Servicios de Inspección Decker

Por Will Decker, CRI, CMI

Una de las mayores preocupaciones para los compradores de viviendas, y muchos propietarios, es cuando encuentran grietas en los cimientos de su casa. Voy a admitir que si usted tiene una grieta, o grietas, en los cimientos de su casa tiene un problema, pero el problema no es muy a menudo uno grande. Las grietas en los cimientos, por lo general, sólo significan que usted puede tener un poco de filtración de agua en el sótano durante una fuerte lluvia, pero también pueden ser un síntoma de problemas estructurales graves y peligrosos.

¿Cómo se puede distinguir la diferencia?

Lo que sigue son algunas pautas y ejemplos de los muchos tipos de grietas en los cimientos que los inspectores ven y cómo los interpretamos y explicamos a nuestros clientes. Nuestro deseo es que este artículo le ayude a mantener su casa segura y a aliar algunos miedos innecesarios.

Por favor, tenga en cuenta que aunque muchos inspectores de viviendas, especialmente los profesionales avanzados que han tenido una formación especial, como un Certified Master Inspector (CMI) son una muy buena fuente para evaluar las grietas de los cimientos, cuando nos encontramos con situaciones «dudosas», puede ser necesaria la evaluación de un ingeniero estructural con licencia, especialmente si se necesita un plan de reparación detallado.

Tipos de Cimientos:

Antes de empezar a explicar las grietas en los cimientos, vamos a entender los diferentes tipos de cimientos que pueden tener las casas. Yo vivo y trabajo en el área de Chicago, donde los cimientos suelen ser de hormigón y la mayoría de las casas tienen sótanos. En el sur de los Estados Unidos, la mayoría de las casas tienen espacios de arrastre en lugar de sótanos. En Florida, donde vive mi hija, la mayoría de los cimientos son losas de hormigón vertidas en el suelo (el nivel freático es demasiado alto en Florida y los sótanos se llenarían de agua). Las condiciones del suelo y el clima varían según la zona, por lo que se necesitan distintos tipos de construcción. Sin embargo, todos los cimientos sirven para proporcionar la base estructural del edificio. Como se puede ver en el diagrama, todos los tipos de cimientos comienzan con una base amplia, llamada zapata, sobre la que se apoya el muro de cimentación. La zapata proporciona una amplia zona de descanso en el suelo para distribuir el peso del edificio de manera uniforme. La zapata suele colocarse a gran profundidad en el suelo (en esta zona, las zapatas deben tener al menos 4 pies de profundidad) para que no se muevan por el agua o la congelación del suelo en invierno. El muro de cimentación, lo que la mayoría de la gente considera los cimientos de la casa, se apoya en la zapata y se extiende hacia arriba hasta donde se une con las paredes exteriores de la casa.

El muro de cimentación puede construirse con diferentes tipos de materiales, de nuevo dependiendo de las condiciones locales y los requisitos de construcción. Algunas zonas utilizan bloques de hormigón, también conocido por su antiguo nombre de bloque de ceniza. Algunas casas antiguas de mi zona tienen cimientos de ladrillo. Incluso hay algunas zonas, normalmente estados secos y desérticos, donde los cimientos se construyen de madera. En mi área, la mayoría de los cimientos son de hormigón con unos pocos que son de bloque de hormigón o ladrillo y voy a limitar este artículo a esos tipos.

Tipos de grietas en los cimientos y como arreglarlas:

Las grietas en los cimientos tienen muchas causas, pero la causa de la grieta puede ser determinada por el tipo de grieta, así como la solución al problema de la grieta.

Grieta vertical: Una grieta vertical de cimentación es una grieta que va en línea recta hacia arriba y hacia abajo o ligeramente en diagonal, dentro de los 30 grados de la vertical. Las grietas verticales son las menos preocupantes y se ven comúnmente casi todas las casas. De hecho, es muy raro en esta zona tener una cimentación de hormigón que no tenga una o dos grietas verticales. Se producen porque el hormigón es muy fuerte bajo compresión pero se agrieta fácilmente bajo tensión. En la mayoría de las casas se forman una, dos o incluso tres grietas verticales en los dos primeros años después de la construcción. Estas grietas no son un problema estructural real, pero pueden permitir la filtración de agua a través de la pared de los cimientos durante las lluvias fuertes. De nuevo, esto es normal y se ve con frecuencia. La solución a las grietas verticales suele ser simple, barata y permanente.

Le recomendamos que haga reparar una grieta vertical mediante uretano o epoxi

Inyección de grietas de uretano

Inyección (izquierda). Se inyecta un material en la grieta, a través de pequeños agujeros perforados en la cara de la grieta desde el interior del sótano. Se inyecta un material de sellado a presión y la grieta queda bien sellada. El material también es flexible para que la grieta no se vuelva a abrir si hay un futuro movimiento de los cimientos. Casi la mayoría de este tipo de reparaciones tienen una garantía de 50 años . Arreglado una vez y arreglado para siempre.

Asentamiento diferencial

Fisuras diagonales: Una grieta de cimentación diagonal es aquella que va desde unos 30 a 75 grados de la vertical en la pared. Muchas veces, las grietas diagonales son más anchas en un extremo que en el otro, y a veces la grieta es muy estrecha (también llamada grieta de línea de cabello). Las grietas diagonales suelen ser causadas por el asentamiento diferencial de los cimientos y pueden ocurrir cuando la casa es nueva o vieja. El asentamiento diferencial está causado por un cambio en las condiciones del suelo bajo los cimientos. Una parte de los cimientos de la casa, por ejemplo una esquina, se asienta un poco más abajo en el suelo mientras que el resto de los cimientos se mantiene totalmente apoyado. Esto provoca una tensión en los cimientos como la descrita anteriormente. Pero esta tensión no se produce en un vector horizontal recto, sino horizontal y vertical. Los cimientos se agrietan, pero se agrietan en un ángulo en lugar de hacerlo directamente hacia arriba y hacia abajo. Esta es también la razón por la que muchas grietas diagonales tienen la grieta más ancha en un extremo. Debido a que los cimientos se mueven en dos direcciones, parte de la grieta es también más ancha e indicará la zona exacta de asentamiento. Este asentamiento diferencial puede ser causado por la construcción de la casa en una colina (a la izquierda) o por cambios en las condiciones del suelo debido a un exceso de lluvia o sequía. También puede ser causada por cosas simples como tener los desagües de los canalones demasiado cerca de los cimientos de la casa en un lado o en una esquina.

Las grietas diagonales pueden ser reparadas de la misma manera que las grietas verticales, pero generalmente se requiere más material de inyección para tener en cuenta cualquier movimiento futuro adicional. La reparación de las grietas diagonales también requiere determinar la causa y la posición del asentamiento diferencial. Aquí es donde un inspector de viviendas certificado, uno que tenga una formación especializada en cuestiones estructurales y de cimentación, puede ser de ayuda.

Fundación inclinada

Fisuras horizontales: Las grietas en los cimientos que van hacia los lados son el tipo más grave de grietas. A veces se ven en los cimientos de hormigón vertido, pero más comúnmente en los cimientos de bloques de hormigón y ladrillos. Las grietas horizontales son causadas por la inclinación de los cimientos. El exterior del muro de cimentación suele estar cubierto por un relleno de tierra y grava. Si este relleno está mal hecho, no tiene un drenaje adecuado o se comprime demasiado (muchas veces por el equipo de construcción que se utilizó para construir la casa) la presión excesiva contra el muro de cimentación hace que se incline hacia dentro. A veces hay una lluvia excesiva que también puede ser seguida por una helada. Esto puede aumentar la presión hidrostática detrás del muro de cimentación y hacer que se incline hacia dentro. La inclinación de los cimientos es grave y puede conducir a un fallo estructural de los cimientos y el colapso de la casa.

Hay un par de técnicas diferentes para arreglar las grietas horizontales de los cimientos. Algunas implican la instalación de flejes de alta resistencia en el interior de los cimientos para evitar que la pared se incline más. A veces se instalan varios postes de refuerzo o tirantes en el sótano o en el espacio de arrastre. Tambien hay tecnicas que utilizan anclas enterradas en el suelo circundante que tiran de la pared de la fundacion hacia afuera y la aseguran.

Independientemente de la solucion, la fundacion inclinada siempre debe ser evaluada por un ingeniero estructural con licencia y la tecnica de reparacion y el plan debe ser determinado por el/ella. Los cimientos arqueados son serios y su reparación siempre debe ser realizada por un profesional.

Fisuras de escalón de los cimientos

Fisuras de escalón: Algunas veces las grietas no están en los cimientos, sino que se ven en la pared exterior por encima de los cimientos. Esto es comúnmente visto en casas exteriores de ladrillo o bloque de hormigón. Las grietas en los escalones deben ser tratadas como las grietas diagonales y son el resultado de un asentamiento diferencial de la casa. Si las grietas se encuentran únicamente en las juntas de mortero entre los ladrillos o los bloques, el problema no suele ser grave y puede repararse volviendo a colocar el mortero. Sin embargo, si el ladrillo o el bloque se desplazan (se mueven hacia dentro o hacia fuera del material del otro lado de la grieta) o la grieta se extiende a través de los bloques, el problema puede ser más grave. Las grietas en los escalones siempre deben ser evaluadas por un inspector de viviendas certificado o un ingeniero estructural para determinar su gravedad.