Rezerwa Federalna i stawki hipoteczne mają bardzo bliski związek. Jednak istnieją dwie koncepcje dotyczące kredytów hipotecznych, które wiele osób nie zawsze rozumie. Pierwszy to jak oprocentowanie kredytów hipotecznych są ustalane, a następnie jak te stopy hipoteczne są dotknięte, gdy Bank Rezerw Federalnych USA wydaje zmiany stóp.
Nawet jeśli nie w pełni zrozumieć te pojęcia, nadal stoją, aby uzyskać dobrą stawkę na pożyczki domu. Na trudnych rynkach ze zmieniającymi się stopami procentowymi, warto jednak znać podstawy, aby móc zadbać o swój własny dobrobyt finansowy.
Jak obligacje wpływają na oprocentowanie kredytów hipotecznych
Wbrew powszechnemu przekonaniu, oprocentowanie kredytów hipotecznych nie jest oparte na 10-letnich obligacjach skarbowych. Są one oparte na rynku obligacji, czyli na obligacjach hipotecznych lub papierach wartościowych zabezpieczonych hipoteką. Podczas zakupów dla nowego kredytu mieszkaniowego, wiele osób skacze online, aby zobaczyć, jak 10-letnia nota skarbowa robi, ale w rzeczywistości, papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką napędzają wahania w oprocentowaniu kredytów hipotecznych.
W rzeczywistości, nie jest niczym niezwykłym, aby zobaczyć je poruszać się w zupełnie różnych kierunkach, a bez profesjonalnego przewodnika, że mylące ruch może spowodować, aby dokonać złej decyzji finansowej.
Mortgage-backed securities są kredyty hipoteczne są pakowane w grupy lub wiązki papierów wartościowych, a następnie sprzedawane na rynku obligacji.Cena tych papierów dłużnych jest kształtowana przez krajowe i globalne wydarzenia informacyjne, które wpływają również na indywidualne oprocentowanie kredytów hipotecznych.
Poniższy wykres ilustruje średnią 30-letnią stałą stopę hipoteczną od 2000 r. do dzisiaj:
Jak działania Fed wpływają na stopy hipoteczne
Gdy Fed obniża stopy procentowe, zwłaszcza o duży lub powtarzający się spadek procentowy, ludzie automatycznie zakładają, że stopy hipoteczne spadną.
Jeśli jednak śledzisz stopy hipoteczne, zobaczysz, że przez większość czasu stopy spadają bardzo powoli, jeśli w ogóle. Historycznie rzecz biorąc, kiedy Fed drastycznie obniża stopy procentowe, oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostaje niemal identyczne z oprocentowaniem ustalonym na miesiące przed obniżką, jak i na miesiące po obniżce. Ruchy Fedu nie są jednak całkowicie bez znaczenia. Mają one opóźniony i pośredni wpływ na oprocentowanie kredytów hipotecznych.
Na przykład, gdy inwestorzy martwią się o inflację, ta obawa spowoduje wzrost oprocentowania. Kiedy Kongres chce pobudzić akcję i zebrać pieniądze na pokrycie deficytu, stworzy więcej amerykańskich papierów wartościowych, które ludzie będą mogli kupić. Ten dodany podaż nowych Treasuries może również spowodować stopy hipoteczne, aby przejść wyżej.
Jeszcze bardziej kluczowe jest, gdy kupujący jest w procesie podejmowania decyzji, czy zablokować kredytu tuż przed Fed cięcia stóp. Powiedzmy, że kupujący jest w umowie i myśli, że Fed obniży stopy w przyszłym tygodniu. Kupujący może mieć pokusę, aby poczekać przed zablokowaniem kredytu – duży błąd.
Gdy Fed dokona tego dużego spadku, powiedzmy o 50 punktów bazowych lub więcej, to faktycznie może spowodować, że 30-letnie stopy stałe początkowo spike. Ale potem z czasem stopy generalnie wyrównują się lub odzyskują swoje straty – w zależności, oczywiście, od bieżących trendów rynkowych. Tak więc, jeśli kupujący jest w ciągu trzech tygodni od zamknięcia przed przewidywanym cięciem Fed, zwykle zaleca się zablokowanie przed cięciem stopy Fed, aby chronić tę oryginalną dobrą stopę procentową.
Zrozumienie APR
Prawdopodobnie zobaczysz APR za każdym razem, gdy patrzysz na oprocentowanie kredytów hipotecznych. APR to skrót od „rocznej stopy procentowej”. Jest to stopa procentowa, która jest stosowana do miesięcznej płatności hipotecznej, plus dodatkowe opłaty. Powiedzmy, że twoja miesięczna rata za dom jest oprocentowana na 4,75%, ale APR twojego kredytu wynosi 5%. Różnica wynika z opłat wstępnych lub bieżących.
Obliczanie stopy hipotecznej
Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych jest tworzone przy użyciu indeksu opartego na obecnym rynku, takim jak rynek obligacji, oraz narzutu, który reprezentuje zysk kredytodawcy. Jeśli patrzysz na opublikowane stawki, zwróć uwagę, że mają one tendencję do reprezentowania średniej i może się okazać, że stawki w twoim konkretnym obszarze geograficznym różnią się.
Oprocentowanie, które zostanie ci zaoferowane, będzie również uzależnione od twojej oceny kredytowej. Kredytodawcy wyceniają kredyt hipoteczny w oparciu o profil ryzyka.
Jeśli masz świetny wynik kredytowy, statystycznie jest mniej prawdopodobne, że nie spłacisz kredytu, więc otrzymasz niższą stopę procentową. Jeśli masz niższą ocenę kredytową, Twój kredytodawca będzie chciał więcej odsetek, aby zrekompensować dodatkowe ryzyko niespłacenia kredytu, więc będziesz musiał zapłacić wyższą stopę procentową.
Podstawowa linia
Stopy hipoteczne nie są tak proste, jak się wydaje. Wiele czynników ekonomicznych i regulacyjnych może wpływać na ich wzrost i spadek: obligacje skarbowe, papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, cięcia stóp procentowych przez Fed i inne. Podczas gdy przeciętni właściciele domów nie muszą być ekspertami od tego, co wpływa na oprocentowanie kredytów hipotecznych, pomocne jest zrozumienie wpływów, które się za nimi kryją.
To, co naprawdę ma znaczenie, to jak oprocentowanie kredytów hipotecznych wpływa na Ciebie, gdy nadchodzi czas zakupu. Pamiętaj, że Twoja stopa procentowa (wysoka lub niska) różni się od Twojej APR. Chcesz, aby różnica między Twoją stopą procentową a APR była jak najmniejsza, ponieważ większa różnica wskazuje na to, że pożyczka jest bardziej skomplikowana.
Podczas zakupów kredytu pamiętaj, że stopy procentowe, które widzisz, są często średnią lub najniższą stopą oferowaną tylko tym, którzy mają doskonały kredyt, dochody i wskaźniki zadłużenia.