L’approccio del costo alla valutazione immobiliare

Gli esperti di valutazione usano tre metodi diversi per stimare il valore di una proprietà. L’approccio del reddito considera il valore come il valore attuale dei futuri flussi di cassa attesi generati dalla proprietà. È più accurato quando si valutano proprietà commerciali con reddito da locazione in mercati attivi. Il metodo del confronto delle vendite mette in relazione il valore stimato della proprietà in questione con proprietà simili che sono state vendute recentemente nello stesso mercato. Questo metodo è particolarmente utile quando le proprietà comparabili e la proprietà in questione sono molto simili e sono state vendute negli ultimi mesi. Ciò significa che il metodo del confronto delle vendite si basa anche su un mercato attivo per le proprietà simili.

D’altra parte, l’approccio dei costi alla valutazione è l’unico metodo che non dipende da un mercato attivo per proprietà simili. Invece, l’approccio dei costi stima il valore della proprietà come il valore dei suoi componenti, il terreno sottostante, e il valore ammortizzato dei miglioramenti. In questo articolo faremo un’immersione profonda su come funziona l’approccio al costo delle valutazioni.

La formula dell’approccio al costo

Anche se i dettagli sono più complicati, la formula di base per valutare una proprietà usando l’approccio al costo è:

Valore della proprietà = Valore del terreno + (costo nuovo – ammortamento accumulato).

L’approccio al costo si basa sulla convinzione economica che gli acquirenti informati non pagheranno per un prodotto più di quanto pagherebbero per il costo di produzione di un prodotto simile che ha lo stesso livello di utilità. L’approccio del costo alla valutazione è facile da usare quando la proprietà è nuova e rappresenta il più alto e migliore uso della proprietà. In questo caso, il costo nuovo è noto perché i miglioramenti sono stati appena costruiti. Inoltre, ci dovrebbe essere una quantità trascurabile di ammortamento accumulato. Poiché l’approccio del costo non si basa su comparabili, è anche utile quando si valuta una proprietà ad uso speciale o una proprietà con componenti unici.

Approccio del costo: Costo Nuovo

Il costo nuovo può essere definito in due modi diversi. Il costo di sostituzione nuovo è il costo attuale per costruire un edificio con la stessa utilità usando i materiali di costruzione attuali aderendo agli standard, ai disegni e ai layout attuali. Il costo di riproduzione nuovo è il costo attuale per costruire un esatto duplicato della proprietà con gli stessi materiali e le stesse pratiche di costruzione secondo il design, il layout e gli standard in vigore al momento della costruzione iniziale della proprietà. Per le proprietà relativamente nuove, non c’è praticamente alcuna differenza tra costo di sostituzione e costo di riproduzione. Più una proprietà è unica o storica, tuttavia, maggiore è la differenza di costo tra riproduzione e costo di sostituzione. Costruire una replica esatta di una casa storica è molto più costoso che costruire una casa nuova.

Quando si considerano i costi di costruzione, è importante considerare sia i costi diretti che quelli indiretti. I costi diretti includono i materiali e i costi del lavoro associati alla costruzione. I costi indiretti includono costi come tasse, spese amministrative, costi di finanziamento, onorari professionali e assicurazione. Ci sono quattro metodi principali per stimare i costi nuovi quando si calcola il costo di sostituzione o il costo di riproduzione.

1. Metodo dell’unità comparativa – I costi sono basati su una stima forfettaria per piede quadrato o per piede cubo. I costi rientrano in cinque categorie principali in base ai materiali di costruzione: telaio in acciaio pesante con pareti esterne portanti, telaio in cemento armato con pareti esterne portanti, cemento armato o muri in muratura esterni portanti, muri esterni portanti di costruzione a telaio e telaio metallico prefabbricato. I costi possono essere ulteriormente suddivisi per qualità.
2. Metodo del costo segregato – Piuttosto che considerare i costi dei componenti in una somma forfettaria, il metodo del costo segregato usa i costi medi dei componenti in base al materiale di costruzione e alla qualità. Per esempio, il metodo del costo segregato considererebbe il costo di componenti come il tetto, il telaio, i rivestimenti del pavimento, l’impianto idraulico e l’unità HVAC separatamente. Questi costi individuali insieme stimano il costo del nuovo.
3. Metodo dell’unità sul posto- Il metodo dell’unità sul posto è simile al metodo del costo segregato ma suddivide ciascuno dei componenti principali in pezzi più dettagliati. Per esempio, la struttura del tetto sarebbe un componente di costo con il metodo del costo segregato. In questo metodo, tuttavia, la struttura del tetto verrebbe calcolata guardando i pezzi della struttura del tetto, come i travetti del tetto e le piastre di copertura. Inoltre, i costi stimati delle spese generali e del profitto dell’appaltatore sono incorporati in ciascuna delle stime di costo per il metodo “unit-in-place”.
4. Metodo dell’indagine quantitativa – Questo è il metodo più accurato per stimare i costi nuovi, ma è anche il metodo più difficile e che richiede tempo. Il metodo dell’indagine quantitativa stima il costo di ogni singolo elemento coinvolto nella costruzione dei miglioramenti. È simile al modo in cui gli appaltatori calcolano il costo che forniscono come stima dell’offerta. C’è un aggiustamento per le spese generali e il profitto aggiunto al costo totale del componente di base.

Approccio al costo: Deprezzamento

Il deprezzamento causa la differenza di valore tra il costo nuovo dei miglioramenti e l’attuale valore di contributo dei miglioramenti. Le tre forme di deprezzamento sono il deprezzamento fisico, funzionale ed esterno. Il deprezzamento fisico risulta dalla normale usura della proprietà che avviene con l’età. Il deprezzamento funzionale è il risultato di cambiamenti nei bisogni o nelle preferenze nel tempo che causano una riduzione dell’utilità della proprietà. Il deprezzamento esterno è il risultato di tendenze economiche o di vicinato avverse. Ci sono tre metodi che i periti possono usare per stimare il deprezzamento.

1. Il metodo età-vita – Questo metodo è il più semplice e comune metodo di stima del deprezzamento. Il perito stima l’età totale, l’età effettiva e la vita rimanente dei miglioramenti. L’età effettiva è una funzione della condizione attuale della proprietà così come la sua utilità e posizione nel mercato attuale.
2. Il metodo della scomposizione – Questo è il modo più accurato e completo per stimare tutte le forme di ammortamento. Tuttavia, è estremamente complicato e richiede tempo. Il metodo di scomposizione identifica ogni singola forma di deprezzamento fisico, funzionale ed esterno. Poi, il deprezzamento da ogni singolo fattore è quantificato e aggiunto insieme per calcolare il deprezzamento accumulato sulla proprietà.
3. Il metodo di estrazione dal mercato – Il metodo di estrazione dal mercato usa i dati delle vendite comparabili per stimare la percentuale di svalutazione appropriata da applicare alla proprietà in questione. I periti trovano il valore deprezzato dei miglioramenti sulla proprietà comparabile sottraendo il valore del terreno e il valore contributivo dei miglioramenti dal prezzo di vendita. La percentuale del valore della proprietà comparabile si è deprezzata è il valore deprezzato dei miglioramenti diviso per il nuovo costo di quei miglioramenti. Questa percentuale viene poi applicata alla proprietà soggetta.

Approccio del costo: Valore del terreno

Ci sono molte tecniche che i periti possono usare per stimare il valore del terreno, ma tutte sono essenzialmente una qualche forma di approccio al reddito o al confronto delle vendite. Il confronto diretto è il metodo più comune per stimare il valore dei terreni. Il prezzo del terreno è semplicemente derivato da lotti di terreno venduti di recente. Può anche essere calcolato come valore residuo usando l’equazione dell’approccio dei costi per una proprietà appena costruita dove il costo nuovo e il prezzo di vendita sono entrambi noti.

Esempio di valutazione dell’approccio dei costi

Supponiamo che un perito stia usando l’approccio dei costi per stimare il valore di una proprietà su 1 acro di terreno. Siti di dimensioni e posizione simili vengono venduti per circa 40.000 dollari. Usando il metodo dell’unità comparativa, un perito trova che il costo nuovo per un edificio di materiali di costruzione simili e di qualità è di $40/sqft per un edificio di 24.000-sqft. Quindi, il costo nuovo dei miglioramenti è di 960.000 dollari. I miglioramenti hanno una vita economica totale stimata di 40 anni e una vita economica residua di 30 anni. Il metodo di ammortamento basato sull’età suggerisce che i miglioramenti dovrebbero essere ammortizzati del 25% poiché sono invecchiati l’equivalente di 10 anni su 40. La deduzione appropriata per l’ammortamento è il 25% dei 960.000 dollari, cioè 240.000 dollari. Usando l’approccio dei costi, il perito stima il valore finale della proprietà a 760.000 dollari.

Conclusione

In questo articolo abbiamo discusso l’approccio dei costi alla valutazione, che è comunemente usato dai periti immobiliari commerciali. Abbiamo confrontato l’approccio dei costi con quello delle vendite comparabili e anche l’approccio dei costi con quello del reddito. La differenza principale con l’approccio dei costi è che non richiede un mercato attivo. L’approccio del costo determina il valore aggiungendo il valore del terreno al costo di un nuovo edificio equivalente, sottraendo poi qualsiasi ammortamento. Abbiamo spiegato come i periti calcolano il costo nuovo, il deprezzamento e anche come viene determinato il valore del terreno. Infine, siamo andati attraverso un esempio di approccio al costo passo dopo passo per mostrare come l’approccio al costo può essere usato per determinare il valore della proprietà.