podría no ser adecuado para usted.

¿Cuánto puede ganar volteando casas?

Eso depende de lo que cuesta adquirir, arreglar y vender una propiedad. Los costes incluyen:

• La cantidad que pagas por la propiedad
• Costes de financiación, si pides un préstamo para comprar
• Costes de oportunidad, si pagas en efectivo (lo que podrías ganar si invirtieras ese dinero en otro sitio)
• Costes de reparación y renovación, incluyendo los permisos
• Costes de venta, incluyendo las comisiones inmobiliarias
• Los servicios públicos, las cuotas de la Asociación de Propietarios, el mantenimiento, los seguros y otros costes de tenencia

Entérate de que puede que tengas que mantener la propiedad más tiempo del esperado, así que prepárate para los costes continuos o para aceptar un precio más bajo. Tenga siempre una estrategia de salida.

Entonces, si las casas no en crisis de un barrio se venden por 200.000 dólares, y usted puede hacerse con un patito feo por 100.000 dólares, ¿cuánto puede ganar?

Si sus estimaciones de reparaciones y mejoras ascienden a 50.000 dólares, y añade un 20% para imprevistos (10.000 dólares), tiene 40.000 dólares de beneficio potencial para jugar. Si los costes de venta incluyen 12.000 dólares en concepto de comisiones inmobiliarias y otros 2.000 dólares en concepto de gastos pagados por el vendedor, su beneficio potencial se reduce a 26.000 dólares.

Compruebe el «promedio de días en el mercado» en su zona. Si tarda dos meses en realizar las mejoras, seis meses en vender la casa y le cuesta 1.000 dólares al mes llevarla, reste 8.000 dólares por los costes de transporte. Su beneficio potencial es ahora de sólo 18.000 dólares después de ocho meses. Muchos expertos consideran que cualquier cosa por debajo de 20.000 dólares es inaceptable.

Pero si las casas se venden rápidamente, y su tiempo total para renovar y vender es de tres meses, su beneficio potencial es de 23.000 dólares. Suponiendo que pudiera hacer eso cuatro veces al año (una vez cada tres meses), su beneficio anual sería de 92.000 dólares. Así que lo que ganes dependerá de la rapidez con la que puedas entregar las viviendas y de cuántas operaciones de compraventa puedas llevar a cabo en un tiempo determinado.

Cambiar casas para vivir: necesitas crédito

Para entrar en el negocio de la compraventa de casas, necesitas dinero en efectivo. O acceso a dinero en efectivo. Y cuanto menos pagues por el efectivo, mayor será tu beneficio. Hay un montón de prestamistas de dinero privado que prestarán en base al valor de la propiedad, independientemente de su puntuación de crédito. Pero cobran varios puntos por adelantado y tipos de interés de dos dígitos.

Los altos tipos de interés pueden no importar mucho si tienes una propiedad que puedes arreglar y vender rápidamente. Pero es mejor pagar menos si se puede. Y para eso, necesitas un buen crédito.

• Comprueba tus informes de crédito en www.annualcreditreport.com y asegúrate de que tu historial es correcto. O solicite una preaprobación de la hipoteca antes de ir a buscar una propiedad. Si hay problemas, su prestamista hipotecario se lo hará saber. Obtendrá su puntuación de crédito, y su prestamista puede incluso ayudarle a corregir errores en su informe
• Busque los códigos de «razón» en su informe de crédito. Esos le dirán los principales factores que bajaron su puntaje. Corrija esos si puede. Si su índice de utilización (cantidad de crédito utilizado frente a la cantidad de crédito disponible en sus tarjetas) es superior al 30%, pague sus saldos renovables o transfiéralos a un préstamo personal a plazos. Si su historial es irregular, ponga sus cuentas en pago automático y vea cómo aumenta su puntuación a medida que sus saldos disminuyen
• Si su problema es que utiliza muy poco crédito, puede mejorar su puntuación haciendo que amigos o familiares con buen crédito le añadan como usuario autorizado a una o más cuentas. Usted no utiliza las cuentas, pero su buen historial se transferirá a su informe de crédito y a su puntuación

Si lleva un saldo de 150.000 dólares durante seis meses, la diferencia entre pagar una tasa del 5% y del 8% es de casi 2.000 dólares. Tu puntuación de crédito y tu tasa de interés importan.

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Cómo voltear una casa: necesitas efectivo

Cuando compras casas como propiedad de inversión, no tienes opciones de pago inicial del 3% o las hipotecas respaldadas por el gobierno que obtienen los compradores ocupantes. En general, se necesita al menos un 20% de enganche para comprar una propiedad de inversión.

Se necesita o bien dinero en efectivo listo para comprar la propiedad directamente, una línea de crédito que se puede aprovechar para hacer lo mismo, o una hipoteca pre-aprobada para una propiedad de inversión. Otras opciones son la financiación por parte del propietario o asumir un préstamo respaldado por el gobierno. Pero esas oportunidades no se presentan muy a menudo.

Es posible que pueda establecer una línea de crédito personal u obtener un préstamo personal antes de ir a buscar una propiedad. Eso podría cubrir el precio de compra o, al menos, reforzar sus ahorros para que tenga un pago inicial decente. También necesitas suficiente efectivo o crédito para cubrir las reparaciones y otros gastos. Alternativamente, si usted está muy seguro de su capacidad de flipping, es posible que desee financiar la nueva compra mediante un préstamo contra la equidad en su residencia personal.

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Reparaciones y renovaciones: más rápido es mejor

¿Sabes por qué las estrellas de esos programas de compraventa de viviendas siempre tienen un plazo de entrega muy ajustado? No es (sólo) para aumentar el dramatismo. Es porque cada día que la propiedad está en renovación o lista para la venta reduce el beneficio potencial. Así que no se lance a un flip sin que su equipo esté listo para trabajar, su dinero quemando un agujero en su bolsillo y su estrategia de ventas en su lugar.

¿Piensa utilizar un agente de servicio completo? Consígalo a bordo de inmediato. Esta persona puede generar entusiasmo sobre su inminente listado antes de que sus renovaciones estén incluso terminadas. ¿O es usted un vendedor que se dedica al bricolaje? Si es así, usted quiere que su señalización, volantes, sitio web y la publicidad en el lugar con la mayor antelación posible.

Y hay un montón de descuento corredores de bienes raíces que ofrecen una gama de servicios de colocación de servicio de listado múltiple a la comercialización y la señalización. Por último, están las subastas. Aunque la mayoría ve las subastas inmobiliarias como la forma de encontrar propiedades en dificultades, los vendedores las utilizan cada vez más para dar vuelta a las casas terminadas rápidamente y pasar al siguiente proyecto.

Porque si puedes voltear muchas casas en un año, no tienes que ganar tanto en cada una de ellas.

Ganarse la vida volteando casas en 2020

Si tienes apetito por el riesgo, un balance bancario saludable y un estómago fuerte, puedes ganarte bien la vida volteando casas. Incluso en 2020, ya que el mercado inmobiliario estadounidense sigue recuperándose. Pero voltear casas es muy parecido a pintar casas: un buen resultado depende más de la preparación que de la propia ejecución.

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