Ważne jest, aby pozostać konsekwentnym i traktować wszystkich potencjalnych najemców tak samo, aby nie naruszyć żadnych praw Fair Housing. Przynajmniej musisz się upewnić, że każdy najemca złożył wniosek o wynajem i zezwolił na sprawdzenie historii kredytowej i kryminalnej. Jeśli nie masz spójnych kroków, których przestrzegasz za każdym razem, gdy sprawdzasz lokatorów, to czytaj dalej.
Ten artykuł jest pierwszym z pięcioczęściowej serii, w której omówimy, co dobry proces przesiewowy powinien wyglądać i jakie są pięć zalecanych etapów, aby prawidłowo sprawdzić lokatora. W tej części omówimy wykorzystanie pierwszego punktu kontaktu do wstępnej kwalifikacji najemców poprzez zadanie im kilku ważnych pytań.
Pięć etapów dobrego procesu screeningu
Faza 1: Pierwszy kontakt – Potencjalny najemca dzwoni do Ciebie, aby uzyskać więcej informacji na temat nieruchomości i umowy najmu. Zadaj kilka pytań wstępnych, aby upewnić się, że ten potencjalny najemca nie będzie marnował twojego czasu.
Faza 2: Pokaz – Potencjalny najemca przeszedł przez fazę 1. Teraz, masz zaplanowane, aby pokazać mieszkanie i będzie spotkać potencjalnego najemcy (ów) twarzą w twarz po raz pierwszy. Uważaj na te czerwone flagi.
Faza 3: Aplikacja – Twój potencjalny najemca jest nadal zainteresowany i ty też. Poproś go lub ją o wypełnienie wniosku o wynajem, który zawiera referencje od poprzednich właścicieli i pracodawców. Przeprowadź raport kredytowy i kontrolę kryminalną.
Faza 4: Proces zatwierdzania – Ten najemca wydaje się być dobrym kandydatem. Zaakceptuj go lub ją i delikatnie odrzuć wszystkich innych wnioskodawców. Dopóki nie masz podpisanej umowy najmu, chociaż, nie jesteś skończony screening.
Faza 5: Podpisanie umowy najmu – Ty i Twój potencjalny najemca(y) jesteście gotowi do podpisania umowy najmu. Przejrzyj z nim lub nią dokładnie umowę i upewnij się, że wszystkie zasady są całkowicie zrozumiałe. Nie jest za późno, aby zerwać umowę, jeśli sprawy nie idą dobrze, nawet w tym momencie.
Kiedy powinieneś zacząć sprawdzać swojego najemcę?
Jeśli myślisz, że proces sprawdzania zaczyna się, gdy otrzymujesz wypełniony wniosek o wynajem, lub co gorsza, gdy masz zamiar podpisać umowę najmu, to naraziłeś się na ryzyko i przegapiłeś łatwe sposoby filtrowania okropnych najemców.
Dla większości wynajmujących, najlepiej jest zacząć myśleć o screeningu w pierwszym punkcie kontaktu z najemcą, zanim jeszcze spotkasz się z nią lub pokażesz nieruchomość. Zazwyczaj dzieje się to, gdy najemca wysyła e-mail lub dzwoni, aby dać Ci znać, że jest zainteresowany wynajmem. Pre-kwalifikacji każdego najemcy z niektórych musi-zadaj pytania tak wcześnie, jak to możliwe unika zarówno Ciebie i Twoich potencjalnych najemców z marnowania cennego czasu.
Po prostu, chcesz mieć jakieś szybkie back-and-forth dialog przed spotkaniem. To, czego naprawdę chcesz się dowiedzieć zadając pytania swojemu potencjalnemu najemcy, to czy poważnie myśli o wynajmie i czy warto zarówno Tobie, jak i jej czas poświęcić na pokazanie mieszkania na miejscu.
Nasze poniższe pytania mają na celu pomóc Ci określić, czy powinieneś posunąć się naprzód z pokazaniem nieruchomości.
Pięć najważniejszych pytań do zadawania najemcom
Pytanie pierwsze: Dlaczego się przeprowadzasz?
Na początku może się wydawać, że to nie Twoja sprawa. Słuchaj odpowiedzi, jednak, jak te mogą powierzchni kilka przerażających czerwonych flag. Chcesz uważać na najemców, którzy poruszają się z powodu eksmisji lub złych relacji z poprzednim właścicielem. Bądź ostrożny z najemców, którzy skarżą się na ich obecnej sytuacji życiowej jako złych najemców często przynoszą swoje problemy z nimi. Zamiast tego należy szukać uzasadnionych powodów, takich jak potrzeba większego miejsca dla rodziny lub zmiana pracy.
Pytanie Drugie: Kiedy planujesz się wprowadzić?
Jeśli najemca mówi coś w stylu „jutro” lub „w przyszłym tygodniu”, oznacza to, że nie jest dobrym planistą. Odpowiedzialny najemca rozpoczyna swoje poszukiwania z dużym wyprzedzeniem i odpowiednio planuje. W rzeczywistości, większość właścicieli wymaga 30 dni zawiadomienia od swoich najemców, jeśli planują się wyprowadzić. Nie chcesz być ich następny właściciel, który tylko dostaje zawiadomienie w ostatniej chwili i ma do scramble znaleźć nowego najemcę. Najemca, który szuka 90+ dni z góry jest równie złe, jednak. Jeśli właśnie rozpoczął swoje poszukiwania, są one prawdopodobnie nie jest gotowy do popełnienia, ponieważ nie widział wystarczająco dużo miejsc, aby podjąć decyzję. Czas może również nie działać, jeśli nieruchomość będzie dostępna wcześniej. Nie ma potrzeby, aby wziąć czas, aby pokazać swoją własność, jeśli wiesz, że czas nie będzie pracować.
Pytanie trzecie: Jaki jest twój miesięczny dochód?
Standardem tutaj jest upewnienie się, że twój najemca ma dochód, który jest 2,5 do 3 razy kwota czynszu pytającego. To jest po prostu podstawowa matematyka dla Ciebie – starasz się upewnić, że najemca może sobie pozwolić na czynsz za swoje miejsce. Chociaż wszelkie miesięczne płatności zadłużenia mogą mieć wpływ na przystępność, jak również, będziesz w stanie potwierdzić to później z raportu kredytowego. Na razie możesz założyć, że mówią prawdę. Możesz śledzić to, pytając ich, czy będą one mieć kaucję i pierwszy czynsz miesiąc dostępny po podpisaniu umowy najmu. Wiedząc to w połączeniu z ich dochodów daje świetny wskaźnik ich zdrowia finansowego. Bądź ostrożny z każdym najemcą, który prosi, aby zapłacić kaucję miesięcznie lub w ratach. Scenariusz „połowa teraz, połowa później” jest zazwyczaj zły.
Pytanie czwarte: Can I ask for references from your former landlords and employer?
Z wyjątkiem kogoś, kto wyprowadza się prosto z domu rodziców po raz pierwszy, jeśli najemca nie może dostarczyć referencji lub robi wymówki, powinieneś przejść dalej. Zawsze wymagaj referencji. Oto szybka wskazówka od ekspertów ds. wynajmu. Poproś o byłego właściciela jako referencje, a nie o ich obecnego właściciela. Jeśli obecny właściciel ma problemy z najemcą lub przechodzi przez eksmisję, będzie zachwycony możliwością pozbycia się tego najemcy z rąk i powie wszystko, aby to zrobić. Były właściciel, jednakże, prawdopodobnie będzie pamiętał złego lokatora i z przyjemnością udzieli Ci szczerej odpowiedzi. Powinieneś zapytać byłych właścicieli o proste rzeczy, takie jak „Czy płacili czynsz na czas”, „Czy szanowali nieruchomość i sąsiadów” i „Dlaczego się wyprowadzili?”
Pytanie piąte: Czy złożysz wniosek o wynajem i wyrazisz zgodę na sprawdzenie historii kredytowej i przeszłości?
Odpowiedź tutaj jest dość prosta. Należy natychmiast zdyskwalifikować każdego, kto odmawia złożenia wniosku i sprawdzenia historii kredytowej. Jeśli nie wyrazi zgody, oznacza to zazwyczaj, że ma coś do ukrycia lub wie, że jego zdolność kredytowa nie jest wystarczająco dobra. Jeśli stosujesz się do swojego procesu sprawdzania, poinformuj ich, że jest to wymóg wobec wszystkich wnioskodawców i że traktujesz wszystkich wnioskodawców jednakowo. Nie możesz robić wyjątków. Plus, jesteś po prostu po sprawiedliwych przepisów mieszkaniowych poprzez trzymanie wszystkich wnioskodawców do tego samego zestawu standardów. Powinieneś także rozważyć bezpośrednie zapytanie ich w tym momencie, czy mieli jakiekolwiek eksmisje. Jeśli musisz przejść przez eksmisję siebie, to jest sześć do dziewięciu miesięcy koszmar. Ich raport kredytowy pokaże, czy mają problemy z kredytem i czy były one w przeszłości czy bardziej recent.
Pytanie bonusowe: How many people will be living in the apartment?
More people simply means more wear-and-tear. Będziesz chciał albo dostosować czynsz, depozyt zabezpieczający lub ograniczyć liczbę osób. W rzeczywistości, w wielu stanach prawo dyktuje, że rezydencja nie może mieć dzierżawy z więcej niż 2 osoby na sypialnię.
Teraz jest również dobry czas, aby dowiedzieć się, czy mają jakiekolwiek zwierzęta, które będą żyć w mieszkaniu. Jeśli masz politykę „no pet”, możesz wzajemnie się zdyskwalifikować i nie będziesz musiał robić pokazu, który i tak nigdzie się nie wybierał.
Jak odpowiedzieć na pytania dotyczące procesu aplikacji
Jeśli zadajesz te pytania przez telefon z wyprzedzeniem, zapisz odpowiedzi i porównaj je z tym, co perspektywa faktycznie umieszcza w swoim wniosku o wynajem później. Często rozbieżności są dość ujawniające, czy są one odpowiednie dla Twojej nieruchomości.
Czasami najemcy poproszą Cię o bycie bardziej pobłażliwym dla nich z powodu jakichkolwiek szczególnych okoliczności. To nie jest dobry pomysł. Może być trudno stanąć na swoim gruncie i dlatego poniżej podaliśmy kilka sformułowań, które pomogą Ci wyjaśnić wszystkie wymagania.
„Będziesz musiał złożyć wniosek o wynajem i zezwolić na sprawdzenie historii kredytowej i przeszłości. Opłata za wniosek wynosi 45 dolarów. Będę również potrzebował referencji od poprzednich właścicieli. Powinieneś również wiedzieć, że będę musiał zweryfikować dochody i ktokolwiek płaci/mieszka w mieszkaniu będzie musiał być również na wniosku i dzierżawie.”
Choć czasami możesz usłyszeć odpowiedzi, które wydają się być błaganiami lub łzawymi historiami, powinieneś upewnić się, że stosujesz ten sam proces z każdym wnioskodawcą. Wymagaj złożenia wniosku o wynajem, sprawdzenia zdolności kredytowej, sprawdzenia karalności i referencji od każdego potencjalnego najemcy. Łatwo jest dać się zwieść emocjonalnej historii lub niefortunnej sytuacji, w której znajduje się najemca, ale musisz pamiętać, że stawką jest Twój biznes związany z wynajmem. Oto cztery rzeczy, które robią profesjonalni zarządcy nieruchomości, a które właściciel domu, który robi to sam, często wpada w pułapkę:
- Nigdy nie podejmują decyzji podczas wywiadu/spotkania
- Nie robią wyjątków dla sob stories
- Nie podejmują decyzji w oparciu o sob stories
- Zawsze proszą o raport kredytowy
Takeaways
Możesz się wiele nauczyć z zaledwie tych pięciu pytań, które należy zadać swoim potencjalnym nowym najemcom. Po tym artykule, mam nadzieję, że zdajesz sobie sprawę, że dobry proces sprawdzania zaczyna się nawet w punkcie pierwszego kontaktu z potencjalnym najemcą. Zadając te pytania i słuchając ich odpowiedzi, możesz wstępnie zakwalifikować najemców i ustalić ich oczekiwania i wymagania.
Wtedy stworzyłeś dobry fundament wyjściowy do badania najemców, który możesz przeprowadzić podczas pokazywania nieruchomości, składania wniosku o wynajem, przechodzenia przez proces zatwierdzania i ostatecznie tworzenia i podpisywania umowy najmu. Jeśli nadal chcesz dowiedzieć się więcej o przesiewaniu najemców, sprawdź nasz pełnometrażowy przewodnik na temat przesiewania najemców.