Tiempo bajo la Ley de Gravamen de Construcción de Florida

Tiempo bajo la Ley de Gravamen de Construcción de Florida

Por: LARRY R. LEIBY, Esq.

La Ley de Gravamen de Construcción de Florida ha sido llamada de muchas maneras, pero no es simple. Hay períodos de tiempo clave, cuyo incumplimiento, puede resultar en la pérdida de los derechos de gravamen u otras consecuencias graves. A continuación se describen los periodos de tiempo clave en lo que puede ser una forma cronológica típica desde el inicio de la obra hasta lo que es con demasiada frecuencia la fase final de la construcción, la demanda.

El Aviso de Inicio. Este es el primer documento que crea la ley de embargos, y es el deber del propietario de preparar y firmar. Es obligación del prestamista registrarlo, si hay prestamista, de lo contrario el propietario debe registrarlo. Es obligación del propietario colocar una copia certificada en el lugar. De acuerdo con el Estatuto de Florida 713.13, la Notificación de Inicio debe ser registrada antes de que comiencen las mejoras, pero no antes de 90 días antes de comenzar las mejoras.

El aviso de inicio permanece efectivo por un período de un año, a menos que

1. Se indique lo contrario en la notificación de inicio, o
2. Se registre una notificación de inicio modificada que prorrogue el plazo, o
3. A menos que el plazo se reduzca por una terminación de la notificación de inicio.

Solicitud de copia de la lista de suplentes y proveedores. El propietario tiene derecho a solicitar por escrito en cualquier momento una lista de todos los subcontratistas y proveedores que tengan un contrato con el contratista para suministrar materiales o realizar cualquier servicio. El contratista debe responder a la solicitud proporcionando la lista dentro de los diez (10) días siguientes a la recepción de la solicitud.

Notificación al propietario. Un acreedor prendario que no esté en contacto directo con el propietario, excepto un obrero, un acreedor prendario profesional o un mejorador de subdivisiones, está obligado a notificar (es decir, entregar de acuerdo con F.S. 713.18) al propietario una notificación al propietario en cualquier momento antes de la expiración de 45 días a partir del primer trabajo o entrega de materiales del acreedor prendario en el sitio. Si el embargante suministra materiales especialmente fabricados que no se pueden utilizar fácilmente en otro lugar, el plazo comienza a correr a partir del momento en que se comienzan a fabricar los materiales especialmente fabricados, sin incluir los planos de taller. Este requisito es un prerrequisito para el registro de un gravamen válido para las personas no privadas que deban notificar.

Solicitud de declaración jurada de la cuenta por parte del propietario. El propietario puede, en cualquier momento antes de que el embargante interponga una demanda para hacer valer su derecho de retención, solicitar al embargante que le proporcione un estado de cuenta por escrito con información específica. El propietario suele hacerlo periódicamente cuando evalúa la cantidad a pagar al contratista y la posible exposición a embargos de personas que trabajan bajo el contratista. La solicitud debe hacerse por escrito y en la forma especificada en la ley. La solicitud debe ser notificada al embargante en la dirección del mismo, y a la atención de cualquier persona designada en una notificación al propietario para recibir dicha solicitud. El acreedor debe proporcionar la declaración jurada por escrito que responda a la información solicitada en un plazo de 30 días a partir de la fecha en que el acreedor reciba la solicitud. La falta de respuesta, o el suministro de una respuesta falsa o inexacta, puede tener consecuencias adversas en los derechos de gravamen del embargante.

Registro de la reclamación de gravamen. La reclamación de gravamen debe registrarse en el condado donde se encuentra la propiedad mejorada, a más tardar 90 días después del último trabajo del acreedor, o 90 días después de la terminación del contratista bajo el cual trabaja el acreedor, lo que ocurra primero. Cuando la fecha se cuenta a partir del último trabajo del acreedor, la fecha que cuenta es la última fecha en que se realizó el trabajo exigido por el contrato, que no es la corrección de los propios errores del acreedor. Comienza a contar el día siguiente. Si el día 90 cae en un día en el que la oficina del secretario no está abierta, el tiempo continúa hasta el siguiente día en el que la oficina del secretario esté abierta.

Servir copia de la reclamación de gravamen al propietario. El prestamista está obligado a notificar (es decir, entregar de acuerdo con el Estatuto de Florida 713.18) una copia de la reclamación de gravamen dentro de los 15 días siguientes al registro del gravamen. No es necesario que la copia contenga los datos del registro (número de expediente del secretario y libro y página de los registros oficiales). El propietario tiene una defensa en la medida en que el propietario puede demostrar cualquier daño como consecuencia de no recibir la copia de la reclamación de gravamen dentro de los 15 días.

El contratista debe entregar al propietario la declaración jurada final del contratista. Como condición para que el propietario realice el pago final y el contratista tenga derecho a recibirlo, el contratista (únicamente) debe entregar al propietario una declaración jurada en la que se indique que todos los subcontratistas, proveedores y trabajadores han sido pagados en su totalidad o, en caso contrario, que se indiquen todas las personas que no han sido pagadas y la cantidad no pagada a cada una. Esta declaración jurada debe ser entregada en el momento en que se hace la facturación para el pago final, pero debe ser entregada al menos cinco días antes de que se presente la demanda para hacer valer el derecho de retención del contratista.

Solicitud de declaración jurada al propietario. El embargante que haya registrado una reclamación de gravamen puede solicitar por escrito una declaración jurada al propietario. La declaración escrita debe describir todos los contratos directos y las fechas e importes de los pagos para que el embargante pueda evaluar si el propietario puede tener una defensa de pagos adecuados. Si el propietario no puede demostrar que proporcionó la declaración jurada al embargante dentro de los 30 días siguientes a la recepción de la demanda, el propietario no podrá recuperar los honorarios de los abogados como parte vencedora en cualquier demanda presentada por el embargante para hacer cumplir el gravamen.

Interponer una demanda para ejecutar el embargo. Un gravamen permanece efectivo por un período de un año a menos que:

1. se satisfaga, o
2. se registre una notificación de impugnación del gravamen, o
3. se entregue al acreedor una citación de veinte días para mostrar la causa, o

se presente una demanda para hacer cumplir el gravamen por el acreedor.

4. Si no se presenta una demanda antes de un año, o dentro de los 60 días siguientes a la fecha en que el secretario certifique que se ha notificado la impugnación del gravamen al acreedor, o dentro de los 20 días siguientes a la notificación al acreedor de una citación de veinte días para mostrar la causa, el gravamen expirará. Un embargo no puede renovarse mediante una nueva inscripción. La única manera de prolongar el efecto de un gravamen más allá de un año es presentar una demanda para hacer valer el gravamen ante un tribunal competente. En ese caso, el derecho de retención seguirá siendo efectivo hasta que se resuelva la demanda. El abogado debe registrar una notificación de lis pendens en relación con la demanda para ejecutar el embargo.