Spędziłeś godziny nad wykończeniem, kafelkami lub kolorem farby do renowacji domu…ale czy wziąłeś czas na rozważenie pozwoleń?
Dla wielu właścicieli domów, ten mały szczegół prześlizguje się przez pęknięcia, a następnie staje się problemem, gdy chcą umieścić swój dom na rynku.
„Powiedziałbym, że z 10 domów na chybił trafił, co najmniej 4 z nich będą miały jakąś formę pracy bez zezwolenia, wiesz, 40% do 50%,” mówi Shawn Engel, mówi top Denver-area agent nieruchomości. „To może być jakieś proste rzeczy, takie jak modyfikacja pokładu lub rynny, aż do wykończenia piwnicy.”
Niepozwolona praca na domach zdarza się. To, co ma znaczenie, to działania, które podejmujesz dalej w przypadku sprzedaży. Uzyskanie pozwolenia może prowadzić do kosztownych transakcji, ale prace bez pozwolenia mogą odstraszyć potencjalnych nabywców lub obniżyć cenę domu.
Sprzedaż domu z wieloma niedozwolonymi pracami?
Odejdź od kłopotów związanych z uzyskaniem wstecznych pozwoleń i sprzedaj dom „taki, jaki jest” za pośrednictwem naszej platformy Prosta Sprzedaż. Powiedz nam trochę o domu, a my wykorzystamy naszą sieć kupujących za gotówkę, którzy są gotowi zapłacić za Twój dom już teraz.
Rozmawialiśmy z agentami nieruchomości i przetłumaczyliśmy legalny tekst od prawników nieruchomości, aby przynieść Ci ten przewodnik do sprzedaży domu z niedozwolonymi pracami.
Jak działają pozwolenia i dlaczego ich potrzebujesz?
Nawet te mniejsze projekty, które możesz wybić w weekend, mogą wymagać pozwolenia, wyjaśnia adwokat nieruchomości z Doliny Krzemowej David Roberson, który osobiście był zaangażowany w setki transakcji na rynku nieruchomości.
Według Robersona: „Istnieje bardzo niewiele elementów, które można skonstruować bez prawnego wymogu uzyskania pozwolenia.”
Proste projekty, takie jak farba, instalacja podłogi i drobne naprawy elektryczne prawdopodobnie nie będą wymagały pozwolenia, ale jeśli chcesz dodać ogrodzenie lub okno do domu, istnieje duża szansa, że potrzebujesz jednego.
Może to po prostu brzmieć jak skomplikowana biurokracja, ale pozwolenia mają służyć jako zabezpieczenie dla właścicieli domów. Zezwolenia na projekty zapewniają, że praca jest zgodna z lokalnymi zasadami, takimi jak użytkowanie gruntów, podział na strefy i budowa. Oznacza to, że przyszła struktura będzie bezpieczna dla Ciebie i przyszłych lokatorów.
Wielu rezygnuje z procesu uzyskiwania pozwoleń, ponieważ uważają, że może on być żmudny i skomplikowany. W zależności od miasta lub hrabstwa, proces ten może wyglądać następująco:
- Skontaktuj się z lokalnym biurem budowlanym. Daj im znać, jaki projekt planujesz. W zależności od złożoności pracy, którą planujesz zrobić, może być potrzebne wiele pozwoleń na budowę, elektryczne i hydrauliczne.
- Wypełnij pozwolenie tak całkowicie, jak to możliwe. Dołącz rysunki i schematy, gdzie to możliwe.
- Złóż pozwolenie i zapłacić opłatę. Jeśli pozwolenie zostanie zatwierdzone, otrzymasz oficjalną licencję. W zależności od złożoności projektu, to pozwolenie może być zatwierdzone na miejscu, lub wymaga dodatkowego przeglądu.
- Umieść pozwolenie (te jasne pomarańczowe znaki, które prawdopodobnie widziałeś wcześniej) na swoim domu lub w pobliżu miejsca, gdzie kończysz swój projekt. Będziesz musiał uzyskać pozwolenie zanim jakakolwiek praca zostanie wykonana.
- W zależności od miejsca zamieszkania i konkretnego projektu, będziesz musiał uzyskać oficjalnego inspektora, aby sprawdzić pracę. Jeśli inspektor zaleci zmiany, będzie musiał odwiedzić Cię ponownie, aby potwierdzić, że je wprowadziłeś.
- Po zatwierdzeniu przez inspektora i zakończeniu projektu, możesz usunąć pozwolenie.
Jak mogę sprawdzić, czy mój dom ma niedozwolone prace?
Jeśli nie jesteś pierwszą osobą, która zajęła twój dom, są szanse, że nie wiesz wszystkiego, co zostało zrobione w nieruchomości.
Gdy przygotowujesz się do sprzedaży domu, posiadanie kompletnej historii jest pomocne. Oznacza to, że należy dowiedzieć się, czy jakakolwiek praca w Twoim domu nie jest wymagana.
„Łatwym sposobem, aby dowiedzieć się, czy jakieś ulepszenia zostały wykonane bez uzyskania pozwolenia, jest udanie się do miasta lub hrabstwa i pobranie wszystkich zapisów z wydziału budownictwa i wydziałów planowania”, wyjaśnia Robertson.
Stamtąd możesz sprawdzić, czy Twój dom pasuje do planów z pozwoleń. Jeśli nie, są szanse, że coś zostało zrobione bez zatwierdzenia.
Przejście do budynku miasta lub powiatu może wydawać się skomplikowane, ale „bardzo łatwo jest wyciągnąć pozwolenia. Nie ma za to żadnych kosztów”, mówi Engel.
Te rekordy mogą dać Ci najbardziej kompletną historię Twojego domu w odniesieniu do pozwoleń. Samodzielne wyciągnięcie dokumentacji oznacza również, że stajesz na czele problemu. Nie czekasz na inspektora lub potencjalnego nabywcę, aby go podnieść.
„Znajdujemy dzisiaj, że 'kupujący uważaj' motto jest zdecydowanie w grze bardziej niż widziałem ostatnio”, mówi Engel. Z większą ilością informacji w Internecie, kupujący robią swoje due diligence przed złożeniem ofert na domy.
„I to jest, gdy szkielety w szafie, jeśli chcesz, dostać podniesione”, dodaje Engel. „To łapie sprzedającego za ogon.”
Mój dom ma niedozwolone prace: Co teraz?
Jeśli na Twojej posesji są niedozwolone prace, masz dwie główne opcje, jeśli chodzi o sprzedaż domu.
Opcja 1: Sprzedaj dom „taki, jaki jest”
Kluczem do sprzedaży domu „takiego, jaki jest” z niedozwolonymi pracami jest ujawnienie informacji. Upewnij się, że kupujący wiedzą, w co się pakują, ujawniając niedozwolone prace na aukcji.
Zależnie od charakteru niedozwolonych prac, czasami bycie tak otwartym, jak to tylko możliwe, jest wystarczające.
„Przekonałem się w ciągu ostatnich 33 lat, że praktykowałem nieruchomości tutaj, że ujawnienie naprawdę wysuwa wszelkie potencjalne problemy prawie natychmiast”, mówi Engel. „I z kupującymi, to zdobywa duże punkty z nimi.”
Małe projekty unpermitted, tak długo, jak są one wyraźnie ujawnione do nabywców, może nie wpływać na wartość nieruchomości.
Ale jeśli chodzi o dużą skalę unpermitted pracy, może trzeba będzie pracować z agentem, aby zdecydować się na obniżonej stawki na aukcji. Nowy nabywca będzie teraz przyjąć odpowiedzialność za to unpermitted work.
Jeśli nie było służebności pod dodatkiem, miasto lub powiat może poprosić nowego właściciela, aby zburzyć dodatek, bez reperkusji na ich koniec. „Jakie są szanse, że tak się stanie?” – mówi Engel. „Dość niskie. Ale kiedy tak się stanie, może stać się brzydki naprawdę szybko.”
Jednakże wszystko zależy od lokalnego rynku, mówi Roberson. „Jeśli jest to gorący rynek, to efekt może być znikomy. Jeśli jest to rynek kupującego – i jest duży zapas nieruchomości, to kupujący ma o wiele więcej dźwigni nad sprzedającym.”
W oparciu o popyt na rynku, trzeba będzie rozważyć zmniejszenie wartości nieruchomości.
Niektórzy zalecają przy wycenie domu z niedozwolonych prac, że nie należy brać tej pracy do wartości rynkowej domu. Na przykład, jeśli masz dwie sypialnie nieruchomości, ale druga sypialnia została zbudowana bez zezwolenia, można zdecydować się na wartość nieruchomości jako jedna sypialnia.
Zależnie od kwoty ryzyka kupujący będą zakładać z niedozwolonych prac, mogą napotkać problemy z finansowaniem sprzedaży przez bank.
W tym przypadku, można zdecydować się na użycie Simple Sale z Homelight. Z Simple Sale, można uzyskać as-is oferty gotówkowe na nieruchomości w 48 godzin z zaledwie kliknięciem myszy.
Opcja 2: Uzyskać wsteczne zezwolenia
Jest jeszcze jedna droga, którą można podjąć. Możesz wrócić do miasta lub powiatu i uzyskać pozwolenie z mocą wsteczną na już zakończonych projektach.
W niektórych przypadkach inspektorzy po prostu poproszą Cię o otwarcie ścian niektórych konstrukcji. W innych, mogą poprosić o zburzenie i przebudowę części w oparciu o ich opinie.
Jeśli uzyskujesz pozwolenie na pracę poprzedniego właściciela, miasto lub hrabstwo może być bardziej pobłażliwe dla Ciebie. Nie będą one obciążać Cię żadnymi karami za zezwolenie z mocą wsteczną i mogą dać Ci bardziej elastyczne terminy na dostosowanie prac do kodu.
Koszty związane z zezwoleniem z mocą wsteczną będą zależeć od zakresu i wartości konstrukcji. Przed udaniem się do miasta w celu uzyskania pozwolenia, warto zatrudnić wykonawcę, który zbada istniejącą pracę – może on oszacować koszty doprowadzenia jej do stanu zgodnego z kodem i mieć pojęcie, ile jest już zbudowane zgodnie z aktualnym kodem.
Decyzja o uzyskaniu pozwoleń z mocą wsteczną powinna zostać podjęta przed wystawieniem domu na sprzedaż, zaleca Engel.
„Kupujący chcą się zamknąć zazwyczaj w ciągu 45 dni”, mówi. „A jeśli masz dużą sytuację retroaktywnego pozwolenia na inspekcję, jak na wykończenie piwnicy, możesz być patrząc na kilka tygodni do kilku miesięcy, aby uzyskać wszystkie te t’s skrzyżowane i i’s kropkowane.”
Uzyskanie retroaktywnego pozwolenia może pozwolić na utrzymanie wartości domu, co ułatwia sprzedaż w dół linii.
„Mogę powiedzieć z profesjonalnego punktu widzenia, to jest warte każdego dolara”, mówi Engel. „Każda godzina, którą spędziłeś, aby to zrobić, ponieważ zamierzasz utorować tę drogę przed sobą bardzo czysto i uniknąć wielu wybojów z transakcją.”
Czy powinieneś zdecydować się na uzyskanie pozwolenia z mocą wsteczną zależy od Twojego czasu i budżetu. Jeśli jesteś na napiętej linii czasu, można zdecydować się na liście nieruchomości bez zezwoleń i ujawnić pracę, rozumiejąc, że dom będzie prawdopodobnie sprzedać za mniej. Jeśli masz czas, uzyskanie pozwoleń oznacza płynniejszą sprzedaż i wyższe oferty od przyszłych nabywców.
Inne względy, o których należy pamiętać przy sprzedaży domu z niedozwoloną pracą
- Niezezwolona praca może mieć wpływ na insurance.
„For example, if a new electrical panel was installed, but it is not to code and was not inspected there could be significant insurance ramifications,” says Roberson. - Jeżeli niedozwolone prace zostaną ujawnione, kupujący przejmie przyszłą odpowiedzialność.
Jeżeli niedozwolone prace zostały ujawnione kupującemu przed zamknięciem depozytu, kupujący będzie odpowiedzialny za wszelkie konsekwencje. - Jeżeli niedozwolone prace spowodują szkody dla kupującego, mają oni możliwości odwołania się.
Nawet jeśli kupujący wie o niedozwolonych pracach, nadal może dochodzić odszkodowania. Według Robersona: „Jeśli niedozwolone prace zostały wykonane 'nie do kodu' i te 'nie do kodu' ulepszeń kończy się powodując szkody, kupujący może mieć podstawy do działania przeciwko wykonawcy, który zainstalował niedozwolone pracy.” - Jesteś prawnie zobowiązany do ujawnienia wszystkich niedozwolonych prac jesteś świadomy, nawet jeśli to od poprzednich właścicieli.
Zapewnij, aby przekazać wszystko, co wiesz o niedozwolonych prac na swojej nieruchomości. Zatajaj informacje przed potencjalnymi nabywcami, a masz potencjalny pozew sądowy na swoich rękach.
Roberson niedawno widział sprzedającego, który przegrał sprawę w sądzie przeciwko kupującemu, ponieważ nie ujawnił niedozwolonych prac, „mimo że wiedział, że to było niedozwolone – a niedozwolony dodatek miał miejsce przed ich własnością.”
Sprzedaż domu z niedozwolonymi pracami może być czasochłonna i skomplikowana, ale nie jest rzadkością. Największe decyzje dotyczące pozwoleń powinny być podejmowane zanim nieruchomość zostanie wpisana na listę.
W ostatecznym rozrachunku sprowadza się to do czasu i pieniędzy: czy masz czas na uzyskanie pozwoleń przed wprowadzeniem domu na rynek, czy też możesz sobie pozwolić na obniżenie ceny, które często towarzyszy pracom bez pozwolenia? Z odpowiedzi na te pytania w umyśle, pracy z najlepszych lokalnych agentów, aby zdecydować, jak najlepiej postępować ze sprzedażą.