Rok 2020 był jednym pełnym znaczących zmian gospodarczych w USA. Bezrobocie osiągnęło rekordowy poziom 14,8% w kwietniu 2020 r., a rynki finansowe osiągnęły najniższe poziomy od lat w tym samym czasie.
Czy ceny mieszkań pójdą za ciosem? Podczas gdy recesja 2020 roku z pewnością przywodzi na myśl gwałtowny wzrost liczby przejęć i spadające ceny domów w latach 2007-2009, wydaje się, że tym razem może być nieco inaczej na rynku nieruchomości.
Ceny mieszkań w recesji
Stany Zjednoczone doświadczyły kilku recesji na przestrzeni lat, z których najgorszą była Wielka Recesja, która miała miejsce w latach 2007-2009. Wtedy ceny domów w większości regionów USA spadły, bezrobocie wzrosło, a wielu właścicieli domów znalazło się pod wodą na swoich kredytach hipotecznych lub w egzekucji z nieruchomości.
Recesja w latach 2007-2009 była bardziej ekstremalna niż inne w historii Stanów Zjednoczonych i niekoniecznie jest wskaźnikiem tego, jak będą wyglądały przyszłe recesje.
Odeta Kushi, zastępca głównego ekonomisty w firmie ubezpieczeniowej First American, wyjaśnił to portalowi The Balance za pośrednictwem poczty elektronicznej.
„Ceny domów wyraźnie spadły podczas Wielkiej Recesji, ale w innych współczesnych recesjach, aprecjacja cen domów ledwie ominęła uderzenie, a roczny wzrost sprzedaży istniejących domów ledwie się zmniejszył” – powiedział Kushi. „Rzeczywistość jest taka, że ceny domów i istniejące domy nie muszą spadać tylko z powodu recesji. W rzeczywistości, rynek mieszkaniowy zyskuje w jeden szczególny sposób podczas recesji: Polityka monetarna jest zazwyczaj łagodzona, aby pobudzić gospodarkę, co często prowadzi do spadku oprocentowania kredytów hipotecznych, co zwiększa siłę nabywczą konsumentów i sprawia, że domy stają się bardziej przystępne cenowo.”
Rezerwa Federalna oferuje spojrzenie na to, jak ceny domów radziły sobie podczas trzech ostatnich recesji. Jedyną poważną zmianę w dół zaobserwowano podczas Wielkiej Recesji. Zmiany cen w recesjach z 1991 i 2001 roku były znacznie bardziej umiarkowane.
Stan mieszkalnictwa w 2020 roku
W porównaniu z Wielką Recesją, tym razem warunki są inne. To może po prostu uchronić mieszkalnictwo (i ceny domów) przed poważnym załamaniem. Istnieje kilka czynników, które wskazują, dlaczego rynek mieszkaniowy może pozostać silny.
- Podaż jest krótka, a popyt wysoki: Przed Wielką Recesją istniała ogromna ilość zapasów mieszkań, a budownictwo kwitło. Ta dodatkowa podaż (plus dodana do niej fala nieruchomości wykluczonych z rynku) doprowadziła do spadku cen. Tym razem wokół, podaż jest na przeciwnym końcu spektrum, z liczbą ofert niezwykle ograniczone w całym kraju. Połączenie tego z silnym popytem nabywców, a to może być tylko tyle, aby prop cen w górę, nawet w czasie recesji.
- Standardy kredytowe są bardziej rygorystyczne: Luźne standardy kredytowe na początku lat 2000 sprawiły, że wielu właścicieli domów miało kredyty hipoteczne, na które nie było ich stać, a sytuacja ta przerodziła się w gwałtowny wzrost liczby egzekucji z nieruchomości w całym kraju. Od tego czasu (a zwłaszcza w tym roku) kredytodawcy zaostrzyli swoje wymagania kwalifikacyjne, więc podobny spadek nie jest tak prawdopodobny.
- Stopy procentowe są nadal niskie: Na początku Wielkiej Recesji oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosiło ponad 6%, co utrudniało właścicielom domów spłacanie kredytów i budowanie kapitału własnego. Choć od tego czasu stopy procentowe ulegały znacznym wahaniom, w 2020 roku osiągnęły rekordowo niski poziom. Teraz kilka miesięcy później, średnie 30-letnie oprocentowanie kredytów hipotecznych na dzień 25 lutego 2021 r. wynosi 2,97%, według Freddie Mac.
Eksperci w dużej mierze oczekują, że mieszkalnictwo przetrwa burzę podczas tej ostatniej recesji. Kwartalna prognoza Freddie Mac wydana w czerwcu 2020 r. wskazywała na rosnące ceny domów (2,3% w całym roku i 0,4% w 2021 r.), a także utrzymujące się niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych.
Co wysokie bezrobocie oznacza dla sprzedaży domów
Rosnące bezrobocie jest jedną z rzeczy, które mogą stanowić problem dla rynku mieszkaniowego podczas tej recesji. Po pierwsze, może to zmniejszyć zdolność Amerykanów do pozwolić sobie na dom, tym samym jedząc do strony popytu równania. Dodatkowo, może to sprawić, że zakwalifikowanie się do kredytu hipotecznego będzie trudniejsze dla wielu kupujących.
„Trudności ekonomiczne, szczególnie negatywny szok dochodowy i wysokie bezrobocie, mogą zmniejszyć liczbę potencjalnych nabywców domów na rynku,” powiedział Kushi. „Jednak istnieją powody, aby sądzić, że pula potencjalnych nabywców domów może nie kurczyć się tak bardzo, jak mogą sugerować jobless claims i stopa bezrobocia”.
Dodatkowo, wydatki konsumenckie, jak również wskaźniki zadłużenia gospodarstw domowych do dochodu (DTI), spadły w ostatnich latach, co oznacza, że Amerykanie mogą mieć więcej gotówki, aby przetrwać burzę.
Wpływ spowolnienia budowlanego na mieszkalnictwo
Budownictwo przeżywało boom przed Wielką Recesją. Rozpoczęcie budowy domów osiągnęło prawie dwu-dekadowy poziom w 2006 r. – tuż przed tym, jak gospodarka zmieniła się na gorsze.
Teraz nowe domy budowane są w znacznie wolniejszym tempie. Według Biura Spisu Powszechnego, pozwolenia na budowę, liczba rozpoczętych budów i ukończonych mieszkań spadła w kwietniu 2020 r. zarówno w porównaniu z marcem, jak i w stosunku do roku poprzedniego. Liczba rozpoczętych budów spadła o ponad jedną czwartą w ciągu miesiąca, co wskazuje, że niska podaż może utrzymywać się przez dłuższy czas (rozpoczęte budowy przekształcają się w ukończone mieszkania w ciągu około siedmiu miesięcy).
Jeśli ta niewielka podaż utrzyma się, ceny prawdopodobnie będą rosły, zwłaszcza jeśli na rynek trafi więcej potencjalnych nabywców. Dane Stowarzyszenia Bankierów Hipotecznych pokazują, że aktywność w zakresie nowych kredytów hipotecznych na zakup domów wzrosła w maju 2020 r. w ujęciu rocznym. Popyt może wzrosnąć jeszcze bardziej.
The Bottom Line
Recesja dotknie każdego aspektu gospodarki, a mieszkalnictwo nie jest inne. Czy to oznacza, że szykuje się kolejne załamanie? Prawdopodobnie nie. Ceny domów mogą nawet nadal rosnąć, pomimo wszystkich złych wiadomości gospodarczych.
„W tym roku wyraźnie widzieliśmy spadek sprzedaży domów podczas tradycyjnego wiosennego sezonu kupna domów ze względu na środki łagodzące skutki społeczne, ale ceny domów nadal rosły” – powiedział Kushi. „Idąc dalej, przewidujemy, że ceny domów będą nadal rosły w nadchodzących miesiącach, podczas gdy istniejąca sprzedaż domów może zmagać się z nabraniem rozpędu ze względu na ograniczone zapasy domów dostępnych na sprzedaż”.