Jersey City ha condotto l’ultima rivalutazione della città – la prima in 30 anni – nel 2018. Ma i dati sull’imposta di proprietà pubblicati nell’ottobre 2019 dalla NJ Division of Taxation rivelano che Jersey City potrebbe ancora una volta avvicinarsi alla necessità di un’altra rivalutazione. Un fattore trainante è la crescita del mercato degli immobili tassabili di Jersey City.
La legge del New Jersey afferma che la proprietà dovrebbe essere valutata in base al suo valore di mercato per scopi di imposta locale sulla proprietà. Tuttavia, questo accade solo se l’autorità fiscale (la città) mantiene i valori valutati in sincronia con i valori di mercato. Questi due valori si scollegano quando i valori di mercato cambiano ma i valori fiscali valutati rimangono ancorati a ciò che è registrato nell’ufficio delle imposte della città. La rivalutazione è il processo di aggiornamento dei valori fiscali valutati (ciò che la città usa per calcolare le tasse sulla proprietà) per eguagliare i valori di mercato (ciò che una casa vale sul mercato aperto).
Tre metriche chiave pubblicate ogni anno dallo stato ci aiutano a capire questa relazione tra valori valutati e valori di mercato. Queste metriche sono anche usate per aiutare a determinare il caso di rivalutazione.
La base imponibile
La “base imponibile” è la somma totale di tutti i beni immobili tassabili nella città. Ogni anno, la città deve stimare il valore di mercato della base imponibile, e lo fa attraverso un processo basato su dati recenti di vendita di case. Il valore di mercato della base imponibile è poi preso in considerazione sia nella ripartizione delle tasse della contea che negli aiuti statali all’istruzione.
Il valore di mercato della base imponibile di Jersey City è cresciuto da 34 miliardi di dollari nel 2018 a oltre 41 miliardi di dollari nel 2019.
Per garantire che i residenti siano tassati equamente, i valori valutati dovrebbero essere tenuti in sincronia con i valori di mercato, come impone la legge statale. Così, quando i valori di mercato crescono fuori sincronia con i valori valutati (come sta accadendo a Jersey City), si pone una questione di equità fiscale. Lo stato usa il rapporto di perequazione e il coefficiente di deviazione per farsi un’idea di questa questione.
Il rapporto di perequazione
Il “rapporto di perequazione” è il valore stimato della base fiscale diviso per il valore di mercato della base fiscale. Un rapporto di perequazione di 1,0 indica che i valori valutati sono in sintonia con i valori di mercato. Quando il rapporto di equalizzazione diminuisce, indica una disconnessione: il valore di mercato (il denominatore del rapporto) cresce rispetto al valore valutato (il numeratore del rapporto) che rimane ancorato a quanto stabilito nell’ultima rivalutazione.
Il “rapporto di equalizzazione” di Jersey City è diminuito da 1,01 nel 2018 a 0,88 nel 2019. La NJ Division of Taxation afferma nel suo “Handbook for NJ Assessors” che un rapporto di equalizzazione di 0,85 o inferiore “può denotare non conformità”. Inoltre, afferma che un “declino continuo…mostra una mancanza di manutenzione della valutazione e può indicare la necessità di una rivalutazione/rivalutazione.”
Per scavare più a fondo nella questione dell’equità fiscale, dobbiamo chiedere: la crescita del mercato è stata uniforme in tutta Jersey City nel 2019? Un altro modo per dirlo: i valori di mercato stanno crescendo scollegati dai valori valutati allo stesso ritmo in tutta la città?
Il coefficiente di deviazione
Lo stato usa il “coefficiente di deviazione” per far luce su questa domanda.
Ogni proprietà tassabile in città – per esempio, la casa di una persona – ha un “rapporto valutazione-vendita” che è il valore valutato della proprietà diviso per il suo valore di mercato. Questo è l’equivalente per proprietà del rapporto di perequazione in tutta la città.
Il coefficiente di deviazione valuta il grado di varianza tra i rapporti di valutazione-vendita individuali e il rapporto di perequazione. Quando il coefficiente di deviazione aumenta, indica una maggiore varianza, suggerendo che i valori di mercato delle singole proprietà si stanno apprezzando a tassi diversi rispetto al rapporto di perequazione. Un altro modo per dirlo: i valori valutati, che sono la base delle bollette delle tasse di proprietà, stanno crescendo più obsoleti a tassi variabili in tutta la città.
Il “coefficiente di deviazione generale” di Jersey City è aumentato dal 16,5% nel 2018 al 18,1% nel 2019. N.J.A.C. 18:12A-1.14 afferma: “Un coefficiente di deviazione superiore al 15% indica generalmente la necessità di una rivalutazione.” Inoltre, il “Handbook for NJ Assessors” afferma “L’attuale cifra accettabile per i coefficienti di deviazione è del 15%, anche se alcune autorità sostengono il 10% alla luce delle migliori pratiche di valutazione, dell’informatizzazione e dell’aumento delle valutazioni.”
Cosa significa questo per i contribuenti?
Per capire l’impatto di queste tendenze a livello cittadino sui singoli contribuenti, si potrebbe condurre un’analisi dettagliata utilizzando i recenti registri di vendita delle proprietà. Un’analisi di questo tipo potrebbe indicare come lo scollamento tra i valori di mercato e i valori valutati si stia verificando in termini di posizione (quartiere), classe di proprietà (per esempio casa 1-4 famiglie vs. proprietà commerciale), e dimensione in dollari della transazione. Questa analisi potrebbe aiutare a stabilire se la città debba o meno condurre un’altra rivalutazione.
Fino ad allora, i contribuenti possono usare il processo di appello fiscale per ottenere l’equità fiscale se sono sovrastimati (sovra-tassati). La contea amministra il processo di appello fiscale. Per presentare un ricorso, i contribuenti possono visitare il sito web della contea di Hudson e accedere al “Tax Appeal Filing Handbook”. Il processo di appello è per i contribuenti che credono che la loro proprietà sia sovrastimata. C’è un processo tecnico e matematico per determinare la valutazione eccessiva che il manuale spiega. I contribuenti possono presentare personalmente una petizione per un appello o assumere un avvocato che li rappresenti davanti al County Tax Board.