Antes de acordar un contrato de compraventa o de arrendamiento de un inmueble, las partes pueden preparar una carta de intención, una hoja de términos u otra forma de acuerdo preliminar (en conjunto, denominada aquí «LOI»). Generalmente, una LOI puede ser firmada o al menos rubricada y refleja que las partes han acordado ciertos términos importantes de un acuerdo, aunque no todas sus disposiciones o detalles.
Las LOIs sirven para propósitos útiles. Uno de ellos es evitar los malentendidos que surgen en las negociaciones complejas. Por ejemplo, al establecer los términos sobre los que se ha llegado a un acuerdo, una LOI puede reducir las áreas de negociación futura. Del mismo modo, una LOI puede estipular que se deben cumplir ciertas formalidades, como un escrito final firmado, antes de que cualquiera de las partes esté obligada a realizar la transacción. Otro propósito común de una carta de intenciones es asegurar los esfuerzos exclusivos de las partes para concluir la transacción.
Como ha explicado un tribunal federal de apelaciones, «cuando un acuerdo va precedido necesariamente de un costoso trabajo preliminar, una carta de intenciones puede beneficiar tanto al comprador como al vendedor…. el comprador se asegura la atención exclusiva del vendedor mientras se siga avanzando en la concreción de los puntos de la transacción. Ninguna de las partes se ha comprometido a realizar el intercambio. Sin embargo, el uso de una carta de intenciones en una transacción inmobiliaria (denominada aquí «carta de intenciones inmobiliaria») puede plantear la pregunta de qué pretendían las partes al preparar y firmar el documento. Por ejemplo, ¿tenían las partes la intención de que la carta de intenciones inmobiliaria les obligara a cumplir sus términos sustantivos, por ejemplo, a arrendar un espacio por el plazo y el precio de alquiler indicados en la carta de intenciones? Si no es así, ¿tenían las partes la intención de que la LOI les obligara a negociar más adelante un contrato de alquiler o de venta vinculante? ¿Negociar exclusivamente entre ellas? ¿Por cuánto tiempo? ¿Deben negociar de buena fe? ¿De manera comercialmente razonable? ¿Tenían la intención de que la Carta de Intenciones fijara o limitara alguna de las posiciones que podían adoptar en las negociaciones en curso?
Una Carta de Intenciones inmobiliaria bien redactada debe abordar las intenciones de las partes en estas cuestiones en términos claros. Una LOI que no es clara en cuanto a lo que obliga a las partes, si es que lo hace, puede invitar a la incertidumbre, a los desacuerdos e incluso a los litigios.
Términos ejecutables
Una primera cuestión es si las partes tienen la intención de que los términos «sustantivos» de la LOI inmobiliaria -la venta de la propiedad, el arrendamiento u otra transacción- sean ejecutables incluso si no se celebra un acuerdo completo y definitivo. En virtud de la legislación de Illinois, los términos de una carta de intenciones inmobiliaria son vinculantes y ejecutables si se cumplen tres tipos de requisitos.
En primer lugar, deben establecerse los elementos esenciales de un contrato inmobiliario vinculante, aunque sea brevemente, incluyendo, por ejemplo, los nombres de las partes, el precio de alquiler o de venta, una descripción de la propiedad y el plazo de arrendamiento o la intención de transmitir un interés en pleno dominio. En segundo lugar, si el interés de la propiedad que se va a transmitir va a durar más de un año, se aplica la «ley de fraudes» de Illinois (740 ILCS 80/2) y la carta de intenciones inmobiliaria debe constar por escrito y estar firmada por la parte contra la que se va a hacer valer. Estos dos primeros requisitos significan básicamente que los términos sustantivos de una carta de intención inmobiliaria no serán ejecutables a menos que la carta de intención -incluso si es breve en su forma- cumpla con los requisitos legales estándar para celebrar un acuerdo inmobiliario ejecutable.
En tercer lugar, para que una carta de intención inmobiliaria sea vinculante, debe cumplirse un requisito adicional: la carta de intención, vista objetivamente, debe reflejar que las partes tenían la intención de vincularse. Los tribunales se fijan primero en el lenguaje de la carta de intenciones para determinar la intención de las partes. No es de extrañar que las declaraciones en una carta de intención inmobiliaria de que es «firme y vinculante» o refleja una «intención de arrendar» apoyen la aplicación de la carta de intención como un contrato inmobiliario vinculante.
En cambio, si una carta de intención inmobiliaria establece que la existencia de un contrato vinculante está «condicionada a» o «sujeta a» la ejecución de un acuerdo formal, entonces, según la ley de Illinois, los términos sustantivos de la carta de intención no se aplicarán. No se requieren «palabras mágicas» específicas para evitar la aplicación de los términos sustantivos de una LOI. Cualquier declaración de que una LOI no es vinculante puede ser suficiente.
Otros indicadores de las intenciones de las partes son de menor importancia. El hecho de que las partes prevean la firma de un contrato definitivo no impedirá, por sí mismo, que se ejecute una LOI inmobiliaria. Y la creencia de una de las partes de que se ha formado un contrato no es suficiente, sin más, para hacer cumplir los términos sustantivos de una LOI inmobiliaria.
Deber de seguir negociando
Incluso cuando una LOI inmobiliaria no crea un acuerdo vinculante para vender o arrendar realmente la propiedad en cuestión, puede establecer un contrato limitado entre las partes. Lo más habitual es que una LOI inmobiliaria obligue a las partes a seguir negociando entre sí para la formación de un contrato inmobiliario vinculante, aunque no las obligue a concluir dicho acuerdo.
Aquí también, si una LOI inmobiliaria obliga o no a las partes a negociar para llegar a un contrato final se determina en primera instancia a partir de su lenguaje. Por ejemplo, cuando una carta de intenciones establecía que las partes tenían la intención de celebrar contratos de arrendamiento formales que incluyeran sus términos y condiciones «dentro de unos límites razonables», un tribunal que aplicaba la ley de Illinois sostuvo que la cláusula de «límites razonables» obligaba a las partes a negociar de buena fe y a realizar un esfuerzo de buena fe para llegar a un acuerdo sobre los términos del contrato de arrendamiento que estuvieran en disputa.
Sin embargo, un acuerdo para negociar hacia un contrato inmobiliario definitivo no requiere que esas negociaciones tengan éxito. De hecho, estas cartas de intenciones preservan la capacidad de una parte para cambiar de opinión. Aun así, es habitual que una LOI exija que las negociaciones posteriores de las partes se lleven a cabo de buena fe. En general, esta obligación de buena fe limita la capacidad de las partes de cambiar de opinión sobre las condiciones que ya han acordado en la carta de intenciones. Por ejemplo, se consideró que una carta de intenciones inmobiliaria que exigía negociaciones de buena fe impedía a las partes renunciar a cualquiera de las condiciones establecidas en la carta de intenciones o exigir condiciones incompatibles con ellas. Por lo tanto, cuando las partes acuerdan negociar de buena fe para llegar a un contrato inmobiliario definitivo, se permite que esas negociaciones fracasen, pero no porque una de las partes intente evitar o cambiar las condiciones establecidas en la carta de intenciones.
No todas las cartas de intenciones inmobiliarias se interpretarán como un requisito para que las partes negocien de «buena fe» para llegar a un contrato definitivo. Un tribunal que aplica la ley de Illinois rechazó una reclamación de que las partes tenían la obligación de negociar de buena fe cuando «ningún lenguaje en las partes les exigía participar en negociaciones de buena fe, ni establecía un marco para el proceso de negociación.» En general, «en ausencia de cláusulas contractuales que limiten la capacidad de actuar con interés propio, no se prohíbe a una parte negociar en su propio beneficio económico». Por ejemplo, un tribunal federal de apelación que aplica la ley de Illinois ha sostenido que una LOI inmobiliaria que preveía que las partes podrían llegar a un punto muerto no requería que las negociaciones fueran exitosas o se llevaran a cabo de buena fe.
La ley de fraudes
De nuevo, una LOI inmobiliaria cuyos términos sustantivos se pretenden hacer cumplir generalmente necesitará estar por escrito y firmada por la parte contra la que se busca la ejecución para satisfacer la ley de fraudes. Sin embargo, incluso una carta de intenciones inmobiliaria que no esté destinada a ser exigible en cuanto al fondo puede estar sujeta a la ley de fraudes de Illinois. Esto se debe a que una carta de intención inmobiliaria que requiere negociaciones posteriores para la venta o el arrendamiento final de la propiedad es un contrato «relativo» a un interés en la tierra en el sentido de la ley de fraudes. Como resultado, para que las cartas de intención inmobiliaria sean efectivas, incluso para requerir más negociaciones hacia un contrato final, la carta de intención debe estar por escrito y firmada por la parte contra la que se busca la ejecución.
En pocas palabras
Si usted espera que una carta de intención le ayude a concluir con éxito una transacción inmobiliaria, y quiere que la carta de intención inmobiliaria sea vinculante para que la transacción que describe pueda ser ejecutada en los términos establecidos, entonces la carta de intención inmobiliaria debe cumplir con varias directrices.
La LOI debe ser por escrito; debe estar firmada por las partes; debe establecer todos los términos necesarios de un acuerdo de venta o arrendamiento de una propiedad, como el precio o el alquiler, los nombres de las partes y las descripciones de la propiedad y el interés transmitido y, por último, debe establecer claramente que las partes pueden (o van a) preparar un acuerdo final por escrito, pero la LOI en sí misma está destinada a ser, y es, vinculante, incluso si un acuerdo final nunca se prepara o ejecuta.
Por el contrario, si usted y su contraparte consideran útil crear una LOI inmobiliaria, pero no quieren que sus términos de venta o arrendamiento sean ejecutables como un contrato a menos que se llegue a un acuerdo posterior y definitivo, entonces la LOI debe indicar que la LOI no es un acuerdo de venta (o arrendamiento) vinculante y que la existencia de un acuerdo vinculante está «sujeta a» y «condicionada a» la ejecución de un acuerdo final por escrito. Pero esto no pone fin a la cuestión. Incluso cuando una LOI inmobiliaria no tiene la intención de ser sustancialmente ejecutable, las partes deben expresar claramente sus intenciones sobre otras cuestiones como: si deben negociar más hacia un contrato final; si es así, si dichas negociaciones deben ser exclusivas o de «buena fe» y durante qué tiempo deben negociar.
El hecho de que las partes no expresen claramente si una carta de intenciones inmobiliarias es vinculante y ejecutable, y en qué términos, puede dar lugar a disputas, litigios y resultados inesperados.
Sobre el autor
Stephen J. Siegel es socio de Novack and Macey LLP, un bufete de abogados especializado en litigios comerciales con sede en Chicago. Se puede contactar con él en [email protected].