Jeśli wisisz wokół forów internetowych dla inwestorów nieruchomości, łatwo jest założyć, że każdy zaczyna od nieruchomości mieszkalnych, ale jeśli naprawdę chcesz być udanym inwestorem nieruchomości, musisz przejść do komercyjnych.
Wydaje się, że większość inwestorów wierzy, że nieruchomości mieszkalne to basen dla dzieci, a „dojrzali” inwestorzy nieruchomości zwracają się do komercyjnych, jak tylko zgromadzą wystarczające doświadczenie i mają dostęp do wystarczających funduszy.
Ale czy nieruchomości komercyjne są lepsze niż mieszkalne?
Badałem to pytanie przez jakiś czas. Jak się okazuje, istnieją zagorzali zwolennicy i przekonujące zwolenników po obu stronach debaty.
Więc spójrzmy, gdzie dwie strategie różnią się …
Jest łatwiejsze do zwiększenia wartości nieruchomości komercyjnych
Wartość rynkowa nieruchomości mieszkalnej jest określona przez średnią wartość porównywalnych nieruchomości w sąsiedztwie. Jest to oparte przede wszystkim na surowych cech, takich jak ile sypialni i łazienek są. Tak w ogóle, dwa łóżka, dwie łazienki nieruchomości z top-of-the-line urządzeń ma taką samą wartość jak inny dwa łóżka, dwie łazienki domu na tym samym bloku, który ma bardzo podstawowe kitchen.
Komercyjne nieruchomości jest wyceniana z bardziej precyzyjne podejście. Jasne, lokalne comps są brane pod uwagę. Ale wartość rynkowa opiera się prawie całkowicie na kwocie przychodów generowanych przez samą nieruchomość. Tak więc strategiczne, ale niedrogie ulepszenie może mieć ogromny wpływ na wartość odsprzedaży nieruchomości, jeśli zwiększa przychody generowane przez nieruchomość komercyjną.
Ciesz się dłuższymi terminami najmu z nieruchomościami komercyjnymi
Leasing komercyjny jest znacznie dłuższy niż leasing mieszkaniowy. Leasing mieszkaniowy trwa często 12 miesięcy. Leasing komercyjny trwa zazwyczaj co najmniej trzy lata. Umowy na pięć i dziesięć lat nie są rzadkością.
Korzyści z dłuższej umowy najmu są następujące:
- Większa pewność niezawodnego przepływu gotówki
- Niższe wskaźniki pustostanów
- Niższe koszty obrotu
Oczywiście, istnieją minusy dłuższych terminów najmu. Jeśli jesteś niezadowolony z najemcy, łatwiej jest po prostu nie odnowić krótkoterminowej umowy najmu (i sprawić, że odejdą), niż zerwać długoterminową umowę najmu.
Nieruchomości mieszkalne działają bardziej konsekwentnie w okresach dekoniunktury gospodarczej
Nieruchomości mieszkalne radzą sobie z okresami dekoniunktury gospodarczej znacznie lepiej niż komercyjne powierzchnie handlowe. Kiedy jest spowolnienie rynku, detaliści są zwykle pierwszymi, którzy cierpią, i mogą być mocno uderzone. Nawet w dobrych warunkach gospodarczych, właściciele małych firm mają wysoki wskaźnik niepowodzeń. Tak więc, choć masz dłuższe dzierżawy z nieruchomości komercyjnych, nie ma gwarancji, że najemca detaliczny będzie w biznesie przez cały okres najmu.
Niezależnie od tego, co robi gospodarka, ludzie potrzebują miejsca do życia. A kiedy następuje spowolnienie, właściciele nieruchomości mieszkalnych nie cierpią tak bardzo lub tak szybko jak najemcy detaliczni. Najemcy kładą duży nacisk na płacenie czynszu, dzięki czemu mogą być pewni, że mają miejsce, aby zadzwonić do domu.
Inwestowanie w nieruchomości mieszkalne ma niższe bariery wejścia
Łatwiej jest zacząć inwestować w nieruchomości mieszkalne, ponieważ jest to łatwiejsze do zrozumienia. Większość z nas były najemców w pewnym momencie w naszym życiu. Rozumiemy właściciela / najemcy relacji. Jesteśmy zaznajomieni z tym, co jest oczekiwane po obu stronach stołu. To trwa bardzo mało doświadczenia – i dużo mniej pieniędzy – do inwestowania w nieruchomości mieszkalnych.
Komercyjne oferty są dużo bardziej skomplikowane i wymagają dużo więcej badań, aby znaleźć i ocenić. Zakup budynku komercyjnego wymaga znacznie więcej pieniędzy niż zakup domu jednorodzinnego. A ryzyko jest większe. Po pierwsze, jest o wiele więcej pieniędzy na linii. I wszystkie te pieniądze są inwestowane w twarde aktywa, które nie mogą być fizycznie przeniesione lub łatwo zlikwidowane.
Pula nabywców jest większa dla nieruchomości mieszkalnych
Sektor sprzedaży detalicznej gospodarki amerykańskiej nie działa dobrze w porównaniu z innymi sektorami. Sklepy detaliczne napotykają na ostrą konkurencję z dużych sklepów pudełkowych, takich jak Walmart. Istnieją również sprzedawcy internetowi, którzy często mogą dostarczyć te same produkty taniej i znacznie wygodniej.
Istnieją puste przestrzenie handlowe w wielu częściach kraju. Po prostu nie ma wystarczająco dużo najemców detalicznych, aby wypełnić je wszystkie. To powoduje spadek cen wynajmu. I to często trwa średnio sześć miesięcy, aby wynająć powierzchnię handlową. Jest to czynnik, który zwiększa koszty pustostanów.
Z drugiej strony, mieszkaniowe czynsze mają stały popyt w większości kraju. Każdy potrzebuje miejsca do życia. A wielu Millennialsów wynajmuje dłużej przed zakupem domów. Znalezienie najemcy zajmuje mniej czasu. Często na większości rynków trwa to zaledwie 30 do 45 dni. Niedawno wynająłem jedną z moich nieruchomości bez pustostanów. Jeden najemca opuścił 30 czerwca, a nowy wprowadził się 1 lipca
Komercyjne Deals są bardziej skomplikowane do przeanalizowania
Możesz zarabiać pieniądze z mieszkalnych inwestowania w nieruchomości na trzy sposoby: przepływ środków pieniężnych, uznanie i gromadzenia kapitału poprzez spłatę kredytu. Z nieruchomości mieszkalnych, to jest pomocne, aby zrozumieć wspólne wskaźniki, takie jak zwrot z inwestycji, cash-on-cash zwrot i kapitalizacji (cap) stopy. Z nieruchomości komercyjnych, trzeba zrozumieć i ocenić te plus inne metryki.
Komercyjne inwestowanie w nieruchomości jest bardziej jak posiadanie małej firmy. Najważniejszą rzeczą do zarabiania pieniędzy jest zwiększenie dochodu operacyjnego netto. Oprócz innych wskaźników nabycia i wyceny, trzeba uzyskać szczegóły, takie jak zapisy konserwacji, wydatków i historii wynajmu, które często nie znajdują się w aukcji. Równie ważne są wskaźniki operacyjne i analizy. Musisz być patrząc na ostatnich 12 miesięcy zysków i strat.
Który jest łatwiejszy do finansowania?
W tej kwestii, czytałem sprzeczne informacje od doświadczonych inwestorów. Jedna strona twierdzi, że łatwiej jest zabezpieczyć duże kwoty kapitału na transakcję komercyjną niż wygenerować niższe kwoty na nieruchomości mieszkalne.
Ale druga strona mówi, że wiele banków niechętnie udziela pożyczek na detaliczne powierzchnie komercyjne, ponieważ są one postrzegane jako większe ryzyko ze względu na efekt detalisty internetowego.
Jednym z kluczowych czynników wpływających na finansowanie jest lokalizacja. Niektóre obszary metropolitalne przeżywają boom, ale inne znajdują się w głębokiej gospodarczej koleinie. Konsensus wśród komercyjnych kredytodawców, gdzie mieszkam, wydaje się być taki, że banki nie są zainteresowane udzielaniem pożyczek, chyba że są najemcy z długimi umowami najmu już na miejscu. Tak więc, nie ma zbyt wiele dobrych ofert. Jeśli właściciel ma już nieruchomość z solidnymi najemcami, dlaczego mieliby sprzedawać?
Co zapewnia lepszy zwrot z inwestycji?
Inwestorzy i eksperci nie zgadzają się co do liczb, jeśli chodzi o zwrot z inwestycji. Inwestorzy mieszkaniowi w mojej okolicy dążą do uzyskania zwrotu gotówki w wysokości 8-12% po uwzględnieniu wszystkich kosztów. Inwestorzy w niektórych częściach kraju nawet nie pomyśleliby o nieruchomości do wynajęcia, gdyby nie obiecywali zwrotu na poziomie co najmniej 15%.
Zwrot z inwestycji różni się również w zależności od rodzaju nieruchomości. Żadna średnia nie odnosi się do wszystkich nieruchomości na wynajem. Zależy ona od lokalizacji, rodzaju nieruchomości, wskaźnika pustostanów, kosztów zarządzania nieruchomością i innych czynników.
W przypadku nieruchomości komercyjnych inwestorzy porównują nieruchomości, patrząc przede wszystkim na stopę kapitalizacji i zwroty cash-on-cash. Ponownie, istnieje wiele różnic w oparciu o lokalizację i rodzaj nieruchomości, ale konsensus wydaje się być, że inwestorzy komercyjni dążyć do cap rate 8-15% i cash-on-cash zwrot 10%.
I’m Sticking With Residential … for Now
To jest kluczowe, aby utrzymać ryzyko do minimum, czy inwestujesz w mieszkaniowej lub komercyjnej.
Nieruchomości komercyjne wymaga większych nakładów pieniężnych. I jesteś umieszczenie wszystkich swoich jaj w jednym koszyku, jeśli można sobie pozwolić tylko jeden nieruchomości komercyjnych. Z nieruchomości mieszkalnych, można rozłożyć swoje ryzyko i dywersyfikacji w wielu rodzajów nieruchomości znajdujących się w różnych obszarach.
Dowiedziałem się, że inwestorzy mogą zrobić – i stracić – dużo pieniędzy w każdej niszy nieruchomości. Ci, którzy robią dobrze wybrać niszę, którą rozumieją, stać się ekspertem w swojej niszy i wykonać solidną strategię w tej niszy. Żółtodzioby, którzy wskakują, bo widzieli, że ktoś inny zarabia pieniądze i wierzą, że to musi być łatwe, kończy się utratą.
W tym momencie w mojej karierze inwestycyjnej, mam zamiar trzymać się z mieszkalnych. Mam doświadczenie w tej niszy. Ponadto uważam, że jest bardziej ryzykowne, aby umieścić wszystkie moje fundusze w jednym nieruchomości komercyjnych niż rozprzestrzeniania się moje ryzyko w wielu nieruchomości mieszkalnych. To nie jest tak duże niepowodzenie finansowe, jeśli nie uda ci się osiągnąć celu z jednym domem jednorodzinnym. Nietrafienie w dziesiątkę z budynkiem komercyjnym wiąże się z dużo większymi kosztami.