Fraude à l’occupation : Cela se produit lorsque l’emprunteur souhaite obtenir un prêt hypothécaire pour acquérir un immeuble de placement, mais déclare sur la demande de prêt qu’il occupera le bien comme résidence principale ou comme résidence secondaire. S’il n’est pas détecté, l’emprunteur obtient généralement un taux d’intérêt inférieur à celui qui était justifié. Comme les prêteurs appliquent généralement un taux d’intérêt plus élevé pour les propriétés non occupées par leur propriétaire, qui ont historiquement des taux de défaillance plus élevés, le prêteur reçoit un rendement insuffisant du capital et est surexposé à la perte par rapport à ce qui était prévu dans la transaction. De plus, les prêteurs autorisent des prêts plus importants pour les maisons occupées par leur propriétaire que pour les immeubles de rapport. En cas de fraude à l’occupation, il est probable que les impôts sur les gains ne soient pas payés, ce qui entraîne une fraude supplémentaire. On considère qu’il s’agit d’une fraude car l’emprunteur a matériellement déformé le risque au prêteur pour obtenir des conditions de prêt plus favorables.
Fraude sur le revenu : Cela se produit lorsqu’un emprunteur surévalue ses revenus pour être admissible à un prêt hypothécaire ou à un montant de prêt plus élevé. Cela se produisait le plus souvent avec les prêts hypothécaires dits « à revenu déclaré » (populairement appelés « prêts menteurs »), où l’emprunteur, ou un agent de crédit agissant pour un emprunteur avec ou sans la connaissance de l’emprunteur, déclarait sans vérification le revenu nécessaire pour se qualifier pour le prêt. Étant donné que les prêteurs hypothécaires n’offrent pas aujourd’hui de prêts à » revenu déclaré « , la fraude sur le revenu est observée dans les prêts traditionnels à documentation complète où l’emprunteur falsifie ou modifie un formulaire W-2 émis par l’employeur, des déclarations d’impôts et/ou des relevés de comptes bancaires pour justifier le revenu gonflé. Tous les prêteurs obtiennent une transcription officielle de l’IRS qui doit correspondre aux déclarations de revenus fournies par l’emprunteur. On considère qu’il s’agit d’une fraude car, dans la plupart des cas, l’emprunteur n’aurait pas pu prétendre à un prêt si ses revenus réels avaient été divulgués. L’effondrement des prêts hypothécaires a été causé, en partie, par le fait qu’un grand nombre d’emprunteurs dans des régions où les prix des maisons augmentaient rapidement ont menti sur leurs revenus, ont acheté des maisons qu’ils ne pouvaient pas se permettre, puis ont manqué à leurs engagements. Bon nombre des problèmes passés n’existent plus.
Fraude à l’emploi : Cela se produit lorsqu’un emprunteur prétend exercer un travail indépendant dans une entreprise inexistante ou revendique un poste plus élevé (par exemple, directeur) dans une entreprise réelle, afin de fournir une justification à une représentation frauduleuse du revenu de l’emprunteur.
Défaut de divulgation des obligations : Les emprunteurs peuvent dissimuler des obligations, telles que des prêts hypothécaires sur d’autres propriétés ou des dettes de carte de crédit nouvellement acquises, afin de réduire le montant de la dette mensuelle déclarée sur la demande de prêt. Cette omission de dettes réduit artificiellement le ratio dette/revenu, qui est un critère de souscription clé utilisé pour déterminer l’éligibilité à la plupart des prêts hypothécaires. Elle est considérée comme une fraude car elle permet à l’emprunteur d’être admissible à un prêt qui, autrement, n’aurait pas été accordé, ou d’être admissible à un prêt plus important que celui qui aurait été accordé si la véritable dette de l’emprunteur avait été divulguée.
Fraude à but lucratif : Un stratagème complexe impliquant de multiples parties, y compris des professionnels du crédit hypothécaire, dans une tentative financièrement motivée de frauder le prêteur de grosses sommes d’argent. Les stratagèmes de fraude à des fins lucratives incluent fréquemment un emprunteur de paille dont le rapport de crédit est utilisé, un évaluateur malhonnête qui surestime intentionnellement et de manière significative la valeur de la propriété concernée, un agent de règlement malhonnête qui pourrait préparer deux séries de déclarations de règlement HUD ou effectuer des décaissements à partir du produit du prêt qui ne sont pas divulgués sur la déclaration de règlement, et un propriétaire, le tout dans une tentative coordonnée d’obtenir un prêt d’un montant inapproprié. Les parties impliquées se partagent les gains mal acquis et l’hypothèque finit par être en défaut. Dans d’autres cas, des « investisseurs » naïfs sont attirés dans la combine par la promesse de l’organisateur que la maison sera réparée, que des réparations et/ou des rénovations seront effectuées, que des locataires seront trouvés, que des loyers seront perçus, que des paiements hypothécaires seront effectués et que les profits seront partagés lors de la vente de la propriété, le tout sans la participation active de l’acheteur fictif. Une fois le prêt conclu, l’organisateur disparaît, aucune réparation n’est effectuée et aucun locataire n’est trouvé, et l' »investisseur » est responsable du paiement de l’hypothèque sur une propriété qui ne vaut pas ce qui est dû, ce qui le ruine financièrement. Si elle n’est pas détectée, une banque peut prêter des centaines de milliers de dollars pour un bien qui vaut en réalité beaucoup moins et, dans le cas d’opérations multiples, les banques peuvent prêter des millions de dollars de plus que ce que valent les biens. Une étude de cas détaillée de l’affaire complexe United States v. Quintero-Lopez s’étend sur une activité de plus de 3½ ans (Bell, 2010).
Fraude à l’évaluation : Se produit lorsque la valeur d’évaluation d’une maison est délibérément surévaluée ou sous-évaluée. Lorsqu’elle est surévaluée, plus d’argent peut être obtenu par l’emprunteur sous la forme d’un refinancement en espèces, par le vendeur dans une transaction d’achat, ou par les organisateurs d’un système de fraude hypothécaire à but lucratif. La fraude à l’évaluation comprend également les cas où la valeur de la maison est délibérément sous-estimée pour obtenir un prix inférieur sur une maison saisie, ou dans une tentative frauduleuse d’inciter un prêteur à réduire le montant dû sur l’hypothèque dans le cadre d’une modification de prêt. Un évaluateur malhonnête peut être impliqué dans la préparation de l’évaluation frauduleuse, ou une évaluation existante et précise peut être modifiée par une personne connaissant des outils d’édition graphique tels que Adobe Photoshop. L’indépendance de l’évaluation est une loi actuelle.
Systèmes de cash-back : Se produisent lorsque le prix réel d’une propriété est illégalement gonflé pour fournir une remise en espèces aux participants à la transaction, le plus souvent les emprunteurs, qui reçoivent un « rabais » qui n’est pas divulgué au prêteur. En conséquence, le prêteur prête trop, et l’acheteur empoche le surplus ou le partage avec d’autres participants, notamment le vendeur ou l’agent immobilier. Ce stratagème nécessite une fraude à l’évaluation pour tromper le prêteur. Les cours des gourous de l’immobilier « Get Rich Quick » s’appuient fréquemment sur ce mécanisme pour être rentables.
Shotgunning : Se produit lorsque plusieurs prêts pour la même maison sont obtenus simultanément pour un montant total qui peut être supérieur à la valeur réelle de la propriété. Ces stratagèmes laissent les prêteurs exposés à des pertes importantes parce que les hypothèques subséquentes sont de rang inférieur à la première hypothèque à enregistrer et que la valeur de la propriété est insuffisante pour que les prêteurs subséquents puissent recouvrer la propriété en cas de forclusion. En raison de cette fraude, les prêteurs peuvent être obligés de plaider la question de savoir quel prêteur a la priorité sur la propriété.
Travailler l’écart : Une technique qui implique l’empilement excessif de privilèges exécutés sciemment sur une propriété spécifique dans un délai anormalement étroit, via l’enregistrement en série de plusieurs actes de fiducie ou de cessions de billets. Lors de l’enregistrement d’un document juridique aux États-Unis d’Amérique, un intervalle de temps existe entre le moment où l’acte de fiducie est soumis à l’enregistreur d’actes & et celui où il apparaît effectivement dans les données. La technique de chronométrage de précision consistant à « travailler l’écart » entre l’enregistrement d’un acte & son apparition ultérieure dans la base de données de l’enregistreur d’actes permet de propager la tromperie de l’auteur. Une recherche de titre effectuée par n’importe quel prêteur immédiatement avant l’enregistrement du prêt, du billet à ordre, de l’acte & respectifs échouerait donc par erreur à montrer les privilèges alternatifs simultanément dans la file d’attente. L’objectif de l’auteur est le vol de fonds de chaque prêteur par tromperie, avec tous les prêteurs simultanément & croyant à tort que leurs actes de fiducie respectifs sont en position prioritaire, alors qu’en réalité il ne peut y en avoir qu’un seul. Les criminels en col blanc qui utilisent cette technique vont souvent clamer leur innocence en invoquant des erreurs d’écriture, une mauvaise tenue des dossiers ou d’autres excuses fallacieuses pour tenter de masquer la véritable intention de coordination & inhérente à cette version de la fraude hypothécaire. Ce « jeu » ou l’exploitation d’une faiblesse structurelle du système juridique américain est un précurseur essentiel du « shotgunning » et considéré comme un crime en col blanc lorsqu’il est mis en œuvre de manière systémique.
Vol d’identité : Se produit lorsqu’une personne prend l’identité d’une autre et utilise cette identité pour obtenir un prêt hypothécaire à l’insu de la victime ou sans son consentement. Dans ces stratagèmes, les voleurs disparaissent sans effectuer de paiements sur l’hypothèque. Les stratagèmes ne sont généralement pas découverts jusqu’à ce que le prêteur tente de se faire payer par la victime, qui peut encourir des frais importants en essayant de prouver le vol de son identité.
Falsification de demandes de prêt à l’insu de l’emprunteur : Les demandes de prêt sont falsifiées à l’insu de l’emprunteur lorsque celui-ci ne pourra effectivement pas prétendre à un prêt pour diverses raisons. par exemple les parties impliquées vont tirer une commission de la transaction. L’affaire n’a lieu que si la demande de prêt est falsifiée. Par exemple, un emprunteur fait une demande de prêt en déclarant un revenu mensuel de 2 000 $ (mais avec ce revenu de 2 000 $ par mois, l’emprunteur ne sera pas admissible), mais le courtier ou l’agent de crédit a falsifié les documents relatifs au revenu et la demande de prêt en déclarant que l’emprunteur gagne un revenu mensuel de 15 000 $. Le prêt est approuvé, le courtier, l’agent de crédit, etc. touche sa commission. Mais l’emprunteur a du mal à rembourser le prêt et finit par faire défaut.