W Gruzji, właściciel może eksmitować najemcę za niepłacenie czynszu lub za naruszenie części umowy najmu lub dzierżawy. Najemca może mieć obronę prawną, aby zakwestionować eksmisję. Ten artykuł podsumuje proces eksmisji w Gruzji i wyszczególni niektóre z najczęstszych sposobów obrony dostępnych dla najemców w Gruzji.
Proces eksmisji w Gruzji
W Gruzji, pozwy o eksmisję, zwane również postępowaniami wywłaszczeniowymi, są regulowane przez rozdział wynajmującego i najemcy kodeksu Gruzji. Cytaty prawne zawarte w tym artykule odnoszą się do odpowiednich sekcji kodeksu Georgii.
Mimo że prawo stanowe uprawnia właściciela do eksmisji lokatora za niepłacenie czynszu lub za naruszenie części umowy najmu lub dzierżawy (zob. OCGA §44-7-50), prawo nie określa szczegółowo, jak i kiedy lokator musi zostać powiadomiony o postępowaniu eksmisyjnym. Wynajmujący musi zażądać posiadania wynajmowanego lokalu, ustnie lub na piśmie, a najemca musi odmówić wydania wynajmującemu lokalu, zanim wynajmujący będzie mógł złożyć w sądzie pozew o wszczęcie postępowania eksmisyjnego (zob. OCGA §44-7-50). Nie ma ustalonych ram czasowych na to, jak długo wynajmujący musi dać najemcy czas przed złożeniem dokumentów do postępowania eksmisyjnego.
Po złożeniu przez wynajmującego pozwu do sądu, najemca otrzyma kopię pozwu i wezwanie do sądu. Najemca będzie miał siedem dni na złożenie odpowiedzi w sądzie, jeśli tak zdecyduje. Siedmiodniowe ramy czasowe obejmują weekendy i święta, ale jeśli siódmy dzień wypada w weekend lub święto, najemca będzie miał czas do następnego dnia roboczego na złożenie odpowiedzi w sądzie (zob. OCGA § 44-7-51).
Wezwanie będzie zawierało datę rozprawy, na której sędzia wysłucha stron wynajmującego i najemcy w tej sprawie. Jeśli najemca chce zakwestionować eksmisję, musi odpowiedzieć na odpowiedź i stawić się na przesłuchaniu. Na rozprawie sędzia podejmie ostateczną decyzję o tym, czy lokator zostanie eksmitowany.
Więcej informacji na temat tego, jak odpowiedzieć na pozew o eksmisję, można znaleźć w broszurze How to Answer an Eviction Warrant, wydanej przez Georgia Legal Aid.
Nie zawsze w najlepszym interesie lokatora może leżeć zakwestionowanie eksmisji. Najemca może w końcu zapłacić za wszystkie koszty sądowe i adwokackie wynajmującego, jeżeli przegra sprawę. Najemca może również otrzymać negatywną ocenę kredytową. Najlepszą opcją dla najemcy może być próba wynegocjowania porozumienia z wynajmującym poza systemem sądowym. Wiele społeczności posiada bezpłatne lub tanie usługi mediacyjne, które zajmują się sporami pomiędzy wynajmującym a najemcą; lokalne zasoby są dostępne na stronie internetowej mediate. com i w American Arbitration Association. Faqs mediacji na stronie Nolo dostarcza więcej informacji na ten temat.
Jak już wspomniano, mogą istnieć bardzo dobre powody, dla których najemca może chcieć walczyć z eksmisją w Georgii, co omówiono w poniższej sekcji.
Obrona najemcy przed eksmisją w Georgii
W tej sekcji opisano niektóre z najczęstszych powodów, dla których najemcy mogą walczyć z eksmisją w Georgii.
Właściciel wyeksmitował najemcę przy użyciu procedur „samopomocy”
Właściciele nie mogą wyeksmitować najemcy bez uzyskania nakazu sądowego. Jest to nielegalne dla wynajmującego, aby próbował eksmitować najemcę w jakikolwiek inny sposób, taki jak odcięcie mediów (patrz OCGA § 44-7-14.1) lub zmiana zamków w wynajmowanym lokalu. Takie działania nazywane są eksmisjami z samopomocy. Jeżeli wynajmujący spróbuje eksmitować najemcę przy użyciu procedur samopomocy, może on w końcu stać się winien najemcy odszkodowanie pieniężne. Zobacz artykuł Nolo Illegal Eviction Procedures in Georgia, aby uzyskać więcej informacji.
Landlord Is Evicting Tenant For Not Paying Rent
Najemca może mieć dostępną obronę prawną, aby zakwestionować eksmisję za niepłacenie czynszu.
Tenant Has Paid Rent in Full
Jeśli wynajmujący eksmituje najemcę za niepłacenie czynszu, najemca może wstrzymać eksmisję płacąc czynsz w całości, łącznie z wszelkimi stosownymi opłatami sądowymi, w ciągu siedmiu dni od otrzymania wezwania do złożenia pozwu o eksmisję. Lokator może zatrzymać eksmisję w ten sposób tylko raz w ciągu dwunastu miesięcy (patrz OCGA § 44-7-52).
Wynajmujący nie dokonał niezbędnych napraw
Wynajmujący ma obowiązek utrzymywać wynajmowany lokal w dobrym stanie (patrz OCGA § 44-7-13). Chociaż statuty Georgii milczą na ten temat, orzecznictwo zdaje się sugerować, że jeśli wynajmujący nie dokona koniecznej naprawy (czyli naprawy, która wykracza poza normalne zużycie wynajmowanego lokalu, jak np. awaria podgrzewacza wody), wówczas najemca może zorganizować naprawę i odliczyć kwotę naprawy od czynszu.
Wyeksmitowanie najemcy przez wynajmującego z powodów dyskryminacyjnych
Federalny Fair Housing Act i Georgia Fair Housing Act czynią nielegalnym dla wynajmującego dyskryminowanie najemcy z powodu rasy, religii, płci, pochodzenia narodowego, statusu rodzinnego (w tym dzieci poniżej 18 roku życia i kobiet w ciąży) oraz niepełnosprawności. Jeśli najemca jest eksmitowany na podstawie którejkolwiek z tych cech, wtedy najemca może użyć ustawy o sprawiedliwym budownictwie mieszkaniowym jako obrony przed eksmisją. Zobacz artykuł Nolo Housing Discrimination Prohibited by State and Local Law, aby dowiedzieć się więcej na temat praw zabraniających dyskryminacji najemców.
Zasoby dla najemców do zakwestionowania eksmisji w Georgii
Ale Georgia nie uchwaliła zbyt wielu praw regulujących eksmisje, istnieje szereg zasobów dostępnych dla najemców, którzy potrzebują pomocy w zakwestionowaniu eksmisji. The Georgia Landlord Tenant Handbook, opublikowany przez stan Georgia, zawiera wiele odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania związane z eksmisją. GeorgiaLegalAid.org dostarcza również artykuły związane z eksmisją oraz broszury zawierające więcej informacji dla lokatorów. Lokatorzy, którzy mieszkają w mieszkaniach wspomaganych federalnie, powinni również sprawdzić stronę z zasobami dla lokatorów na HUD.gov.
Twój lokalny sąd jest również dobrym źródłem informacji, ponieważ sprawy o eksmisję są składane w sądzie okręgowym, w którym znajduje się wynajmowana jednostka. Są one w szczególności złożone w sądzie magistrackim. Odwiedź katalog internetowy sądu w Georgii, aby znaleźć swój sąd okręgowy.
Kiedy zatrudnić doświadczonego prawnika lokatorów
Jeśli masz pytania dotyczące sprawy eksmisji lub obrony, albo wynajmujący już zatrzymał prawnika, prawdopodobnie powinieneś również skontaktować się z prawnikiem. Prawnik może zająć się całą sprawą lub doradzić Ci, jak postępować. Prawnik może również poinformować Cię, jak duże jest prawdopodobieństwo wygrania Twojej sprawy. Możesz szczególnie chcieć zatrudnić prawnika, jeśli masz skomplikowaną sprawę lub jeśli jesteś pewny wygranej, a twoja umowa najmu lub dzierżawy uprawnia cię do honorarium dla prawnika, jeśli wygrasz w sądzie.
Dla porady na temat znalezienia dobrego prawnika, zobacz artykuł Nolo Jak znaleźć doskonałego prawnika.
Więcej informacji na temat eksmisji i wypowiedzeń
Dla więcej artykułów na ten temat, zobacz sekcję Eksmisje i wypowiedzenia na Nolo.com. Jeśli chcesz dowiedzieć się, jak bankructwo najemcy wpływa na eksmisję, zobacz artykuł Nolo Bankrupt Tenants.
Więcej informacji na temat praw najemcy, zobacz Every Tenant’s Legal Guide, autorstwa Janet Portman i Marcia Stewart (Nolo).