A More Limited Eviction Moratorium in Illinois Continues through April 3, 2021
As of March 5, 2021, Governor J.B. Pritzker’s administration extended a version of the statewide ban on residential evictions until April 3, 2021. To ułaskawienie jest mile widziane przez niektórych najemców w Illinois, którzy borykają się z poważnymi brakami finansowymi z powodu przesunięć ekonomicznych spowodowanych przez Covid. Wynajmujący mogą postrzegać zmodyfikowane przedłużenie jako ograniczone ułaskawienie, ponieważ umieszcza ono niektórych zamożniejszych lokatorów poza zasięgiem ochronnym. W przeciwieństwie do tego, moratorium na eksmisje od marca do października dotyczyło wszystkich lokatorów, niezależnie od ich sytuacji finansowej. Kompromis ten ma na celu uznanie wpływu finansowego na właścicieli lokali, którzy często są uzależnieni od pobierania czynszu w celu spłacenia własnych zobowiązań wobec wierzycieli.
Moratorium eksmisyjne z listopada zapewniało ochronę tylko tym lokatorom lub mieszkańcom, którzy są „Objętymi Osobami”. Objęta osoba” to taka, która spełnia wszystkie cztery z następujących kryteriów: „(1) osoba fizyczna albo (i) spodziewa się zarobić nie więcej niż 99 000 USD rocznego dochodu w roku kalendarzowym 2020 (lub nie więcej niż 198 000 USD, jeśli składa wspólne zeznanie podatkowe), (ii) nie była zobowiązana do zgłaszania żadnych dochodów w 2019 r. do U.S. Internal Revenue Service, lub (iii) otrzymał płatność za wpływ ekonomiczny zgodnie z sekcją 2001 ustawy CARES;” i jest (2) „niezdolny do dokonania pełnej płatności czynszu lub mieszkania z powodu trudności związanych z COVID-19, w tym, ale nie tylko, znacznej utraty dochodu, utraty kompensowanych godzin pracy lub wynagrodzenia, lub wzrostu wydatków out-of-pocket bezpośrednio związanych z pandemią COVID-19;”(3) „osoba dokłada wszelkich starań, aby terminowo dokonywać częściowych płatności, które są tak bliskie pełnej płatności, na jaką pozwala sytuacja danej osoby, biorąc pod uwagę inne wydatki nieuznaniowe;” oraz (4) eksmisja prawdopodobnie uczyniłaby osobę bezdomną. Wynajmujący muszą dać najemcom możliwość wykazania, że spełniają oni ten czteroczęściowy test. W szczególności, wynajmujący muszą dostarczyć formularz Deklaracji lokatorowi lub najemcy co najmniej pięć dni przed wypowiedzeniem umowy najmu. Jeżeli lokator może wykazać, że on/ona spełnia wszystkie cztery wymogi testu Objętej Osoby, sprawa o eksmisję zakończy się niepowodzeniem, chyba że „osoba stanowi bezpośrednie zagrożenie dla zdrowia i bezpieczeństwa innych lokatorów lub bezpośrednie i poważne zagrożenie dla własności”
Niektórzy wynajmujący ucieszą się na wieść, że mogą wszcząć nowe sprawy o eksmisję przeciwko tym, którzy nie są Objętymi Osobami. Ale wynajmujący, zwróćcie uwagę: postanowienie z listopada (włączone przez postanowienie z grudnia) kieruje organy ścigania do opóźnienia wykonania ważnego nakazu eksmisji, „chyba że najemca, dzierżawca, podnajemca lub mieszkaniec lokalu mieszkalnego został uznany za stwarzającego bezpośrednie zagrożenie dla zdrowia i bezpieczeństwa innych najemców lub bezpośrednie i poważne zagrożenie dla mienia”. Jako takie, ważne nakaz eksmisji jest ograniczona użyteczność w krótkim okresie.
Wykonawczy wyjaśnia, że eksmisje wymagają osobistych interakcji między mieszkańcami, egzekwowanie prawa, przeprowadzki, i rodziny lub przyjaciół, które biorą eksmitowanych najemców do swoich domów. Ciągła pauza na eksmisjach mieszkaniowych ma na celu uniknięcie tych osobistych interakcji, a tym samym spowolnienie rozprzestrzeniania się wirusa. Liczba przypadków Covid, co nie jest zaskoczeniem, wzrosła w chłodniejszych miesiącach, ponieważ więcej mieszkańców Chicago i Illinois pozostaje w domach. Ponieważ tendencje te zbiegają się z przesuniętym terminem zakończenia zakazu eksmisji CDC na 31 marca 2021 roku, obrońcy zdrowia publicznego zdecydowanie popierają odnowienie przez gubernatora Pritzkera zmodyfikowanego zakazu eksmisji, aby pomóc w ograniczeniu rozprzestrzeniania się koronawirusa w społecznościach Illinois.
Administracja Bidena przedłuża moratorium CDC na eksmisje do 31 marca 2021 roku
W Dniu Inauguracji prezydent Biden poprosił CDC o przedłużenie ogólnokrajowego moratorium na eksmisje. Ostrzegł, że 14 milionów Amerykanów zalega z czynszem, i starał się uniknąć fali eksmisji, która przytłoczyłaby schroniska i zwiększyła rozprzestrzenianie się Covid-19. W środę, 20 stycznia 2021 roku, CDC ogłosiło, że przedłuży obecne moratorium na eksmisje z domów mieszkalnych co najmniej do 31 marca 2021 roku. Ale wynajmujący, weźcie się w garść, prezydent Biden poprosił również Kongres o uchwalenie ekspansywnej ulgi w czynszu, aby zmniejszyć obciążenie wynajmujących.
Centra Kontroli Chorób wydały wstępne, tymczasowe moratorium na eksmisje we wrześniu 2020 r. z szeroką ochroną dla niektórych najemców w całym kraju. W przeciwieństwie do ustawy CARES, która przewidywała tymczasowe moratorium tylko dla tych nieruchomości zabezpieczonych kredytami hipotecznymi zabezpieczonymi przez rząd federalny (w tym kredytami hipotecznymi posiadanymi przez Freddie Mac i Fannie Mae), zarządzenie CDC rzekomo rozszerza się na wszystkie nieruchomości mieszkalne (niezależnie od tego, czy są one zabezpieczone federalnie zabezpieczonymi kredytami hipotecznymi), które są zajmowane przez najemców, którzy spełniają określone progi dochodów, złożyli wniosek o pomoc rządową, stracili dochód z powodu pandemii i byliby bezdomni, gdyby zostali eksmitowani. Najemcy muszą podpisać deklarację, aby zakwalifikować się do ulgi. Deklaracja jest zawarta jako „Załącznik A” do nakazu CDC i wyjaśnia, że zobowiązanie najemcy do zapłaty czynszu nie jest zmodyfikowane lub zastąpione przez zakaz eksmisji. Nakaz CDC nie ma zastosowania do jurysdykcji takich jak Illinois, które mają w miejscu moratorium na eksmisje mieszkaniowe, które zapewnia taki sam lub większy poziom ochrony zdrowia publicznego niż nakaz CDC – ale jeśli gubernator Pritzker zdecyduje się nie odnawiać moratorium Illinois po jego wygaśnięciu w dniu 3 kwietnia 2021 r., moratorium CDC zapewni stopgap dla kwalifikujących się najemców Illinois przez prawie dwa kolejne miesiące.
Kiedy eksmisje zostaną wznowione w Illinois?
Moratorium eksmisyjne w stanie Illinois zabrania składania pozwów o eksmisję z budynków mieszkalnych oraz wykonywania eksmisji z budynków mieszkalnych do 3 kwietnia 2021 roku. Poprzednie rozporządzenia wykonawcze dotyczące eksmisji w stanie Illinois, takie jak Rozporządzenie Wykonawcze 2020-55, również wyjaśniały, że nic w moratorium nie może być interpretowane jako zwolnienie najemców z obowiązku płacenia czynszu lub w inny sposób przestrzegania umów najmu.
Wyjaśnia również, że nie obejmuje ono okoliczności, w których „lokator został uznany za stwarzającego bezpośrednie zagrożenie dla zdrowia i bezpieczeństwa innych lokatorów, bezpośrednie i poważne zagrożenie dla mienia lub naruszenie wszelkich obowiązujących przepisów budowlanych, rozporządzenia zdrowotnego lub podobnych regulacji.” Innymi słowy, tymczasowy zakaz eksmisji ma na celu ochronę tylko tych lokatorów, którzy zostaną wyeksmitowani z powodu niepłacenia czynszu, w przeciwieństwie do innych naruszeń umowy najmu. Niektórzy wynajmujący narzekają, że moratorium na eksmisję zachęca najemców do pomijania płatności czynszu – ale nic w moratorium nie umniejsza obowiązku płacenia czynszu przez najemcę. Gubernator Pritzker przedłużył moratorium na eksmisję w sierpniu po tym, jak szeryf powiatu Cook Tom Dart 20 sierpnia 2020 r. skierował list do sędziego naczelnego Evansa i administracji gubernatora wzywający do ulgi COVID-19 zarówno dla najemców, jak i wynajmujących. Szeryf Dart zauważył, że około 250.000 gospodarstw domowych w powiecie Cook może stanąć w obliczu eksmisji. Ponieważ szeryf ma za zadanie egzekwowanie legalnych nakazów eksmisji, Dart podzielił się obawą o prawdopodobne rozprzestrzenienie się wirusa COVID-19, gdyby eksmitowani najemcy zostali stłoczeni w schroniskach lub w domach rodzin i przyjaciół.
Moratorium eksmisyjne Rozporządzenie Ochronne Chicago zapewnia dodatkową ochronę najemcom
Rada Miejska Chicago zatwierdziła Rozporządzenie Ochronne przed Eksmisją COVID-19 podczas sesji legislacyjnej w połowie czerwca. Nowe rozporządzenie wymaga, aby wynajmujący przedłużyli siedmiodniowy okres na ochłonięcie, jeśli najemcy odpowiedzą na pięciodniowe wypowiedzenie z Powiadomieniem Najemcy i udowodnią, że niezapłacony czynsz wynika ze strat finansowych spowodowanych pandemią koronawirusa.
Zarządzenie wyraźnie ma na celu zapobieganie warunkom prowadzącym do utraty schronienia, nawet jeśli chroni wynajmujących poprzez wymaganie od najemców płacenia czynszu i zapewnienie wyjątków od ogólnej zasady. Na przykład, właściciele mogą wszcząć postępowanie eksmisyjne, jeżeli „lokator stanowi bezpośrednie zagrożenie dla zdrowia i bezpieczeństwa innych lokatorów, bezpośrednie i poważne zagrożenie dla mienia lub naruszenie jakiegokolwiek obowiązującego kodeksu budowlanego, rozporządzenia zdrowotnego lub podobnych przepisów.”
- Więcej informacji: Co mogą zrobić wynajmujący, jeżeli najemca prosi o pominięcie lub opóźnienie płatności czynszu?
W przypadku, gdy wynajmujący zastanawiają się nad przeprowadzeniem eksmisji „zrób to sam”, sprawa wygląda następująco: nie rób tego. Blokady są nielegalne w mieszkaniach w Chicago. Prawo wynajmującego i najemcy w Chicago również silnie faworyzuje najemców w przypadkach odwetowego zachowania. Właściciele mieszkań mogą mieć kłopoty prawne, jeżeli nawet zasugerują, że są skłonni obejść proces prawny i moratorium na eksmisję. Drogie grzywny i opłaty prawne czekają na wynajmujących, którzy próbują wykonać samopomoc eksmisyjną w Chicago.
Zrzeczenie się odpowiedzialności: Dom udostępnia tę stronę jako ogólną informację dla społeczności wynajmujących i najemców w Chicago. Domu nie jest kancelarią prawną. Domu nie oferuje porad prawnych ani tutaj, ani w żadnym innym miejscu na Domu.com.