October 16, 2018
As the hotel business continues to expand in response to the strong American economy, developers seek strategic opportunities to serve metropolitan and suburban areas. Robią to poprzez budowanie hoteli wyposażonych w najnowsze udogodnienia, wysokiej jakości materiały i najbardziej efektywne kosztowo techniki budowlane. Zrozumienie kosztów budowy hotelu w wybranej lokalizacji jest kluczowe dla opłacalności projektu.
Aby zrozumieć, co jest potrzebne do budowy hotelu, pomocne jest rozbicie kosztów na standardowe komponenty.
Standardowe koszty hotelu – lista komponentów
Koszty gruntu
Koszty różnią się w zależności od lokalizacji i sposobu nabycia gruntu. Grunty mogą być nabywane jako bezpośrednie zakupy rynkowe. Lub, ziemia może być dostępna poprzez dziedziczenie lub zakupiona dawno temu. Deweloperzy zazwyczaj przypisują ziemi wartość jako procent całkowitego budżetu. W 2018 r. wynosi ona średnio 14% dla projektów hotelowych w USA.
Koszty twarde
Czy wiesz, że koszty murowane dominują w rozwoju hotelu? Jednakże, mogą się one znacznie różnić w zależności od rodzaju i lokalizacji budowy. Na przykład, hotel z ograniczonym zakresem usług może obejmować trzypiętrowy budynek o konstrukcji drewnianej lub wieżowiec klasy A o konstrukcji stalowej w środowisku miejskim. Wybudowanie pokoju wysokiej klasy może kosztować pięć razy więcej niż pokoju niskiej klasy. Koszty budowy obiektów niemieszkalnych wzrosły o 5,1% w ciągu 12 miesięcy kończących się 31 marca 2018 roku. Wzrost ten jest najwyższy od 2010 roku. Jednak jest on znacznie poniżej szczytowego wskaźnika 10,6%. A koszty twarde wahają się średnio od 61% do 71% całkowitych kosztów projektu. Zależy to od klasyfikacji hotelu (od midscale do luksusowych).
Koszty miękkie
Koszty te obejmują opłaty nie związane z budową. Obejmują one koszty usług inżynieryjnych i architektonicznych, pozwoleń, podatków od finansowania, ubezpieczeń, uprawnień, certyfikacji LEED i tak dalej. Czasami koszty miękkie obejmują wydatki po zakończeniu budowy, w tym ochronę i konserwację. Finansowanie jest zazwyczaj największą częścią kosztów miękkich. Wynoszą one zazwyczaj około 2% do 4% budżetu projektu. Koszty uprawnień są wyższe w środowiskach miejskich i wrażliwych środowiskowo. Koszty miękkie stanowią średnio od 7% do 17% całkowitego budżetu projektu.
Aby uzyskać więcej informacji na temat kosztów twardych i miękkich, przeczytaj nasz przewodnik, Koszty twarde vs. Koszty miękkie w nieruchomościach komercyjnych.
FF&E Koszty
Koszty mebli, wyposażenia i sprzętu stanowią średnio od 8% do 12% kosztów projektów budowlanych hoteli. Koszty te obejmują meble do pokoi gościnnych i przestrzeni publicznych, armaturę łazienkową, wykładziny, wyposażenie kuchni i pralni oraz systemy technologiczne. W niektórych projektach można je zaklasyfikować jako koszty twarde.
Wydatki przed otwarciem i kapitał obrotowy
Te koszty są krytyczne dla misji, ale niektóre projekty wyłączają je z budżetu rozwoju. Koszty obejmują zapasy, zaopatrzenie operacyjne, personel przed otwarciem, pre-marketing i usługi techniczne. Koszty te stanowią od 2% do 6% całkowitego budżetu projektu.
Wideo: Why Building a Hotel is the Best Way to Develop Land
How Much Does It Cost to Build a Hotel?
Construction Cost of the „Average” Hotel
Definiowanie tego, co stanowi „przeciętny” hotel jest problematyczne ze względu na dużą liczbę zmiennych. Czy hotel posiada zaplecze konferencyjne, basen, restaurację i/lub siłownię? Czy lobby jest fantazyjne czy zwykłe? Niezależnie od dużej liczby zmiennych, dostępne są statystyki dotyczące średnich kosztów. Konkretnie, przeciętny amerykański hotel wymaga około 48.000 stóp kwadratowych i ma 115 pokoi o powierzchni około 325 stóp kwadratowych. Pokoje zawierają pełną łazienkę i mierzą średnio 13×25 stóp.
Jakościowe projekty hotelowe wykorzystują najlepsze dostępne techniki i materiały w celu zmniejszenia kosztów napraw i wymiany. Hotele zbudowane zgodnie ze standardami jakości mają komercyjny koszt budowy w 2018 roku w wysokości 463 USD za SQFT. Ten koszt na SQFT zakłada pracę związkową. Ukończenie „przeciętnego” hotelu kosztuje 22,2 miliona dolarów. Zmienność jest jednak ogromna. Badania przeprowadzone w 2017 r. przez firmę Cushman & Wakefield wykazały średnie koszty za pokój dla pięciu klas hoteli:
- Midscale: $115,000
- Upper Midscale: $148,000
- Upscale: $209,000
- Upper Upscale: $398,000
- Luxury: $1,515,000
Ważne jest, aby pamiętać o zmienności wbudowanej w te średnie. Na przykład, wysokiej klasy hotel kosztuje znacznie więcej, aby zbudować w głównym ośrodku miejskim niż na rynku wtórnym. Techniki budowy modułowej mają potencjał do skrócenia czasu budowy. To obniża koszty do bardziej realnego poziomu. Oczywiście, po obliczeniu wszystkich kosztów, będziesz musiał znaleźć najlepsze finansowanie budowy hotelu.
Koszt budowy hotelu 3-gwiazdkowego
Hotel 3-gwiazdkowy jest przeciętnym obiektem oferującym wybrane usługi. Nic dziwnego, że istnieje wiele zmiennych, które wpływają na koszt budowy hotelu trzygwiazdkowego, w tym:
- Lokalizacja
- Niedaleka konkurencja
- Zaplecze gastronomiczne
- Sala bankietowa/konferencyjna
- Lobby lounge
- Basen/siłownia
Wiele z tych funkcji jest standardem w hotelach 4-gwiazdkowych i 5-gwiazdkowych, ale pozostają opcjonalne w nieruchomościach 3-gwiazdkowych. Badanie hoteli o wysokim standardzie wykazało, że koszty rozwoju wyniosły 221.000 dolarów na pokój. W przypadku hotelu ze 100 pokojami, średni koszt hotelu trzygwiazdkowego wynosi 22,1 miliona dolarów.
Koszty budowy hotelu czterogwiazdkowego
Hotel czterogwiazdkowy zapewnia pełen zakres usług. Naturalnie, ta klasa hotelu jest bardziej ekskluzywna i odwołuje się do bardziej wymagających podróżnych. Jako hotel z pełnym zakresem usług, można oczekiwać, że znajdą się w nim opcje gastronomiczne, w tym restauracje, bary i 24-godzinny room service. Pokoje są większe i dobrze umeblowane. Oczekuj większego i znacznie wyższej klasy lobby lounge, facility room, dobrze wyposażonej siłowni i basenu. Średni koszt jednego pokoju to 318.200 dolarów, więc średni koszt 4-gwiazdkowego hotelu to 31,82 mln dolarów za 100 pokoi. Oczywiście, lokalizacja jest kluczowym czynnikiem decydującym o kosztach budowy 4-gwiazdkowego obiektu.
Koszty budowy 5-gwiazdkowego hotelu
Pięciogwiazdkowy hotel jest obiektem luksusowym. Przemawia do zamożnych podróżnych, którzy mają najwyższe oczekiwania i zasobność portfela! Zazwyczaj hotele te znajdują się w centrum miasta i nad oceanem, chociaż 5-gwiazdkowe ośrodki mogą znajdować się na przedmieściach i obszarach wiejskich. Pięciogwiazdkowy obiekt będzie oferował wiele dodatkowych udogodnień, takich jak usługi konsjerża, serwis valet i duże luksusowe apartamenty, być może z wieloma sypialniami i łazienkami. Spodziewaj się także spa, jednej lub więcej najwyższej jakości restauracji i barów, masażu w pokoju i wielu innych atrakcji. Koszt budowy jednego pokoju wynosi średnio $604,200, co stawia koszt budowy 100 pokojowego 5-gwiazdkowego hotelu na poziomie $60+ milionów.
Środowiskowa karta atutowa
Pytając „Ile kosztuje budowa hotelu?”, nie można zaniedbać ryzyka narzuconego przez negatywne wydarzenia środowiskowe. Wydarzenia te mogą obejmować huragany i dzikie pożary, które wydają się być coraz częstsze i bardziej dotkliwe. Oczywiście, koszt budowy hotelu wzrośnie, jeżeli plac budowy zostanie dotknięty huraganem. Jest to faktem w biznesie hotelarskim. Huragany zwiększyły koszty budowy hoteli w tym i ubiegłym roku. Tak było na przykład w przypadku konkretnych lokalizacji na południowym wschodzie, w tym na Florydzie, w Georgii i Karolinie. Podczas klęski żywiołowej, materiały i praca stają się rzadkie i znacznie bardziej kosztowne.
Podczas analizy wpływu klęsk żywiołowych na projekty budowlane hoteli. Na przykład, ważne czynniki obejmują:
- Jaki jest obecny etap budowy?
- Jak blisko miejsca budowy znajduje się obszar oddziaływania?
- Jaki procent materiałów budowlanych został już zakupiony?
Scenariusz najgorszego przypadku
Na pewno najgorszy przypadek występuje, gdy ścieżka huraganu przechodzi bezpośrednio nad placem budowy. Ale należy również wziąć pod uwagę skutki wtórne, takie jak zniszczenia w miejscach, gdzie produkowane lub wysyłane są materiały budowlane. Porty na Florydzie, w Teksasie i Luizjanie są zawsze zajęte wysyłką FF&E i innych materiałów. Kiedy port zostaje unieruchomiony przez huragan, harmonogramy dostaw zostają zakłócone, a ceny materiałów wzrastają. Koszty budowy rosną w całym kraju, nie tylko na południowym wschodzie.
Jednakże, pod pewnymi względami, hotel w budowie może szybciej powrócić do stanu sprzed klęski żywiołowej niż istniejący hotel, który wymaga poważnych napraw. Dla jednej rzeczy, miejsca budowy hotelu mają już obecną siłę roboczą i materiały. Natomiast istniejące hotele muszą konkurować z mieszkańcami o siłę roboczą i materiały. Po uderzeniu huraganu, materiały takie jak pokrycia dachowe, tarcica i płyty gipsowo-kartonowe są najbardziej poszukiwane. Podobnie, kanadyjskie i kalifornijskie pożary spowodowały gwałtowny wzrost cen tarcicy w całym kraju. Projekt hotelowy dotknięty klęską żywiołową, który potrzebuje na przykład suchej zabudowy, może być zmuszony do poniesienia dodatkowych kosztów za materiały i transport z odległych magazynów.
Może być trudno stworzyć użyteczne plany awaryjne, które przewidują klęski żywiołowe. Wynika to z faktu, że każde zdarzenie jest tak wyjątkowe. Niemniej jednak, deweloperzy są dobrze zabezpieczone, aby odłożyć znaczne fundusze awaryjne. Jest to szczególnie ważne w regionach, w których występuje największe ryzyko środowiskowe. Ponadto, projekty budowlane mogą odnieść korzyści, jeśli zostaną ukończone przed rozpoczęciem sezonu huraganów. Jest to szczególnie prawdziwe na południu lub w sezonie dzikich pożarów na zachodzie.
W podsumowaniu, jeśli chcesz uzyskać finansowanie budowy hotelu, możesz również odwiedzić sugerowane artykuły poniżej.
Assets America® is Your Trusted Source for Hotel Financing
Bez profesjonalnej pomocy, finansowanie hotelu i kredyty na budowę hotelu mogą być skomplikowanym i zniechęcającym zadaniem. Assets America® służy swoim klientom jako potężny sprzymierzeniec. Mamy ponad 30 lat doświadczenia w finansowaniu komercyjnym. Co więcej, zaczynamy od wykorzystania naszej wiedzy rynkowej i rozległej ekspertyzy, aby zrozumieć szczegóły i specyfikę Państwa projektu hotelowego. Mając te szczegóły na uwadze, dopasowujemy Państwa projekt i jego finanse do idealnych źródeł kapitału finansującego hotel.
Powiązane artykuły o projektach budowlanych
- Jakie są wymagania dla kredytu budowlanego?
- Komercyjne kredyty budowlane – 7 wskazówek dla początkujących kredytobiorców
- Ultimate Guide to Commercial Construction Companies
- 5 Signs of a Well-Run Commercial Construction Project
Related Articles to How Much Does it Cost to Build a Hotel?
- Complete Guide to Hotel Financing
- Hotel Loans: 5-Point Plan to Getting Approved
- Hotels for Sale: Kompletny przewodnik po kupnie hotelu
- Kup Franczyzę Hotelową: Ultimate Success Guide
Powiązane artykuły na temat własności hotelu
- Hotel Business Planning – 10 Keys to Surefire Success
- How to Own a Hotel – 12 Tips for Explosive Success
- Life of a Hotel: Obowiązki, Korzyści & Więcej
- Wynagrodzenie Właściciela Hotelu: Wszystko, co musisz wiedzieć
.