Czy można dziś zarabiać na życie przerzucając domy? Wielu ekspertów twierdzi, że tak.
Jak dużo można zarobić na życie przerzucając domy? Potencjalnie, bardzo dużo. Firma ATTOM Data Solutions poinformowała, że w drugim kwartale 2020 r. nastąpiło spowolnienie w zakresie przerzucania domów, ale przeciętne przerzucanie przyniosło sprzedawcy zysk brutto w wysokości 67 902 USD, co stanowi zwrot w wysokości 41,3%. Tak więc, tak, możesz być w stanie zarobić na życie przerzucając domy. Jeśli masz jasną głowę i grubą skórę.
Zobacz dzisiejsze oprocentowanie kredytów hipotecznych
Jak przerzucić dom
Pierwszą rzeczą, jaką powiedzą ci profesjonalni inwestorzy jest to, że zarabiasz, kiedy kupujesz dom, a nie kiedy go sprzedajesz. Oznacza to wiele badań z góry i pracy nóg. Możesz spojrzeć na 50 właściwości przed znalezieniem jednego, że ołówki się. Bądź zaangażowany i cierpliwy.
Jak rozpoznać dobry zakup od złej inwestycji? Najlepsi kandydaci na dobry flip mają tendencję do tych rzeczy we wspólnym:
- Dobra lokalizacja. Oznacza to sprawdzenie rejestrów publicznych dla sprzedaży domów. Szukaj rosnącej sprzedaży, wzrostu gospodarczego i rosnących cen. Chodzi o to, aby złapać up-and-coming sąsiedztwa wcześnie. Unikaj obszarów o wysokiej przestępczości i tych z cenami spada i wiele domów na rynku. Najgorszy dom w dobrej okolicy jest lepszy niż najlepszy dom w nie-great neighborhood
- Improving szkół. Domy w obszarach o wielkich szkołach mają tendencję do utrzymywania wartości lepiej, ale mogą stracić wartość, jeśli szkoły poślizgu. Okolice z poprawiającymi się szkołami mają pewne plusy
- Niskie wskaźniki przestępczości są pożądane. Dane te są publicznie dostępne w Internecie
- Porównaj cenę nieruchomości, którą rozważasz z ostatnimi cenami sprzedaży non-distressed nieruchomości w pobliżu. Chcesz znaczną zniżkę na tych podobnych domów, aby naprawić i przerzucanie opłacalne
- Jeśli umowa nadal wygląda dobrze, dostać inspekcji lub mieć znajomego sprawdzić miejsce, aby zobaczyć, czy dom jest w zasadzie dźwięku. Idealnym kandydatem jest dom z problemami, które są przede wszystkim kosmetyczne lub po prostu nie do standardów sąsiedztwa. Jeśli wszystko, co trzeba przynieść do domu w linii jest praca farby, krajobrazu lub dodatek do garażu, może mieć dobre możliwości flip
- Consider HUD Homes, które są FHA właściwości wykluczenia, które mogą być oferowane na głębokie zniżki
- Get szacunki dla pracy potrzebne, i dodać 20%, ponieważ wszystko zawsze kosztuje więcej niż oczekiwano. Jeśli nieruchomość nadal ołówki się, to jest czas, aby przejść do przodu
Od kiedy osiadł na nieruchomości do zakupu, trzeba będzie zakończyć zakup. Jeśli kupujesz na aukcji (dość ryzykowne dla początkującego), prawdopodobnie będziesz potrzebował gotówki lub przynajmniej finansowania, które jest wstępnie zatwierdzone i może zamknąć się szybko.
Poprawki przed przerzucaniem
- Bez względu na to, że wykonujesz pracę samodzielnie, będziesz potrzebował zaufanego zespołu do naprawy, renowacji i aktualizacji atrakcyjności swojej inwestycji. Upewnij się, że Ty lub Twój budowniczy nie naruszyliście lokalnych przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego i kodeksu budowlanego. Wyciągnij pozwolenia (i czynnik ich koszt przy szacowaniu potencjalnego zysku)
- Bądź przygotowany do posiadania domu na miesiące, jeśli to konieczne. Według ATTOM Data Solutions, średnia flip zajęło 177 dni, aby sprzedać
- Szybka sprzedaż może uzyskać wyższą stopę zwrotu niż trzymanie się za większą cenę. Jeśli zrobić 60.000 dolarów, czekając rok, aby sprzedać, kiedy można było przerzucić trzy domy w ciągu czterech miesięcy, każdy na 40.000 dolarów (120.000 dolarów rocznie), nie robisz najlepsze decyzje
- Utrzymaj staranne rekordy dla celów podatkowych. Twój zysk równa się cenie sprzedaży minus koszty sprzedaży, ulepszeń i kosztów nabycia. Nie płać więcej podatków niż to konieczne (i może być w stanie odroczyć podatek od zysków z 1031 wymiany)
- Upewnij się, że masz wystarczająco dużo poduszki finansowej, aby przejść przez suche okresy. Jeśli 177 dni to średnia, oznacza to, że niektóre obszary lub domy zajmują więcej czasu. Nie skończyć w wykluczenia, bo nie spodziewałem się, że będzie tak wiele płatności hipotecznych
Jeśli nie masz wody lodowatej w żyłach i dużo gotówki lub dostęp do kredytu, przerzucanie domów może nie być dla Ciebie.
Ile można zrobić przerzucanie domów?
To zależy od tego, co kosztuje nabyć, naprawić i sprzedać nieruchomość. Koszty obejmują:
- Kwotę, którą płacisz za nieruchomość
- Koszty finansowania, jeśli pożyczasz na zakup
- Koszty możliwości, jeśli płacisz gotówką (co mógłbyś zarobić, gdybyś zainwestował te pieniądze gdzie indziej)
- Koszty naprawy i renowacji, w tym pozwolenia
- Koszty sprzedaży, w tym prowizji nieruchomości
- Utilities, HOA należności, utrzymanie, ubezpieczenie i inne koszty posiadania
Uświadom sobie, że może trzeba będzie trzymać nieruchomości dłużej niż oczekiwano, więc być przygotowani na bieżące koszty lub zaakceptować niższą cenę. Zawsze należy mieć strategię wyjścia.
Więc, jeśli non-distressed domy w sąsiedztwie są sprzedawane za 200.000 dolarów, a można odebrać brzydkie kaczątko za 100.000 dolarów, ile można zrobić?
Jeśli naprawy i uaktualnić szacunki przyjść do 50.000 dolarów, a ty dodać 20% dla nieprzewidzianych sytuacji (10.000 dolarów), masz 40.000 dolarów potencjalnego zysku do gry z. Jeśli koszty sprzedaży obejmują 12.000 dolarów za prawdziwe prowizje nieruchomości i kolejne 2.000 dolarów dla sprzedającego opłaconych kosztów, Twój potencjalny zysk jest w dół do 26.000 dolarów.
Sprawdź „średnie dni na rynku” w Twojej okolicy. Jeśli zajmie Ci dwa miesiące, aby zakończyć ulepszenia, sześć miesięcy, aby sprzedać dom, i kosztuje $1,000 miesięcznie, aby go nosić, odjąć $8,000 za koszty prowadzenia. Twój potencjalny zysk jest teraz tylko 18.000 dolarów po ośmiu miesiącach. Wielu ekspertów uważa wszystko poniżej 20.000 dolarów nie do przyjęcia.
Ale jeśli domy sprzedają się szybko, a całkowity czas na remont i sprzedaż to trzy miesiące, Twój potencjalny zysk wynosi 23.000 dolarów. Zakładając, że można to zrobić cztery razy w roku (raz na trzy miesiące), Twój roczny zysk będzie 92.000 dolarów. Więc to, ile zarobisz zależy od tego, jak szybko możesz przewrócić domy i jak wiele flipów możesz wykonać w danym czasie.
Przerzucanie domów na życie: potrzebujesz kredytu
Aby wejść w biznes przerzucania domów, potrzebujesz gotówki. Lub dostępu do gotówki. A im mniej płacisz za gotówkę, tym większy masz zysk. Jest mnóstwo prywatnych pożyczkodawców, którzy udzielają pożyczek na podstawie wartości nieruchomości, bez względu na Twoją ocenę kredytową. Ale pobierają one kilka punktów z góry i dwucyfrowe stopy procentowe.
Wysokie stopy procentowe mogą nie mieć większego znaczenia, jeśli masz nieruchomość, którą możesz naprawić i szybko rozładować. Ale lepiej jest płacić mniej, jeśli możesz. A do tego potrzebny jest dobry kredyt.
- Sprawdź swoje raporty kredytowe na www.annualcreditreport.com i upewnij się, że Twoja historia jest dokładna. Możesz też ubiegać się o wstępne zatwierdzenie kredytu hipotecznego, zanim pójdziesz na zakupy nieruchomości. Jeśli pojawią się jakieś problemy, Twój kredytodawca hipoteczny poinformuje Cię o tym. Otrzymasz swoją punktację kredytową, a Twój kredytodawca może nawet być w stanie pomóc Ci poprawić błędy w raporcie
- Poszukaj kodów „powodu” na swoim raporcie kredytowym. Będą tam podane główne czynniki, które obniżyły twoją ocenę. Popraw je, jeśli możesz. Jeśli twój współczynnik wykorzystania kredytu (kwota wykorzystanego kredytu w stosunku do kwoty dostępnego kredytu na kartach) wynosi ponad 30%, spłać swoje salda odnawialne lub przenieś je na osobisty kredyt ratalny. Jeśli twoja historia jest nierówna, umieść swoje konta na automatycznej spłacie i obserwuj jak twój wynik rośnie wraz ze spadkiem salda
- Jeśli twoim problemem jest to, że używasz bardzo mało kredytu, możesz poprawić swój wynik poprzez posiadanie przyjaciół lub rodziny z dobrym kredytem, którzy dodadzą cię jako autoryzowanego użytkownika do jednego lub więcej kont. Nie używasz tych kont, ale ich dobra historia zostanie przeniesiona do twojego raportu kredytowego i wyniku
Jeśli nosisz $150,000 salda przez sześć miesięcy, różnica między płaceniem 5% i 8% stopy wynosi prawie $2,000. Twój wynik kredytowy i stopa procentowa ma znaczenie.
Powiązane: Investing in Real Estate Now
Jak przerzucić dom: potrzebujesz gotówki
Kiedy kupujesz domy jako nieruchomości inwestycyjne, nie dostajesz opcji 3% zaliczki lub wspieranych przez rząd kredytów hipotecznych, które dostają okupujący nabywcy. Ogólnie rzecz biorąc, trzeba co najmniej 20% w dół, aby kupić nieruchomość inwestycyjną.
Trzeba albo gotówki, aby kupić nieruchomość outright, linia kredytowa można stuknąć, aby zrobić to samo, lub wstępnie zatwierdzony kredyt hipoteczny dla nieruchomości inwestycyjnej. Inne opcje obejmują finansowanie przez właściciela lub przyjęcie pożyczki rządowej. Ale te możliwości nie pojawiają się bardzo często.
Możesz być w stanie skonfigurować osobistą linię kredytową lub uzyskać osobistą pożyczkę, zanim pójdziesz na zakupy do nieruchomości. To może pokryć cenę zakupu lub przynajmniej zwiększyć Twoje oszczędności tak, że będziesz miał przyzwoitą zaliczkę. Potrzebujesz również wystarczająco dużo gotówki lub kredytu na pokrycie napraw i innych kosztów. Alternatywnie, jeśli jesteś bardzo pewny swojej zdolności do przerzucania, możesz chcieć sfinansować nowy zakup poprzez pożyczkę przeciwko kapitałowi w swoim osobistym miejscu zamieszkania.
Powiązane: Home Equity for Investment Property Down Payment
Repairs and renovation: faster is better
Wiesz dlaczego gwiazdy tych pokazów home-flippingu są zawsze w szalenie napiętym terminie? To nie jest (tylko) do wzmocnienia dramatu. To dlatego, że każdy dzień, że nieruchomość jest w remoncie lub wymienione na sprzedaż zmniejsza potencjalny zysk. Więc nie skakać do flip bez swojego zespołu gotowego do pracy, pieniądze płonące dziurę w kieszeni i strategii sprzedaży w miejscu.
Czy planujesz korzystać z pełnej obsługi agenta? Pobierz go lub ją na pokładzie od razu. Ta osoba może generować emocje o nadchodzącej aukcji, zanim remonty są jeszcze zakończone. Lub jesteś DIY sprzedawcy? Jeśli tak, to chcesz swoje oznakowanie, ulotki, strony internetowej i reklamy w miejscu tak daleko w przód, jak to możliwe.
I jest mnóstwo dyskontowych pośredników w obrocie nieruchomościami, oferujących szereg usług od wielokrotnego umieszczania usług aukcji do marketingu i oznakowania. Wreszcie, są aukcje. Podczas gdy większość zobaczyć prawdziwe aukcje nieruchomości jako sposób na znalezienie zagrożonych nieruchomości, sprzedawcy są coraz częściej za ich pomocą do przerzucania gotowych domów szybko i przejść do następnego projektu.
Bo jeśli możesz przerzucić wiele domów w ciągu roku, nie musisz zarabiać tak dużo na każdym z nich.
Zarobić na życie przerzucając domy w 2020 roku
Jeśli masz apetyt na ryzyko, zdrowy bilans bankowy i silny żołądek, możesz zarobić na życie przerzucając domy. Nawet w 2020 roku, kiedy rynek mieszkaniowy w USA będzie się odbudowywał. Ale przerzucanie domów jest bardzo podobne do malowania domów — dobry wynik zależy bardziej od przygotowania niż od faktycznego wykonania.
Zobacz oprocentowanie kredytów hipotecznych dla nieruchomości inwestycyjnych teraz