Programy ” Projekt Organizacyjny Lokatorów Sekcji 8 (STOP)
Informacje te dotyczą lokatorów mieszkających w budynkach opartych na projekcie Sekcji 8 lub wielorodzinnych budynkach mieszkalnych HUD. Jeśli szukasz informacji o bonach Sekcji 8, zobacz Section 8 Voucher Organizing.
Lokatorzy Sekcji 8 mają prawa, ale w naszym społeczeństwie posiadanie prawa nie oznacza, że jest ono respektowane. Ci, którzy mają władzę (właściciele nieruchomości, właściciele firm, bogaci ludzie, itp.) zazwyczaj bardzo dobrze znają swoje prawa. A jeśli nie znają, zazwyczaj mają pieniądze na wynajęcie adwokata, który będzie ich bronił w sądzie.
Ludzie o niskich dochodach są w znacznie innej sytuacji. Niedrodzy lub darmowi prawnicy często nie są łatwo dostępni, kiedy ich najbardziej potrzebujemy. A sądy wypełnione są sędziami, którzy częściej są właścicielami niż lokatorami. Właściciele ziemi mają kontrolę nad podstawową potrzebą życiową i są to ci sami ludzie, którzy kontrolują nasze społeczeństwo na większą skalę.
Prawdą jest jednak, że to lokatorzy mają władzę. Jest nas o wiele, wiele więcej niż wynajmujących. Jeśli zorganizujemy się zbiorowo, możemy zwrócić uwagę opinii publicznej na potrzeby lokatorów i na to, jak zmienić ich sytuację. Możemy dać przykład, stając przeciwko systemowi, który jest spiętrzony przeciwko nam, na korzyść bogatych i potężnych. Im bardziej lokatorzy są wyedukowani, zmobilizowani i zorganizowani, tym większa będzie nasza kontrola nad własnym życiem. Wiedza o tych prawach pomoże ci zacząć przesuwać środek władzy z dala od wynajmującego w kierunku lokatorów, którzy mieszkają w budynku.
Lokatorzy objęci są wszystkimi prawami stanowymi, lokalnymi i federalnymi, tak samo jak inni lokatorzy. Ale są oni również objęci dodatkowymi prawami i przepisami Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Możesz przeczytać „Prawa i obowiązki lokatora”:http://www.hud.gov/offices/hsg/mfh/gendocs/mfhrrr.pdf wydane przez HUD dla Lokatorów Sekcji 8. Niestety, szeroko rozpowszechniana broszura HUD pomija wiele z twoich najważniejszych praw.
Twoje prawa: podstawy
Pierwszym krokiem w posiadaniu roboczej wiedzy o twoich prawach jest wiedza, jakie prawa najemcy wywalczyli przed tobą. Jeśli lokatorzy nie są wystarczająco poinformowani o swoich prawach, aby wiedzieć, kiedy zostały one naruszone, prawa te równie dobrze mogą w ogóle nie istnieć.
Kolejną rzeczą, którą każdy lokator Sekcji 8 powinien wiedzieć, jest to, że kiedy właściciel zawiera umowę na korzystanie z Sekcji 8 opartej na projekcie, otrzymuje on specjalne oferty od rządu, w tym gwarantowany miesięczny dochód z wynajmu, i/lub niskie stopy procentowe, lub niskie raty kredytu hipotecznego.
W zamian rząd oczekuje od właścicieli przestrzegania pewnych zasad, aby zapewnić, że lokatorzy są dobrze traktowani. Jednak zasady te często nie są egzekwowane przez HUD, ponieważ często nie są świadomi naruszeń. Dlatego też lokatorzy muszą być „oczami i uszami” HUD, i informować ich, aby bronić swoich praw.
Następujące informacje zostały zaczerpnięte z różnych publikacji HUD, z których wielu lokatorzy nigdy nie widzą, nawet gdy wynajmujący są informowani przez HUD, aby dać jedną każdemu lokatorowi. Publikacje te obejmują: HUD Management Agent Handbook 4381.5 REV-2, HUD Resident Rights and Responsibilities, jak również wiele innych wydanych przez organizacje praw lokatorów w całym kraju.
Czy wiesz, że?
Właściciel jest zobowiązany przez HUD
- Uznawać legalne organizacje mieszkańców, które spotykają się regularnie, działają demokratycznie, są reprezentatywne dla wszystkich mieszkańców i są niezależne od zarządu.
- Zapewnić dostępną przestrzeń do spotkań w lokalu dla spotkań rady mieszkańców.
- Dostarcza mieszkańcom informacji dotyczących subsydiów czynszowych i innej pomocy publicznej.
- Odpowiada na ważne prośby mieszkańców dotyczące obaw o warunki lub jakość życia.
- Pozwala ci uczestniczyć w decyzjach dotyczących dobrobytu twojego domu.
- Podjąć natychmiastowe działania w celu rozwiązania wszystkich znaczących lub powtarzających się problemów zgłaszanych przez lokatorów.
- Przekazać kopię każdej pisemnej prośby mieszkańca lub Rady Mieszkańców osobie, która ją złożyła.
- Podjąć natychmiastowe działania w celu rozwiązania problemów zgłaszanych im przez HUD.
Właścicielowi nie wolno:
- Interweniować w wysiłki mieszkańców w celu zorganizowania się lub reprezentowania interesów mieszkańców.
- Interweniować w wysiłki mieszkańców w celu uzyskania subsydiów czynszowych lub innej pomocy publicznej.
- Dyskryminować lokatorów z powodu rasy, pochodzenia narodowego, religii, przekonań lub innych chronionych klas.
- Wstrzymanie korzystania z pomieszczeń socjalnych na wniosek Rady Mieszkańców w związku z funkcjami tej organizacji.
- Wstrzymanie korzystania z pomieszczeń socjalnych na wniosek mieszkańców pragnących zorganizować się lub wspólnie rozważyć jakąkolwiek sprawę dotyczącą projektu.
- Naliczać opłatę za korzystanie z pomieszczeń socjalnych, chyba że opłata jest normalnie pobierana za inne wydarzenia (takie jak potlucks, itp.).
- Wysyłać przedstawicieli zarządu na spotkania mieszkańców.
- Wywoływać, grozić eksmisją, wstrzymywać świadczenia lub w inny sposób podejmować działania odwetowe przeciwko mieszkańcom za organizowanie się lub dochodzenie swoich praw.
- „Wykupywanie liderów mieszkańców” poprzez oferowanie specjalnych przywilejów, takich jak zatrudnienie, obniżony lub darmowy czynsz, preferencyjne naprawy lub inne korzyści niedostępne dla wszystkich mieszkańców w osiedlu.
- Dążenie do utworzenia konkurencyjnej organizacji mieszkańców pod kontrolą firmy zarządzającej lub właściciela.
- Następstwa seksualne lub inne molestowanie lokatorów.
Więc wszyscy lokatorzy Sekcji 8 mają prawo:
- Do organizowania się w celu uzyskania lepszych warunków życia, większej godności, większej kontroli nad własną sytuacją mieszkaniową, własności lokatorskiej, lepszego traktowania przez właściciela i wszystkiego innego, czego mogą chcieć.
- Do składania skarg do HUD, innych lokatorów, organizacji lokatorskich lub mediów na właścicieli Sekcji 8, którzy naruszają te przepisy lub w inny sposób im przeszkadzają.
- Żyć w przyzwoitych, bezpiecznych i higienicznych mieszkaniach.
- Mieć terminowe naprawy i wysokiej jakości konserwację.
- Używać wspólnej przestrzeni do organizowania się, rozważania problemów lokatorów lub z innych powodów.
- Do natychmiastowej odpowiedzi na prośby lub skargi, bez nękania i zastraszania.
- Do otrzymania rozsądnego powiadomienia na piśmie o każdej inspekcji lub innym wejściu do mieszkania.
- Do zachowania poufności wszystkich informacji dostarczonych przez zarząd.
- Do uznania przez właścicieli, że mają głos w podejmowaniu decyzji.
- Do równego traktowania i korzystania z usług i udogodnień budynku.
- Do jednorocznego powiadomienia o zamiarze właściciela, aby wyjść z programu Sekcji 8 w celu wynajęcia na wolnym rynku.
- Do otrzymania zawiadomienia, oraz do udziału i komentowania w sprawie:
- zatwierdzenia przez HUD podwyżek czynszu
- konwersji z usług komunalnych opłacanych przez właściciela na usługi komunalne opłacane przez najemcę
- redukcji zasiłku na media dla rezydentów
- przekształcenia jednostek mieszkalnych do użytku innego niż mieszkalny
- zatwierdzenia przez HUD poważnej budowy lub przebudowy
I każde inne prawo, które lokatorzy mają zgodnie z lokalnymi, stanowymi i federalnymi przepisami.
Jeśli właściciel narusza te zasady:
- HUD oczekuje od lokatorów lub rad mieszkańców przyjęcia następującej procedury w celu skłonienia właściciela do przestrzegania tych zasad:
- Zawiadomienie właściciela na piśmie.
- Oczekiwać rozsądny czas na odpowiedź, lub dla właściciela, aby naprawić problem.
- Jeśli nie ma odpowiedzi lub problem nie jest naprawiony, wysłać skargę na piśmie do HUD Loan / Asset Manager dla swojego budynku. Aby dowiedzieć się, kto jest Loan/Asset Manager, zadzwoń do HUD i poprosić ich o nazwę Loan/Asset Manager dla Twojego budynku.
- Twój HUD Loan/Asset Manager ma zanotować naruszenia podczas ich przeglądów zarządzania, co może skutkować niższą ocenę ogólną. Twój udział w przeglądach zarządzania i inspekcji jest kluczem do upewnienia się, że HUD czyni zapis problemów.
- Niezdolność do przejścia zarządzania lub fizycznych inspekcji może spowodować HUD-imposed zmiany zarządzania. W skrajnych przypadkach, może to spowodować wykluczenie na hipotece lub przejęcie nieruchomości przez HUD. W niektórych przypadkach HUD sprzedał budynek lokatorom za 1 dolara po przejęciu!
- HUD rzadko zdaje sobie sprawę z naruszeń, ponieważ lokatorzy rzadko je zgłaszają w obawie przed odwetem (który, nawiasem mówiąc, jest nielegalny). Ponieważ właściciele rutynowo łamią to prawo, najbezpieczniejszą rzeczą do zrobienia jest złożenie skargi jako grupa, zbiorowo. Następnie, zarówno lokatorzy, jak i HUD obserwują ich, będą mniej skłonni do nadużywania Twoich praw w przyszłości.
Więcej opcji dla wynajmujących z Sekcji 8
Nie są to jedyne opcje dostępne dla Ciebie, jeśli chcesz chronić siebie i bronić swoich praw. Kluczem jest wieczne dążenie do uzyskania jeszcze większych praw poprzez wspólne organizowanie wszystkich lokatorów w budynku, aby mieć wspólny głos. W miarę jak nowe, wyższe standardy tego, jak właściciele muszą traktować lokatorów, są wprowadzane do dyskusji, starsze i słabsze standardy stają się silniejsze.
Najemcy mogą wywierać presję na właściciela na wiele innych sposobów. Zorganizowanie rady najemców w Twoim budynku jest najbardziej efektywnym sposobem ochrony siebie. Jako grupa możesz określić strategie i taktyki, by wywalczyć zmiany, których chcesz w swoim domu i chronić swoje prawa.
Najemcy w całym kraju organizują się razem i wymyślają nowe i skuteczne sposoby, by wywalczyć zmiany w swojej sytuacji życiowej. Jak i dlaczego się organizować, to temat podręcznika Section 8 Tenant Organizing Manual.