Jersey City ostatnio przeprowadziło ogólnomiejską rewaloryzację – pierwszą od 30 lat – w 2018 roku. Ale dane dotyczące podatku od nieruchomości opublikowane w październiku 2019 roku przez NJ Division of Taxation ujawniają, że Jersey City może ponownie zbliżać się do potrzeby kolejnej rewaloryzacji. Czynnikiem napędzającym jest wzrost rynku nieruchomości podlegających opodatkowaniu w Jersey City.
Prawo NJ stanowi, że nieruchomość powinna być oceniana zgodnie z jej wartością rynkową dla celów lokalnego podatku od nieruchomości. Jednak dzieje się tak tylko wtedy, gdy organ podatkowy (miasto) utrzymuje wartości oszacowane na podstawie podatków w synchronizacji z wartościami rynkowymi. Te dwie wartości stają się rozłączne, gdy wartości rynkowe zmieniają się, ale wartości oszacowane podatkowo pozostają powiązane z tym, co jest zapisane w miejskim urzędzie podatkowym. Rewaluacja jest procesem aktualizacji wartości podatkowych (co miasto wykorzystuje do obliczania rachunków z tytułu podatku od nieruchomości), aby wyrównać wartości rynkowe (co dom jest wart na otwartym rynku).
Trzy kluczowe wskaźniki publikowane każdego roku przez państwo pomagają nam zrozumieć tę relację między wartościami ocenianymi i rynkowymi. Te wskaźniki są również wykorzystywane do określenia przypadku rewaloryzacji.
Baza podatkowa
Baza podatkowa to suma wszystkich nieruchomości podlegających opodatkowaniu w mieście. Każdego roku miasto musi oszacować wartość rynkową podstawy opodatkowania, co czyni za pomocą procesu opartego na ostatnich danych dotyczących sprzedaży domów. Wartość rynkowa podstawy opodatkowania jest następnie uwzględniana zarówno w podziale podatków powiatowych, jak i pomocy edukacyjnej państwa.
Wartość rynkowa podstawy opodatkowania Jersey City wzrosła z 34 miliardów dolarów w 2018 roku do ponad 41 miliardów dolarów w 2019 roku.
Aby zapewnić mieszkańcom sprawiedliwe opodatkowanie, oszacowane wartości powinny być zsynchronizowane z wartościami rynkowymi, jak nakazuje prawo stanowe. Dlatego też, gdy wartości rynkowe nie są zsynchronizowane z wartościami szacunkowymi (jak to ma miejsce w Jersey City), pojawia się kwestia sprawiedliwości podatkowej. Stan używa współczynnika wyrównania oraz współczynnika odchylenia, aby uzyskać wgląd w to pytanie.
Współczynnik wyrównania
„Współczynnik wyrównania” to oszacowana wartość podstawy opodatkowania podzielona przez wartość rynkową podstawy opodatkowania. Współczynnik wyrównania wynoszący 1,0 wskazuje, że wartości oszacowane są zsynchronizowane z wartościami rynkowymi. Gdy współczynnik wyrównania spada, wskazuje to na rozłączenie: wartość rynkowa (mianownik współczynnika) rośnie w porównaniu z wartością oszacowaną (licznik współczynnika), która pozostaje przymocowana do tego, co zostało ustalone w ostatniej rewaloryzacji.
Jersey City’s „equalization ratio” zmniejszył się z 1,01 w 2018 r. do 0,88 w 2019 r. The NJ Division of Taxation stwierdza w swoim „Handbook for NJ Assessors”, że współczynnik wyrównawczy 0,85 lub niższy „może oznaczać niezgodność”. Ponadto stwierdza, że „ciągły spadek … wskazuje na brak utrzymania oceny i może wskazywać na potrzebę ponownej oceny / ponownej wyceny.”
Aby zagłębić się w kwestię sprawiedliwości podatkowej, musimy zapytać: czy wzrost rynku był równomierny w całym Jersey City w 2019 roku? Innym sposobem, aby to ująć: czy wartości rynkowe rosną w oderwaniu od wartości szacunkowych w tym samym tempie w całym mieście?
Współczynnik odchylenia
Stan używa „współczynnika odchylenia”, aby rzucić światło na to pytanie.
Każda podlegająca opodatkowaniu nieruchomość w mieście – na przykład dom danej osoby – ma „współczynnik oceny-sprzedaży”, który jest ocenioną wartością nieruchomości podzieloną przez jej wartość rynkową. Jest to per-property odpowiednik współczynnika wyrównawczego dla całego miasta.
Współczynnik odchylenia ocenia stopień rozbieżności pomiędzy indywidualnymi współczynnikami oceny-sprzedaży a współczynnikiem wyrównawczym. Wraz ze wzrostem współczynnika odchylenia, wskazuje on na większą wariancję, sugerując, że wartości rynkowe poszczególnych nieruchomości rosną w różnym tempie w porównaniu do współczynnika wyrównania. Innym sposobem, aby to ująć: oszacowane wartości, które są podstawą rachunków za podatek od nieruchomości, stają się bardziej przestarzałe w różnym tempie w całym mieście.
Jersey City’s „ogólny współczynnik odchylenia” wzrósł z 16,5% w 2018 r. do 18,1% w 2019 r. N.J.A.C. 18:12A-1.14 stwierdza, „Współczynnik odchylenia większy niż 15 procent generalnie wskazuje na potrzebę ponownej wyceny.” Dodatkowo, „Handbook for NJ Assessors” stwierdza, że „Obecnie akceptowalną wartością współczynnika odchylenia jest 15%, chociaż niektóre władze opowiadają się za 10% w świetle ulepszonych praktyk szacowania, komputeryzacji i zwiększonych wycen.”
Co to oznacza dla podatników?
Aby zrozumieć wpływ tych ogólnomiejskich trendów na poszczególnych podatników, można przeprowadzić szczegółową analizę z wykorzystaniem ostatnich rejestrów sprzedaży nieruchomości. Taka analiza mogłaby wskazać, w jaki sposób rozbieżność pomiędzy wartościami rynkowymi a oszacowanymi wartościami jest odtwarzana pod względem lokalizacji (sąsiedztwo), klasy nieruchomości (na przykład dom 1-4 rodzinny vs. nieruchomość komercyjna) oraz wielkości transakcji w dolarach. Analiza ta może pomóc wskazać, czy miasto powinno przeprowadzić kolejną rewaloryzację.
Do tego czasu podatnicy mogą skorzystać z procesu apelacji podatkowej, aby uzyskać sprawiedliwy podatek, jeśli są oni nadmiernie opodatkowani (over-taxed). Hrabstwo zarządza procesem odwołań podatkowych. Aby złożyć odwołanie, podatnicy mogą odwiedzić stronę internetową hrabstwa Hudson i uzyskać dostęp do „Tax Appeal Filing Handbook”. Proces odwoławczy jest przeznaczony dla podatników, którzy uważają, że ich nieruchomość jest nadmiernie obciążona podatkiem. Istnieje techniczny, matematyczny proces określania zawyżonej oceny, który jest wyjaśniony w podręczniku. Podatnicy mogą osobiście złożyć wniosek o odwołanie lub zatrudnić adwokata, który będzie ich reprezentował przed Radą Podatkową Hrabstwa (County Tax Board).