By Julian Hebron on 15 Jun 2018
Home equity to procent wartości Twojego domu, który posiadasz, i jest kluczem do budowania bogactwa poprzez posiadanie domu. Przyjrzyjmy się bliżej, jak zbudować kapitał własny domu bez wysadzania budżetu – i jak uzyskać do niego dostęp, gdy go potrzebujesz.
Ile masz kapitału własnego?
Equity jest łatwy do obliczenia, gdy po raz pierwszy kupujesz dom, ponieważ jest to w zasadzie twoja zaliczka. Na przykład, jeśli umieścisz 11 250 $ w dół na 225 000 $ domu, twoja zaliczka wynosi 5 procent i tak jest twój kapitał własny.
Od 2016 r. do pierwszego kwartału 2018 r. większość kupujących dom po raz pierwszy w USA rozpoczęła się z około 7-procentowym kapitałem własnym, zgodnie z Inside Mortgage Finance. Jest to zachęcające, ponieważ pokazuje, że nie musisz spędzać lat oszczędzając na 20 procent w dół lub więcej przed zakupem. Powtórni nabywcy domów zaczęli z większym kapitałem własnym, na poziomie około 17 procent.
Jak zbudować swój kapitał własny
Oto sześć sposobów, w jaki Twój dom może stworzyć dla Ciebie bogactwo. Niektóre z nich wymagają czasu, pieniędzy – lub obu tych rzeczy. Kredytodawca może pomóc Ci zdecydować, co będzie dla Ciebie najlepsze.
Pozwól, aby Twój dom zyskał na wartości
Budowanie kapitału poprzez wzrost wartości może zająć niewiele czasu lub dużo, w zależności od rynku. Z cenami domów idącymi w górę jak w ostatnich latach, aprecjacja była dobrodziejstwem dla wielu właścicieli domów.
Badania Zillow wskazują, że mediana wartości domu wzrosła z $185,000 w kwietniu 2016 do $216,000 w kwietniu 2018. Jeśli kupiłeś dom za $185,000 w kwietniu 2016 roku z zaliczką $12,950, Twój początkowy 7-procentowy kapitał własny wzrósłby do 23 procent w kwietniu 2018 roku.
Obliczamy to odejmując Twoje obecne saldo kredytu ($165,600) od obecnej wartości Twojego domu ($216,000). Następnie dzielimy różnicę przez aktualną wartość Twojego domu. Jedna ósma z tych dodatkowych 16 procent kapitału własnego pochodzi ze spłaty kredytu hipotecznego, a reszta to aprecjacja rynku.
Jeśli poczekałeś dwa lata i kupiłeś ten sam dom w kwietniu 2018 roku z 20-procentową zaliczką w wysokości 43 200 dolarów, zacząłeś od 20-procentowego kapitału własnego. Użyłeś również 3,3 razy więcej gotówki, aby dokonać zakupu. I tu jest haczyk: Twoje całkowite miesięczne koszty mieszkaniowe byłyby takie same – około $1,050 w obu przypadkach.
Ten przykład ilustruje dwie rzeczy:
Po pierwsze, siłę aprecjacji domu. Przypomina to kupowanie akcji i czerpanie korzyści z tego, że ich wartość rośnie. Ale jest też pewna różnica: Podczas gdy Ty zapłacisz zyski kapitałowe od rosnącej wartości akcji, Ty jesteś zwolniony z płacenia podatków od zysków kapitałowych na domach do $250,000 lub $500,000 dla małżeństw.
Po drugie, czekanie na „wystarczające oszczędności” nie jest głównym czynnikiem decydującym o tym, czy stać Cię na zakup domu. Jeśli chodzi o kwalifikowanie się do kredytu, kredytodawcy rzeczywiście patrzą na zaliczkę. Będą również chcieli wiedzieć, ile będziesz miał rezerw gotówkowych po zamknięciu transakcji. Ale istnieje wiele opcji dla niskich zaliczek, które wymagają minimalnych rezerw.
Twój miesięczny budżet jest głównym czynnikiem, który kredytodawcy biorą pod uwagę przy podejmowaniu decyzji, czy możesz sobie pozwolić na dom. Pożyczkodawcy pozwolą ci wydać od 43 procent do 49 procent dochodu na miesięczne rachunki, co jest w rzeczywistości po wysokiej stronie i może nadwerężyć twój budżet.
Od 2016 roku większość kupujących po raz pierwszy wydała około 38 procent swoich dochodów na mieszkanie i inne długi, co jest dość bezpiecznym limitem dla budżetowania.
Make a larger down payment
Możesz to zrobić, ale jak widzieliśmy, czekanie na zaoszczędzenie dodatkowej gotówki może być sprzeczne z twoimi szerszymi interesami finansowymi, jeśli stracisz szansę na zbudowanie kapitału własnego poprzez aprecjację. Dlatego musisz znaleźć równowagę między zaliczką, miesięcznym budżetem i oszczędnościami na inne priorytety. Dobry pożyczkodawca może dostarczyć informacje na temat stóp procentowych i rynku, aby pomóc Ci to zrobić.
Użyj finansowych windfalls
Wykorzystaj bonusy z pracy, prezenty rodzinne i spadki, aby spłacić kredyt hipoteczny. Jeżeli spłacasz sumy ryczałtowe, sprawdź czy Twój kredytodawca przeliczy (lub „przekalkuluje”) Twoją płatność w oparciu o nowe, niższe saldo.
Płatności dwutygodniowe
Płatności hipoteczne dokonuj co dwa tygodnie zamiast raz w miesiącu. W ciągu roku, będzie to suma 13 miesięcznych płatności zamiast 12. Będziesz budować kapitał szybciej i golić pięć do sześciu lat od 30-letniej hipoteki. Upewnij się tylko, że Twój kredytodawca nie pobiera dodatkowych opłat za przetwarzanie półrocznych płatności.
Przyciąć okres kredytowania na pół
Wykorzystaj 15-letnią hipotekę zamiast 30-letniej, a zbudujesz kapitał dwa razy szybciej. Dwa zastrzeżenia: Będziesz miał znacznie wyższą miesięczną ratę i z tego powodu możesz mieć trudniejszy czas, aby się zakwalifikować.
Ulepszenia domu
Nowe urządzenia lub cechy kosmetyczne jak farba są mało prawdopodobne, aby zwiększyć wartość. Tylko duże ulepszenia, takie jak nowa kuchnia, dodatkowa łazienka lub inne pomieszczenia mogą zwiększyć wartość domu. Upewnij się, że koszt takich ulepszeń stworzy wartość dodaną, której szukasz.
Jak wykorzystać swój kapitał
Aby wykorzystać swój kapitał musisz pożyczyć lub sprzedać swój dom. Trzy najbardziej znane sposoby na uzyskanie kapitału własnego poprzez zaciągnięcie pożyczki to linia kredytowa Home Equity (HELOC), pożyczka Home Equity lub refinansowanie gotówkowe. Porównaj zalety i wady każdego z nich.
Stopy procentowe teraz rosną, więc te opcje pożyczania mogą kosztować więcej w przyszłości. Porozmawiaj z pożyczkodawcą, aby określić najlepsze podejście dla Ciebie.
Top image from .
Related:
- The Counteroffer: Negotiating a Real Estate Deal
- Buying Your First Home? Plan for These Hidden Costs
- 6 Home-Shopping Red Flags Even an Inspector Could Miss
Uwaga: Poglądy i opinie wyrażone w tym artykule są poglądami autora i niekoniecznie odzwierciedlają opinię lub stanowisko Zillow.