Una moratoria sugli sfratti più limitata in Illinois continua fino al 3 aprile 2021
A partire dal 5 marzo 2021, l’amministrazione del governatore J.B. Pritzker ha esteso una versione del divieto statale sugli sfratti residenziali fino al 3 aprile 2021. Questa tregua è accolta con favore da alcuni affittuari dell’Illinois che affrontano gravi carenze finanziarie a causa degli spostamenti economici causati da Covid. I padroni di casa potrebbero vedere l’estensione modificata come una tregua limitata, anche, in quanto pone alcuni inquilini più ricchi fuori dalla sua portata protettiva. Al contrario, le moratorie di sfratto da marzo a ottobre si applicavano a tutti gli inquilini, indipendentemente dalle circostanze finanziarie. Questo compromesso è inteso a riconoscere l’impatto finanziario sui proprietari, che spesso dipendono dalla riscossione dell’affitto per pagare i propri obblighi ai creditori.
La moratoria di sfratto di novembre ha fornito protezione solo a quegli inquilini o residenti che sono “Covered Persons”. Una “Covered Person” è una persona che soddisfa tutti e quattro i seguenti criteri: “(1) l’individuo o (i) prevede di guadagnare non più di 99.000 dollari di reddito annuale per l’anno solare 2020 (o non più di 198.000 dollari se si presenta una dichiarazione dei redditi congiunta), (ii) non è stato richiesto di segnalare alcun reddito nel 2019 all’ Internal Revenue Service, o (iii) ha ricevuto un pagamento di impatto economico ai sensi della sezione 2001 della legge CARES;” ed è (2) “incapace di effettuare un pagamento completo dell’affitto o dell’alloggio a causa di una difficoltà legata al COVID-19, tra cui, ma non solo, una perdita sostanziale di reddito, una perdita di ore di lavoro compensabili o di salari, o un aumento delle spese vive direttamente legate alla pandemia COVID-19;”e (3) “l’individuo sta facendo del suo meglio per effettuare tempestivamente pagamenti parziali che siano il più possibile vicini al pagamento completo come le circostanze dell’individuo possono permettere, tenendo conto di altre spese non discrezionali;” e (4) lo sfratto potrebbe rendere l’individuo senza casa. .”.
I locatori devono dare agli inquilini l’opportunità di dimostrare che soddisfano questo test in quattro parti. In particolare, i padroni di casa devono fornire un modulo di dichiarazione al residente o all’inquilino almeno cinque giorni prima dell’avviso di cessazione della locazione. Se l’inquilino può stabilire che lui/lei soddisfa tutti e quattro i requisiti del test della Persona Coperta, il caso di sfratto fallirà a meno che la “persona ponga una minaccia diretta alla salute e alla sicurezza di altri inquilini o un rischio immediato e grave per la proprietà.”
Alcuni proprietari saranno contenti di sapere che possono iniziare nuovi casi di sfratto contro coloro che non sono Persone Coperte. Ma i padroni di casa prendano nota: l’ordine di novembre (come incorporato dall’ordine di dicembre) dirige le forze dell’ordine a ritardare l’esecuzione di ordini di sfratto validi “a meno che l’inquilino, il locatario, il sub-affittuario, o il residente della proprietà residenziale sia stato trovato a rappresentare una minaccia diretta alla salute e alla sicurezza degli altri inquilini o un rischio immediato e grave per la proprietà”. Come tale, un ordine di sfratto valido è di utilità limitata nel breve termine.
Gli ordini esecutivi spiegano che gli sfratti richiedono interazioni di persona tra i residenti, le forze dell’ordine, i traslocatori, e la famiglia o gli amici che prendono gli affittuari sfrattati nelle loro case. La continua pausa sugli sfratti residenziali ha lo scopo di evitare queste interazioni personali e, così facendo, rallentare la diffusione del virus. Il conteggio dei casi di Covid, non sorprendentemente, è aumentato nei mesi più freddi, poiché più residenti di Chicago e dell’Illinois rimangono in casa. Poiché queste tendenze coincidono con la fine riprogrammata del divieto di sfratto del CDC il 31 marzo 2021, i sostenitori della salute pubblica sono fortemente a sostegno del rinnovo da parte del governatore Pritzker del divieto di sfratto modificato per contribuire a ridurre la diffusione del Coronavirus nelle comunità dell’Illinois.
L’amministrazione Biden estende la moratoria del CDC sugli sfratti fino al 31 marzo 2021
Il giorno dell’inaugurazione, il presidente Biden ha chiesto al CDC di estendere la moratoria sugli sfratti a livello nazionale. Ha avvertito che 14 milioni di americani sono indietro con l’affitto, e ha cercato di evitare un’ondata di sfratti che avrebbe sopraffatto i rifugi e aumentato la diffusione della Covid-19. Mercoledì 20 gennaio 2021, il CDC ha annunciato che avrebbe esteso l’attuale moratoria sugli sfratti residenziali almeno fino al 31 marzo 2021. Ma i padroni di casa si facciano coraggio, il presidente Biden ha anche chiesto al Congresso di approvare un’ampia riduzione degli affitti per alleviare il peso sui padroni di casa.
I Centers for Disease Control hanno emesso una moratoria iniziale e temporanea sugli sfratti nel settembre 2020 con ampie protezioni per alcuni affittuari a livello nazionale. A differenza del CARES Act, che prevedeva una moratoria temporanea solo per quelle proprietà garantite da mutui garantiti dal governo federale (compresi i mutui detenuti da Freddie Mac e Fannie Mae), l’ordine del CDC si propone di estendersi a tutte le proprietà residenziali (indipendentemente dal fatto che siano garantite da mutui garantiti a livello federale) che sono occupate da affittuari che soddisfano determinate soglie di reddito, hanno richiesto assistenza governativa, hanno perso reddito a causa della pandemia, e sarebbero resi senza casa se sfrattati. Gli affittuari devono firmare una dichiarazione per qualificarsi per il sollievo. La dichiarazione è inclusa come “Allegato A” all’ordinanza del CDC, e chiarisce che l’obbligo dell’inquilino di pagare l’affitto non è modificato o superato dal divieto di sfratto. L’ordine del CDC non si applica a giurisdizioni come l’Illinois che hanno in vigore una moratoria sugli sfratti residenziali che fornisce lo stesso o un maggiore livello di protezione della salute pubblica rispetto all’ordine del CDC – ma se il governatore Pritzker decide di non rinnovare la moratoria dell’Illinois dopo la sua scadenza il 3 aprile 2021, la moratoria del CDC fornirà una soluzione provvisoria per gli inquilini qualificati dell’Illinois per quasi altri due mesi.
Quando riprenderanno gli sfratti in Illinois?
La moratoria sugli sfratti dell’Illinois proibisce la presentazione di azioni di sfratto residenziale e l’esecuzione di sfratti residenziali fino al 3 aprile 2021. I precedenti ordini esecutivi relativi alla presentazione di sfratti in Illinois, come l’ordine esecutivo 2020-55, hanno anche chiarito che nulla nella moratoria deve essere interpretato per sollevare gli affittuari dai loro obblighi di pagare l’affitto o altrimenti rispettare i loro contratti di locazione.
Chiarisce anche che non si estende alle circostanze in cui “l’inquilino è stato trovato a rappresentare una minaccia diretta alla salute e alla sicurezza degli altri inquilini, un rischio immediato e grave per la proprietà, o una violazione di qualsiasi codice di costruzione applicabile, ordinanza sanitaria, o regolamento simile”. In altre parole, il divieto temporaneo di sfratto è progettato per proteggere solo quegli inquilini che verrebbero sfrattati a causa del mancato pagamento dell’affitto, al contrario di altre violazioni del contratto. Alcuni proprietari si lamentano che la moratoria sugli sfratti incoraggia gli affittuari a saltare il pagamento dell’affitto – ma nulla nella moratoria perdona l’obbligo dell’inquilino di pagare l’affitto. Il governatore Pritzker ha esteso la moratoria sugli sfratti in agosto, in seguito alla lettera del 20 agosto 2020 dello sceriffo della contea di Cook Tom Dart al giudice capo Evans e all’amministrazione del governatore, che sollecitava il sollievo COVID-19 sia per gli affittuari che per i proprietari. Lo sceriffo Dart ha notato che circa 250.000 famiglie nella contea di Cook potrebbero essere sfrattate. Poiché lo sceriffo è incaricato di far rispettare gli ordini legali di sfratto, Dart ha condiviso la preoccupazione per la probabile diffusione del COVID-19 se gli affittuari sfrattati fossero ammassati nei rifugi o nelle case di familiari e amici.
L’ordinanza di protezione della moratoria di sfratto di Chicago fornisce ulteriori protezioni agli affittuari
Il consiglio comunale di Chicago ha approvato un’ordinanza di protezione dello sfratto COVID-19 nella sessione legislativa di metà giugno. Questa nuova ordinanza richiede che i padroni di casa estendano un periodo di “raffreddamento” di sette giorni se gli inquilini rispondono all’avviso di cinque giorni con una “Tenant Notice” e possono dimostrare che l’affitto non pagato deriva da perdite finanziarie che sono causate dalla pandemia del Coronavirus.
L’ordinanza intende chiaramente prevenire le condizioni che portano alla perdita di un alloggio, anche se protegge i proprietari richiedendo agli inquilini di pagare l’affitto e fornendo eccezioni alla regola generale. Per esempio, i padroni di casa possono presentare una procedura di sfratto se “un inquilino rappresenta una minaccia diretta alla salute e alla sicurezza degli altri inquilini, un rischio immediato e grave per la proprietà, o una violazione di qualsiasi codice di costruzione applicabile, ordinanza sanitaria o regolamento simile.”
- Altra lettura: Cosa possono fare i padroni di casa se un inquilino chiede di saltare o ritardare il pagamento dell’affitto?
Nel caso in cui i padroni di casa stiano pensando di eseguire uno sfratto fai da te, ecco come stanno le cose: non fatelo. Le serrate sono illegali negli appartamenti di Chicago. La legge padrone di casa-inquilino di Chicago favorisce anche pesantemente gli inquilini nei casi di condotta ritorsiva. I padroni di casa possono finire nei guai legali se anche solo accennano a voler aggirare il processo legale di sfratto e la moratoria di sfratto. Multe costose e spese legali attendono i padroni di casa che tentano di eseguire sfratti di auto-aiuto a Chicago.
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