Per ottenere una variazione di zona attraverso la Zoning Board of Appeals (ZBA) dello Stato di New York, dovete dimostrare che le restrizioni di zona esistenti hanno causato “inutili difficoltà”. Dovrete soddisfare alcune condizioni per dimostrare l’inutile difficoltà, compresa la presentazione di prove che le restrizioni di zonizzazione esistenti vi hanno impedito di realizzare un ritorno ragionevole sulla vostra proprietà; e la garanzia che la variante d’uso richiesta non altererà il carattere essenziale del quartiere circostante. Continuate a leggere per scoprire quali passi dovrete compiere e quali condizioni dovrete soddisfare per ottenere una variazione di destinazione d’uso…
Che cos’è una variazione di destinazione d’uso?
Una variazione di destinazione d’uso fornisce al proprietario di una proprietà il permesso legale di costruire strutture o usare la terra in modi che sono contrari alle condizioni di destinazione d’uso locali esistenti. Le varianti di zonizzazione possono essere concesse solo dalla Commissione di Appello dello Stato di New York e i richiedenti devono soddisfare certe condizioni per qualificarsi. Nella maggior parte dei casi, chiederete allo ZBA di esentare la vostra proprietà dalle ordinanze locali di zonizzazione che hanno un impatto negativo sulla vostra capacità di fare un uso efficace della proprietà o del terreno.
Una variante di zonizzazione, una volta concessa, viene applicata alla proprietà esistente, al contrario del proprietario. Si dice che la zonizzazione “corre con la terra”, il che significa che nella maggior parte dei casi, la variante rimarrà in vigore anche se la proprietà cambia di mano.
Mentre le ordinanze e le leggi di zonizzazione variano a seconda della zona di New York, i termini che circondano la ricezione di una variante di zonizzazione sono uniformi in tutto lo stato. Le regole e le condizioni sono delineate dalla Zoning Board of Appeals.
Quali tipi di varianti di zonizzazione esistono?
Ci sono due tipi principali di varianti di zonizzazione – “Use” e “Area”. La Zoning Board of Appeals nota che le regole differiscono per ciascuno di questi tipi di variazione.
Una variazione d’uso permette l’uso di un terreno altrimenti limitato dalle norme urbanistiche. Gli esempi offerti dalla Zoning Board of Appeals includono:
- Uso commerciale in un distretto residenziale;
- Multipla abitazione in un distretto di casa unifamiliare; e
- Uso industriale in un distretto commerciale.
Perché la variante d’uso richiede l’uso di una proprietà in modi che sono altrimenti contrari alla natura del quartiere circostante, la soglia per ottenere una variante di zoning è volutamente alta e pone un pesante onere della prova sul proprietario della proprietà per dimostrare che le condizioni di zoning esistenti hanno creato difficoltà.
Le condizioni per dimostrare la difficoltà e ottenere una variazione di zonizzazione includono:
- Provare che le condizioni di zonizzazione esistenti impediscono al richiedente di realizzare un ritorno ragionevole;
- Dimostrare che la richiesta di variazione è basata su circostanze uniche che hanno un impatto solo sulla proprietà in questione e non si estendono al quartiere circostante;
- Illustrando che la variante non altererà il carattere essenziale del quartiere; e
- Mostrando che la necessità di una variante non è la conseguenza di difficoltà auto-create.
Una variazione di area è quella in cui lo ZBA permette l’uso della terra in un modo altrimenti limitato in base alle dimensioni o ai requisiti fisici dei regolamenti di zonizzazione applicabili. Esempi qui possono includere:
- Costruire un’estensione ad una casa;
- Inserire una recinzione lungo una linea di proprietà; e
- Creare un parcheggio fuori strada in relazione ad una proprietà.
Nella maggior parte dei casi, le varianti di zona forniscono una soglia più accessibile che si basa sulla dimostrazione che la variante di zoning non avrà un impatto negativo sul quartiere circostante. In particolare, il linguaggio della variante di zona pone l’onere sulla Zoning Board of Appeals (al contrario del richiedente) per soddisfare determinati standard.
Per concedere una variazione di area, lo ZBA deve:
- Determinare che la variazione non risulterà in un cambiamento indesiderato nel vicinato;
- Considerare potenziali strategie alternative ad una variazione che sarebbe legittima all’interno delle ordinanze esistenti;
- Affrontare la questione della sostanzialità determinando se la variante richiesta potrebbe essere un grado troppo grande di non conformità all’interno di un quartiere;
- Assicurare il minimo impatto sull’ambiente includendo fattori come il drenaggio, il rumore, la congestione del traffico, ecc.e
- Accertare se la necessità della variante è il risultato di una difficoltà auto-creata dal proprietario dell’immobile.
Quali passi devo fare per ottenere la mia variante di zona?
1.Determinare la designazione di zona della vostra proprietà. Potete farlo usando la Zoning and Land Use Application (ZoLa), dove potete trovare tutte le informazioni pertinenti riguardanti la zonizzazione di indirizzi, blocchi e numeri di lotto della proprietà.
2.Depositare una richiesta o una domanda scritta per la vostra variante con il Consiglio di Zona, compresa la presentazione di una tassa di deposito.
3.Il Consiglio di Zona di solito notificherà ai proprietari di immobili vicini la variante richiesta, e può tenere un’udienza per determinare la fattibilità della vostra variante richiesta.
4.Probabilmente sarete chiamati davanti a un organo di governo locale, come un consiglio comunale, per la determinazione finale che, se concessa, sarà emessa attraverso la Zoning Board of Appeals.
Per saperne di più
Anche se questi passi fondamentali vi porteranno attraverso il processo, la Zoning Board of Appeals nota che “il modo migliore per capire le regole è quello di esaminare ciascuna a sua volta, insieme alle decisioni del tribunale che si basano su di esse”.
È possibile rivedere le regole in tutti i loro dettagli sul sito del Dipartimento di Stato di New York.
Oppure, per assistenza nella navigazione delle varianti e di qualsiasi altra sfida di zonizzazione, parlate con uno dei nostri esperti del settore immobiliare oggi stesso:
- Chiamate: (315) 412-0440
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