Se si bazzica un forum online per investitori immobiliari, è facile supporre che tutti inizino con proprietà residenziali, ma se si vuole davvero essere un investitore immobiliare di successo, è necessario passare al commerciale.
Sembra che la maggior parte degli investitori creda che l’immobiliare residenziale sia la piscina dei bambini e che gli investitori immobiliari “maturi” si rivolgano al commerciale non appena hanno accumulato abbastanza esperienza e hanno accesso a fondi sufficienti.
Ma l’immobiliare commerciale è meglio di quello residenziale?
Ho fatto ricerche su questa domanda per qualche tempo. Come si è scoperto, ci sono sostenitori convinti e sostenitori convincenti su entrambi i lati del dibattito.
Diamo quindi un’occhiata a dove le due strategie differiscono…
È più facile aumentare il valore di una proprietà commerciale
Il valore di mercato di una proprietà residenziale è determinato dal valore medio delle proprietà comparabili nel quartiere. Questo si basa principalmente su caratteristiche grezze come il numero di camere da letto e bagni. Così, in generale, una proprietà con due camere da letto e due bagni con elettrodomestici di alta gamma ha circa lo stesso valore di un’altra casa con due camere da letto e due bagni nello stesso isolato che ha una cucina molto semplice.
L’immobile commerciale viene valutato con un approccio più preciso. Certo, si considerano i confronti locali. Ma il valore di mercato si basa quasi interamente sulla quantità di entrate generate dalla proprietà stessa. Quindi un miglioramento strategico ma poco costoso può avere un enorme impatto sul valore di rivendita di una proprietà se aumenta il reddito generato dalla proprietà commerciale.
Godetevi termini di locazione più lunghi con le proprietà commerciali
Le locazioni commerciali sono molto più lunghe delle locazioni residenziali. Le locazioni residenziali spesso durano 12 mesi. Un contratto di locazione commerciale è tipicamente di almeno tre anni. Le locazioni per cinque e 10 anni non sono rare.
I benefici di una locazione più lunga sono:
- Maggiore garanzia di un flusso di cassa affidabile
- Tassi di sfitto più bassi
- Costi di turnover più bassi
Naturalmente, c’è un lato negativo nei termini di locazione più lunghi. Se non si è soddisfatti di un inquilino, è più facile semplicemente non rinnovare un contratto di locazione a breve termine (e farlo andare via) che rompere un contratto di locazione a lungo termine.
Le proprietà residenziali hanno prestazioni più costanti nelle recessioni economiche
Le proprietà residenziali resistono alle recessioni economiche molto meglio degli spazi commerciali al dettaglio. Quando c’è una flessione del mercato, i rivenditori sono di solito i primi a soffrire, e possono essere colpiti duramente. Anche in buone condizioni economiche, i proprietari di piccole imprese hanno un alto tasso di fallimento. Quindi, anche se si hanno contratti di locazione più lunghi con le proprietà commerciali, non c’è garanzia che il vostro affittuario al dettaglio sarà in attività per l’intera durata del contratto di locazione.
Non importa cosa stia facendo l’economia, le persone hanno bisogno di un posto dove vivere. E quando c’è una crisi, i proprietari di immobili residenziali non soffrono così tanto o così rapidamente come i rivenditori. Gli affittuari danno un’alta priorità al pagamento dell’affitto in modo da essere sicuri di avere un posto da chiamare casa.
L’investimento immobiliare residenziale ha minori barriere all’entrata
È più facile iniziare con l’investimento immobiliare residenziale, perché è più facile da capire. Molti di noi sono stati affittuari ad un certo punto della loro vita. Capiamo il rapporto locatore/inquilino. Abbiamo familiarità con ciò che ci si aspetta da entrambe le parti del tavolo. Ci vuole poca esperienza – e molti meno soldi – per investire in immobili residenziali.
Gli affari commerciali sono molto più complicati e richiedono molta più ricerca per trovare e valutare. L’acquisto di un edificio commerciale richiede molto più denaro che per comprare una casa unifamiliare. E i rischi sono maggiori. Per prima cosa, ci sono molti più soldi in gioco. E tutto quel denaro è investito in un bene duro che non può essere fisicamente spostato o prontamente liquidato.
Il pool di acquirenti è più grande per le proprietà residenziali
Il settore delle vendite al dettaglio dell’economia statunitense non ha avuto un buon rendimento rispetto ad altri settori. I negozi al dettaglio devono affrontare una forte concorrenza da parte dei grandi magazzini come Walmart. E ci sono anche rivenditori online che spesso possono consegnare gli stessi prodotti in modo più economico e molto più conveniente.
Ci sono degli spazi commerciali vuoti in molte parti del paese. Non ci sono abbastanza affittuari al dettaglio per riempirli tutti. Questo fa abbassare i prezzi d’affitto. E spesso ci vogliono in media sei mesi per affittare uno spazio commerciale. Questo è un fattore che aumenta il costo dei posti liberi.
D’altra parte, gli affitti residenziali hanno una domanda costante nella maggior parte del paese. Tutti hanno bisogno di un posto dove vivere. E molti Millennials stanno affittando più a lungo prima di comprare casa. Ci vuole meno tempo per trovare un affittuario. Spesso ci vogliono dai 30 ai 45 giorni nella maggior parte dei mercati. Recentemente ho affittato una delle mie proprietà senza tempo libero. Un inquilino se n’è andato il 30 giugno, e uno nuovo si è trasferito il 1 luglio.
Gli affari commerciali sono più complicati da analizzare
Si possono fare soldi con gli investimenti immobiliari residenziali in tre modi: flusso di cassa, apprezzamento e accumulo di capitale attraverso il pagamento di un prestito. Con gli immobili residenziali, è utile capire i rapporti comuni come il ritorno sull’investimento, il ritorno di cassa e il tasso di capitalizzazione (cap). Con le proprietà commerciali, è necessario capire e valutare queste e altre metriche.
L’investimento immobiliare commerciale è più simile a possedere una piccola impresa. La cosa più importante per fare soldi è aumentare il reddito operativo netto. Oltre ad altri indici di acquisizione e valutazione, è necessario ottenere dettagli come i registri di manutenzione, le spese e la storia degli affitti, che spesso non si trovano in un annuncio. E altrettanto importanti sono i rapporti e le analisi operative. È necessario guardare gli ultimi 12 mesi di dichiarazioni di profitti e perdite.
Cosa è più facile da finanziare?
Su questo punto, ho letto informazioni contrastanti da investitori esperti. Una parte dice che è più facile assicurarsi grandi quantità di capitale per un affare commerciale che generare somme più basse per le proprietà residenziali.
Ma l’altra parte dice che molte banche sono riluttanti a prestare spazi commerciali al dettaglio, perché sono visti come un rischio più alto a causa dell’effetto rivenditore online.
Un fattore chiave che influenza il finanziamento è la posizione. Alcune aree metropolitane sono in pieno boom, ma altre sono nel profondo di un solco economico. Il consenso dei finanziatori commerciali dove vivo sembra essere che le banche non sono interessate a scrivere un prestito a meno che non ci siano inquilini con lunghi contratti di locazione già in atto. Quindi, non ci sono molte buone offerte. Se un proprietario ha già una proprietà con inquilini solidi, perché dovrebbe vendere?
Che cosa offre un miglior ritorno sull’investimento?
Investitori ed esperti non sono d’accordo sui numeri quando si tratta di ritorno sull’investimento. Gli investitori residenziali nella mia zona mirano a un rendimento cash-on-cash dell’8-12% dopo tutte le spese. Gli investitori in alcune parti del paese non penserebbero nemmeno a una proprietà in affitto se non promettesse un ritorno di almeno il 15%.
Il ritorno sull’investimento varia anche da un tipo di proprietà all’altra. Nessuna media si applica a tutte le proprietà in affitto. Dipende dalla posizione, dal tipo di proprietà, dal tasso di sfitto, dai costi di gestione della proprietà e da altri fattori.
Per le proprietà commerciali, gli investitori confrontano le proprietà guardando principalmente al cap rate e ai rendimenti cash-on-cash. Anche in questo caso, c’è un sacco di variazione in base alla posizione e al tipo di proprietà, ma il consenso sembra essere che gli investitori commerciali mirano a un cap rate dell’8-15% e un rendimento cash-on-cash del 10%.
Resto nel residenziale… per ora
È fondamentale mantenere il rischio al minimo, sia che si stia investendo nel residenziale o nel commerciale.
L’immobiliare commerciale richiede un esborso di denaro maggiore. E stai mettendo tutte le tue uova in un paniere se puoi permetterti solo una proprietà commerciale. Con le proprietà residenziali, è possibile distribuire il rischio e diversificare su più tipi di proprietà situate in aree diverse.
Ho imparato che gli investitori possono fare – e perdere – un sacco di soldi in ogni nicchia del settore immobiliare. Quelli che fanno bene scelgono una nicchia che capiscono, diventano esperti nella loro nicchia ed eseguono una solida strategia all’interno di quella nicchia. I principianti che si buttano perché hanno visto qualcun altro fare soldi e credono che debba essere facile finiscono per perdere.
A questo punto della mia carriera di investitore, mi limiterò al residenziale. Ho esperienza in quella nicchia. Inoltre, credo che sia più rischioso mettere tutti i miei fondi in una proprietà commerciale piuttosto che distribuire il mio rischio su molte proprietà residenziali. Non è un grande contraccolpo finanziario se si manca il bersaglio con una casa monofamiliare. È un costo molto più alto mancare il bersaglio con un edificio commerciale.