Mediana cen ofertowych w Chicago wynosi $189,900, co stanowi wzrost o 11.8% od stycznia 2013 do stycznia 2014, według najnowszego raportu National Housing Trend Report opublikowanego przez Realtor.com. To stawia Chicago blisko krajowej mediany ceny ofertowej 195,000 dolarów; jednakże Chicago znajduje się na szczycie listy 146 regionów ujętych w raporcie pod względem całkowitej liczby ofert. Spośród ponad 10.000 nieruchomości w Chicago obecnie wystawionych na sprzedaż na Realtor.com, w zakresie cen od 8.000 dolarów Foreclosures aż do 32 milionów dolarów penthouse condo, istnieje około 400 domów na rynku w cenie pomiędzy medianą ceny listy 189.900 dolarów i 200.000 dolarów. Oto spojrzenie na to, co około $200,000 dostaniesz dzisiaj na rynku nieruchomości w Chicago.
Obszary społeczności
237 mil kwadratowych ziemi, które tworzą Chicago jest domem dla około 2.7 miliona mieszkańców żyjących w 77 obszarach społeczności pierwotnie narysowanych przez naukowców z Uniwersytetu w Chicago w późnych latach 20-tych. Obszary te są pogrupowane w cztery strony: Central, North Side, West Side i South Side. Podobnie jak na innych rynkach, ceny domów w Chicago różnią się znacznie w zależności od lokalizacji. Na przykład, według danych z internetowego agregatora nieruchomości Trulia, średnia cena ofertowa w chicagowskim Lincoln Park, na północ od centrum, wyniosła 1,04 mln dolarów w tygodniu kończącym się 5 marca 2014 roku. W pobliskim North Park, dzielnicy mieszkalnej w północnej części Chicago, średnia cena ofertowa w tym samym tygodniu wynosiła 244,977 dolarów. Ponieważ to, gdzie kupujesz, jest czynnikiem decydującym o tym, co dostaniesz, przyjrzymy się, co 200 000 dolarów kupisz w różnych rejonach miasta.
Central
Region Centralny to komercyjne i finansowe centrum Chicago, w tym obszar znany jako The Loop, część śródmieścia otoczona podwyższonymi („L”) torami kolejowymi. W tym obszarze, kupujący z budżetem 200.000 dolarów będą patrzeć głównie na jedną sypialnię, jedną łazienkę i lofty. Wiele z tych nieruchomości są poniżej 1.000 stóp kwadratowych i pochwalić się udogodnieniami, takimi jak tarasy na dachu, sale fitness, dodatkowe przechowywanie, ogrzewany parking i 24-godzinna ochrona, a wiele z nich znajduje się w odległości spaceru od środków transportu publicznego, popularnych restauracji, firm i sklepów. Chociaż są one niewielkie, większość nieruchomości w tej cenie oferuje takie udogodnienia jak urządzenia ze stali nierdzewnej, granitowe blaty i szafki z twardego drewna.
North Side
Północna Strona Chicago jest najgęściej zaludnioną częścią mieszkalną miasta. Nabywcy w przedziale cenowym $200,000 będą patrzeć na nieruchomości z jedną lub dwiema sypialniami i jedną lub dwiema łazienkami. Wiele z dostępnych domów to kondominia o powierzchni 800 – 1250 stóp kwadratowych w wieżowcach, które oferują takie udogodnienia jak tarasy na dachach, centra fitness, centra biznesowe, baseny, 24-godzinna ochrona i parkingi w garażach. W zależności od dokładnej lokalizacji, domy mogą znajdować się w odległości spaceru od środków transportu publicznego, restauracji i sklepów. W tej cenie można spodziewać się starszych budynków z unowocześnionymi jednostkami, które zawierają urządzenia ze stali nierdzewnej, granitowe blaty, podłogi z twardego drewna i płytek oraz odsłoniętą cegłę.
West Side
West Side w Chicago jest domem dla Chicago Bulls, Chicago Blackhawks i Uniwersytetu Illinois w Chicago. Niektóre z dzielnic West Side, szczególnie te położone najbliżej centrum miasta, doświadczają rewitalizacji gospodarczej, co przyczyniło się do wzrostu wartości domów w tych rejonach. Przy budżecie 200.000 dolarów kupujący będą patrzeć na mieszkania, które zazwyczaj oferują jedną do dwóch sypialni i jedną lub dwie łazienki, z uaktualnieniami, w tym urządzeniami ze stali nierdzewnej i podłogami z twardego drewna. Budynki Condo mają tendencję do około czterech pięter (nie wysokie), i mogą oferować pokłady, małe podwórka i parking na ulicy. W tym przedziale cenowym, można również znaleźć mały, starszy dom jednorodzinny, chociaż inwentarz dla kondominiów jest znacznie wyższy.
South Side
South Side jest największą częścią Chicago, obejmującą około 60% powierzchni miasta. W cenie 200,000$ kupujący znajdą tu głównie domy jednorodzinne z kilkoma kondominiami i kamienicami. Wiele z domów jednorodzinnych to dwupiętrowe, 1,800 – 2,000 stóp kwadratowych nieruchomości zbudowane na początku 1900 roku, z trzema sypialniami i dwiema łazienkami. Niektóre na rynku mają cztery lub pięć sypialni, ale ze względu na wiek domów, może nadal mieć tylko jedną lub dwie łazienki. W tej cenie, domy mogą mieć podłogi z twardego drewna lub nowy dywan, urządzenia ze stali nierdzewnej, granitowe blaty, kominek i małe podwórko.
Kupić czy wynająć?
W całym kraju, różnica między kosztami wynajmu a kupna zmniejszyła się, częściowo dzięki rosnącym stopom procentowym i cenom domów. Rok temu, Raport Trulia’s Rent vs. Buy pokazał, że – średnio w całym kraju – kupno domu było o 44% tańsze niż wynajem. Obecnie, według najnowszego raportu Trulii, kupno domu jest o 38% tańsze niż wynajem. Raport porównuje koszty za okres siedmiu lat przy użyciu pięciu obliczeń:
- Średni czynsz i cena sprzedaży dla identycznego zestawu nieruchomości;
- Początkowe całkowite miesięczne koszty posiadania (zakładając 20% w dół i 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu 3.5% odsetek, jak również roczne utrzymanie, ubezpieczenie, wydatki na media i podatek od nieruchomości) i wynajem (miesięczny czynsz plus ubezpieczenie najemcy);
- Przyszłe całkowite miesięczne koszty posiadania i wynajmu;
- Jednorazowe koszty i wpływy (w przypadku posiadania, obejmuje to koszty zamknięcia i podatek od zysków kapitałowych w wysokości 15% dla zysków powyżej $500,000 rocznego wykluczenia; w przypadku wynajmu, obejmuje to jednomiesięczny depozyt zabezpieczający); i
- Wartość bieżąca netto, aby uwzględnić koszt alternatywny pieniędzy (porównuje to przepływy pieniężne w czasie.
Ale stopy procentowe są nadal atrakcyjne, stan zapasów poprawia się, a standardy kredytowe rozluźniły się od czasu środowiska kryzysu finansowego po 2008 r., zakup nie zawsze jest właściwym wyborem dla każdego. Decyzja o zakupie lub wynajmie zależy od wielu czynników, w tym od miejsca, w którym planujesz mieszkać, oprocentowania kredytu hipotecznego, przedziału podatkowego i horyzontu czasowego. Na przykład, jeśli zabezpieczysz 3,5% 30-letni kredyt o stałym oprocentowaniu, znajdujesz się w 15% przedziale podatkowym i planujesz pozostać w domu przez siedem lat, zakup będzie o 44% tańszy niż wynajem w Chicago. Teraz załóżmy, że masz kredyt na 4,8%, znajdujesz się w 25% przedziale podatkowym i planujesz przeprowadzkę po trzech latach. W tych warunkach, zakup jest tylko o 22% tańszy niż wynajem w Chicago, zgodnie z raportem Trulia Rent vs. Buy Report. W zależności od sytuacji i dokładnych okoliczności, decyzja o zakupie lub wynajmie może być łatwa lub taka, która wymaga wielu przemyśleń i obliczeń.
Dolna linia
Pomimo, że najdroższym domem na rynku chicagowskim jest penthouse o wartości 32 milionów dolarów, istnieje wiele nieruchomości dostępnych w cenie zbliżonej do mediany ceny 189 900 dolarów. Nabywcy, którzy chcą mieszkać w pobliżu centrum miasta, będą szukać nieruchomości w wysokich kondominiach, podczas gdy ci, którzy szukają dalej, znajdą wybór kondominiów, kamienic i domów jednorodzinnych. Wiele nieruchomości w Chicago w tym przedziale cenowym to starsze domy i budynki, które zostały unowocześnione tak, aby podobały się dzisiejszym nabywcom, zachowując jednocześnie urok i ciekawe elementy architektoniczne znalezione we wcześniejszych domach w mieście.