Niestety, najemcy z Teksasu, którzy mają nadzieję na wcześniejsze zerwanie umowy najmu, nie mają zbyt wiele możliwości prawnych. Wynajmujący nie musi pozwolić Ci zakończyć umowy, z wyjątkiem kilku bardzo konkretnych scenariuszy. Tak więc, nawet jeśli Twój właściciel zgodzi się pozwolić Ci wyjść z umowy, jest duża szansa, że będzie Cię to kosztować.
Jeśli jednak przystąpisz do tego procesu z gruntowną znajomością prawa najmu w Teksasie – i mocnym argumentem, dlaczego musisz się wyprowadzić – jest szansa, że uda Ci się zerwać umowę najmu po obniżonej opłacie (lub, jeśli masz szczęście, bez żadnej opłaty). Zapoznaj się z poniższymi taktykami i zdecyduj, czy jedna lub więcej z nich może być dla Ciebie odpowiednia.
Upewnij się, że jest to najlepsza opcja dla Ciebie
Jeśli jesteś zdecydowany na opuszczenie wynajmu bez uiszczania opłaty, najlepszym rozwiązaniem jest znalezienie podnajemcy lub przeniesienie umowy najmu. Dlaczego? Z wyjątkiem kilku scenariuszy, wynajmujący w Teksasie nie są prawnie zobowiązani do wcześniejszego zwolnienia Cię z umowy najmu, co oznacza, że często w zamian pobierają duże opłaty za zerwanie umowy. Upewnij się więc, że rozważyłeś swoje możliwości wcześniejszego wyjścia z umowy najmu, zanim przejdziesz do procesu zrywania umowy najmu.
Dowiedz się, czy możesz zerwać umowę najmu zgodnie z prawem teksańskim
W Teksasie istnieje kilka scenariuszy, w których najemcy mogą zerwać umowę najmu bez zgody wynajmującego. Zgodnie z prawem federalnym i stanowym, można automatycznie zakończyć umowę najmu, jeśli:
- Wchodzisz na czynną służbę wojskową
- Twój wynajmujący odmówił dokonania poważnej naprawy i Twój wynajem stał się niezdatny do zamieszkania
- Twój wynajmujący odciął Ci media
- Twój wynajmujący usunął okna, drzwi, urządzenia, lub armaturę z jakiegokolwiek powodu innego niż naprawa
- Twój właściciel zmienił zamki w Twoim wynajmie z jakiegokolwiek powodu innego niż niepłacenie czynszu
- Jesteś ofiarą przemocy domowej, prześladowania, lub napaści seksualnej
- Twój współlokator popełnił przeciwko Tobie przestępstwo z użyciem przemocy
- Twój właściciel naruszył Twoją prywatność lub Cię nękał
Istnieje wiele innych powodów zerwania umowy najmu: kupno domu, przeprowadzka w poszukiwaniu pracy, a nawet rozstanie. Żaden z nich nie jest objęty prawem, jednak. Zamiast tego, będziesz musiał dwukrotnie sprawdzić swoją umowę najmu.
Przeczytaj ponownie swoją umowę najmu
Sprawdź dokładnie swoją umowę najmu, aby zobaczyć, czy wspomina ona o jakiejkolwiek sytuacji, w której możesz mieć prawo do wcześniejszego zakończenia najmu. Istnieje niewielka szansa, że zawiera ona klauzulę dotyczącą nagłych wypadków rodzinnych lub śmierci, a nawet nagłej utraty pracy lub zmiany miejsca zamieszkania. Bardziej prawdopodobne jest to, że Twoja umowa najmu określa proces wcześniejszego rozwiązania umowy, w tym ile będziesz musiał zapłacić „opłat za ponowne wynajęcie” – termin ten odnosi się do kosztów wynajmującego wynikających z wcześniejszego wyprowadzenia się. Opłaty za ponowne wynajęcie są dozwolone przez prawo stanowe Teksasu, ale nie mogą być one tak wysokie, żeby sędzia uznał je za wygórowane. (Jako punkt odniesienia, standardowa umowa najmu Texas Apartment Association ustala opłaty za ponowne wynajęcie na poziomie 85% miesięcznego czynszu.1)
Negocjuj z wynajmującym
Jeśli Twoja sytuacja nie jest objęta prawem lub umową najmu, musisz porozmawiać z wynajmującym. Wyjaśnij mu, że sytuacja jest poza twoją kontrolą. Jeszcze lepiej, jeśli możesz poprzeć swoją historię twardymi dowodami, takimi jak list od pracodawcy lub notatka lekarska poświadczająca, że Twoi rodzice są poważnie chorzy.
Możesz również podejść do negocjacji z innej strony: czy twoja przerwa w wynajmie mogłaby w jakiś sposób przynieść korzyść twojemu wynajmującemu? Na przykład, czy lokale w twojej okolicy wynajmowane są teraz za jeszcze więcej niż obecnie płacisz? Prawdopodobnie odniesiesz większy sukces, jeśli wynajmujesz od prywatnego właściciela, a nie od dużej firmy zarządzającej, która jest mniej elastyczna.
Wyprowadź się i miej nadzieję, że właściciel szybko wynajmie ponownie
Jeśli Twoje negocjacje nie idą tak dobrze, jak miałeś nadzieję – i mieszkasz w okolicy lub mieście, które jest popularne wśród najemców – wtedy możesz lepiej polegać na czymś, co nazywa się „łagodzeniem szkód”. Zgodnie z prawem Teksasu, wynajmujący jest zobowiązany do podjęcia rozsądnych starań w celu ponownego wynajęcia lokalu, jeżeli wyprowadzisz się wcześniej. Może on jedynie obciążyć Cię za czas, w którym lokal nie był zajmowany przez nowego lokatora.
Wyobraź sobie, że wyprowadzasz się 31 maja i zostało Ci dziewięć miesięcy najmu. Twój wynajmujący ogłasza Twój pusty wynajem (zgodnie z wymogami prawa) i znajduje zastępczego najemcę, który wprowadza się 1 lipca. Jesteś winien czynsz tylko za miesiąc czerwiec – jesteś teraz wolny od opłat za pozostałe osiem miesięcy.
Jeśli wiesz, że będziesz wyjeżdżał miesiąc lub dwa wcześniej, możesz poinformować właściciela o tym, aby mógł zacząć pokazywać swoje miejsce. Możesz również sam poszukać nowego lokatora i skierować go do właściciela – jeśli uda Ci się załatwić kogoś w kolejce, kto wprowadzi się zaraz po Twoim wyprowadzeniu się, możesz nie być nic winien swojemu właścicielowi. Upewnij się tylko, że wnioskodawca jest tak samo wykwalifikowany jak Ty, jeśli chodzi o dochody i historię kredytową. W przeciwnym razie Twój gospodarz może zgodnie z prawem odrzucić ich wniosek o wynajem.
Uczyń to oficjalną robotą papierkową
Gratulacje! Udało Ci się coś wypracować ze swoim właścicielem. Teraz upewnij się, że masz to na piśmie. Najlepszym sposobem na to jest przygotowanie dokumentu – często nazywanego „umową o wzajemnym zakończeniu najmu” – który nakreśli szczegóły Twojego porozumienia z wynajmującym. Gwarantuje to, że Twój właściciel nie zmieni zdania i nie będzie próbował pociągnąć Cię do odpowiedzialności za dodatkowy czynsz w ramach pierwotnej umowy najmu.
„Umowa najmu mieszkania” (Texas Apartment Association)
Umowa najmu mieszkania (Texas Apartment Association)