La ciudad de Jersey realizó por última vez una revalorización en toda la ciudad -su primera en 30 años- en 2018. Pero los datos de impuestos a la propiedad publicados en octubre de 2019 por la División de Impuestos de NJ revelan que Jersey City puede acercarse nuevamente a la necesidad de otra revalorización. Un factor impulsor es el crecimiento del mercado de los bienes inmuebles imponibles de Jersey City.
La ley de NJ establece que la propiedad debe ser evaluada de acuerdo con su valor de mercado para fines de impuestos locales sobre la propiedad. Sin embargo, eso sólo ocurre si la autoridad fiscal (la ciudad) mantiene los valores tasados fiscales en sincronía con los valores de mercado. Estos dos valores se desconectan cuando los valores de mercado cambian, pero los valores fiscales siguen siendo los registrados en la oficina de impuestos de la ciudad. La revalorización es el proceso de actualización de los valores fiscales (lo que la ciudad utiliza para calcular las facturas de los impuestos sobre la propiedad) para igualar los valores de mercado (lo que vale una casa en el mercado abierto).
Tres métricas clave publicadas cada año por el estado nos ayudan a entender esta relación entre los valores tasados y de mercado. Estas métricas también se utilizan para ayudar a determinar el caso de la revalorización.
La base imponible
La «base imponible» es la suma total de todos los bienes inmuebles imponibles en la ciudad. Cada año, la ciudad debe estimar el valor de mercado de la base imponible, lo que hace a través de un proceso basado en los datos de venta de viviendas recientes. El valor de mercado de la base imponible se tiene en cuenta entonces tanto en el prorrateo de los impuestos del condado como en las ayudas estatales a la educación.
El valor de mercado de la base imponible de Jersey City pasó de 34.000 millones de dólares en 2018 a más de 41.000 millones de dólares en 2019.
Para garantizar que los residentes sean gravados de forma justa, los valores tasados deben mantenerse sincronizados con los valores de mercado, tal y como ordena la ley estatal. Por lo tanto, a medida que los valores de mercado crecen fuera de sincronización con los valores tasados (como está sucediendo en Jersey City), surge una cuestión de justicia fiscal. El estado utiliza el coeficiente de igualación y el coeficiente de desviación para comprender esta cuestión.
El coeficiente de igualación
El «coeficiente de igualación» es el valor tasado de la base imponible dividido por el valor de mercado de la base imponible. Un coeficiente de igualación de 1,0 indica que los valores tasados están en sintonía con los valores de mercado. A medida que el ratio de ecualización disminuye, apunta a la desconexión: el valor de mercado (el denominador del ratio) crece en comparación con el valor tasado (el numerador del ratio), que permanece fijado en lo que se estableció en la última revalorización.
El «ratio de ecualización» de Jersey City disminuyó de 1,01 en 2018 a 0,88 en 2019. La División de Impuestos de NJ establece en su «Manual para los asesores de NJ» que un ratio de ecualización de 0,85 o inferior «puede denotar incumplimiento». Además, afirma que una «disminución continua… muestra una falta de mantenimiento de la evaluación y puede indicar una necesidad de reevaluación/revalorización.»
Para profundizar en la cuestión de la equidad fiscal, tenemos que preguntar: ¿el crecimiento del mercado fue uniforme en toda Jersey City en 2019? Otra forma de decirlo: ¿crecen los valores de mercado desconectados de los valores tasados al mismo ritmo en toda la ciudad?
El coeficiente de desviación
El estado utiliza el «coeficiente de desviación» para arrojar luz sobre esta cuestión.
Cada propiedad imponible en la ciudad -por ejemplo, la casa de una persona- tiene un «coeficiente de evaluación-ventas» que es el valor tasado de la propiedad dividido por su valor de mercado. El coeficiente de desviación evalúa el grado de variación entre los coeficientes individuales de valoración y venta y el coeficiente de compensación. A medida que el coeficiente de desviación aumenta, indica una mayor variación, lo que sugiere que los valores de mercado de las propiedades individuales se están apreciando a diferentes ritmos en comparación con el coeficiente de igualación. Otra forma de decirlo: los valores tasados, que son la base de las facturas de los impuestos sobre la propiedad, están creciendo más obsoletos a diferentes ritmos en toda la ciudad.
El «coeficiente de desviación general» de Jersey City aumentó del 16,5% en 2018 al 18,1% en 2019. N.J.A.C. 18:12A-1.14 establece: «Un coeficiente de desviación superior al 15% generalmente indica una necesidad de revalorización.» Además, el «Handbook for NJ Assessors» afirma que «La cifra actual aceptable para los coeficientes de desviación es del 15%, aunque algunas autoridades abogan por el 10% a la luz de las prácticas de evaluación mejoradas, la informatización y el aumento de las valoraciones.»
¿Qué significa esto para los contribuyentes?
Para comprender el impacto de estas tendencias en toda la ciudad en los contribuyentes individuales, se podría realizar un análisis detallado utilizando los registros de ventas de propiedades recientes. Este análisis podría indicar cómo se está produciendo la desconexión entre los valores de mercado y los valores de tasación en términos de ubicación (barrio), clase de propiedad (por ejemplo, casa de 1 a 4 familias frente a propiedad comercial), y el tamaño en dólares de la transacción. Hasta entonces, los contribuyentes pueden utilizar el proceso de apelación de impuestos para obtener la justicia fiscal si están sobre-evaluados (sobre-impuestos). El condado administra el proceso de apelación de impuestos. Para presentar una apelación, los contribuyentes pueden visitar el sitio web del condado de Hudson y acceder al «Manual de presentación de apelaciones de impuestos». El proceso de apelación es para los contribuyentes que creen que su propiedad está sobrevalorada. Existe un proceso técnico y matemático para determinar la sobrevaloración que se explica en el Manual. Los contribuyentes pueden solicitar personalmente una apelación o contratar a un abogado para que los represente ante la Junta de Impuestos del Condado.