Tymczas w świetle prawa zastawu budowlanego na Florydzie
By: LARRY R. LEIBY, Esq.
Prawo zastawu budowlanego na Florydzie zostało nazwane wieloma rzeczami, ale nie jest proste. Istnieją kluczowe terminy, których nieprzestrzeganie może skutkować utratą praw do zastawu lub innymi poważnymi konsekwencjami. Poniżej znajduje się opis kluczowych okresów w sposób typowo chronologiczny, od momentu rozpoczęcia pracy do momentu, w którym zbyt często dochodzi do końcowej fazy budowy, czyli złożenia pozwu.
Zawiadomienie o rozpoczęciu prac. Jest to pierwszy dokument, który tworzy prawo zastawu, a jego przygotowanie i podpisanie jest obowiązkiem właściciela. Jest to obowiązek pożyczkodawcy, aby go nagrać, jeśli jest pożyczkodawca, w przeciwnym razie właściciel musi go nagrać. Obowiązkiem właściciela jest umieszczenie uwierzytelnionej kopii na miejscu. Zgodnie z Florida Statute 713.13, Zawiadomienie o Rozpoczęciu musi być zarejestrowane przed rozpoczęciem ulepszeń, ale nie wcześniej niż 90 dni przed rozpoczęciem ulepszeń.
Ogłoszenie o Rozpoczęciu pozostaje skuteczne przez okres jednego roku, chyba że
- Wiadomość o wszczęciu postępowania stanowi inaczej, lub
- Zapisano zmienioną informację o wszczęciu postępowania, która przedłuża ten okres, lub
- Ale czas ten nie ulega skróceniu wskutek wypowiedzenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania.
Request for copy of list of subs and suppliers. Właściciel ma prawo w dowolnym momencie zażądać na piśmie listy wszystkich podwykonawców i dostawców, którzy mają umowę z wykonawcą na dostarczenie materiałów lub wykonanie usług. Wykonawca musi odpowiedzieć na to żądanie, dostarczając listę w ciągu dziesięciu (10) dni od otrzymania żądania.
Powiadomienie właściciela. Zastawnik, który nie ma bezpośredniego powiązania umownego z właścicielem, z wyjątkiem robotnika, zastawnika zawodowego lub inwestora zastępczego, jest zobowiązany do doręczenia (tj. dostarczenia zgodnie z F.S. 713.18) właścicielowi zawiadomienia w dowolnym czasie przed upływem 45 dni od pierwszej pracy lub dostawy materiałów przez zastawnika na miejsce budowy. Jeżeli zastawnik dostarcza specjalnie wykonane materiały, które nie mogą być łatwo użyte gdzie indziej, czas zaczyna biec od momentu, gdy specjalnie wykonane materiały zaczynają być produkowane, nie wliczając w to rysunków warsztatowych. Wymóg ten jest warunkiem wstępnym do zarejestrowania ważnego zastawu dla osób nieuprawnionych, które są zobowiązane do doręczenia zawiadomienia.
Zapytanie o zaprzysiężone oświadczenie właściciela o stanie konta. Właściciel może, w dowolnym momencie przed wniesieniem pozwu przez zastawnika w celu wyegzekwowania zastawu, poprosić zastawnika o dostarczenie pisemnego wyciągu z konta z wyszczególnieniem konkretnych informacji. Zazwyczaj właściciel robi to okresowo, gdy ocenia kwotę do zapłaty wykonawcy oraz potencjalne ryzyko zastawu ze strony osób pracujących pod kierownictwem wykonawcy. Wniosek musi być pisemny i w formie określonej w statucie. Żądanie musi być doręczone zastawnikowi na adres zastawnika oraz do wiadomości każdej osoby wyznaczonej w zawiadomieniu dla właściciela do odbioru takiego żądania. Zastawnik musi dostarczyć pisemne oświadczenie pod przysięgą odpowiadające żądanym informacjom nie później niż w ciągu 30 dni od daty otrzymania przez niego żądania. Brak odpowiedzi lub udzielenie nieprawdziwej lub niedokładnej odpowiedzi może mieć negatywne skutki dla praw zastawnika.
Recording of Claim of Lien. Roszczenie zastawu musi zostać zarejestrowane w hrabstwie, w którym znajduje się ulepszona nieruchomość, nie później niż 90 dni od ostatniej pracy zastawnika lub 90 dni od zakończenia współpracy z wykonawcą, pod którego kierownictwem zastawnik pracuje, w zależności od tego, co nastąpi wcześniej. W przypadku, gdy data jest liczona od ostatniej pracy zastawnika, liczy się ostatnia data, kiedy praca została wykonana zgodnie z wymogami umowy, która to praca nie jest korektą własnych błędów zastawnika. Liczenie należy rozpocząć od następnego dnia. Jeżeli 90-ty dzień przypada na dzień, w którym biuro urzędnika nie jest otwarte, czas trwa do następnego dnia, w którym biuro urzędnika jest otwarte.
Doręczenie kopii Roszczenia Zastawu Właścicielowi. Zastawca jest zobowiązany do doręczenia (tj. dostarczenia zgodnie ze Statutem Florydy 713.18) kopii roszczenia o zastaw w ciągu 15 dni od rejestracji zastawu. Kopia nie musi zawierać danych o nagraniu (numer akt urzędowych, księga i strona). Właścicielowi przysługuje obrona w zakresie, w jakim może on wykazać szkodę wynikającą z nieotrzymania kopii roszczenia o ustanowienie zastawu w ciągu 15 dni.
Kontrahent powinien przekazać Właścicielowi ostateczne oświadczenie wykonawcy. Jako warunek dokonania przez właściciela i uzyskania przez wykonawcę prawa do otrzymania ostatecznej zapłaty, wykonawca (tylko) jest zobowiązany do złożenia właścicielowi oświadczenia, że wszyscy podwykonawcy, dostawcy i robotnicy zostali opłaceni w całości, a jeśli nie, to że wszystkie osoby nie otrzymały zapłaty i jaka kwota została wypłacona każdej z nich. Oświadczenie to powinno być złożone w momencie wystawiania faktury za płatność końcową, ale musi być złożone co najmniej pięć dni przed wniesieniem pozwu w celu wyegzekwowania zastawu wykonawcy.
Prośba zastawnika do właściciela o złożenie oświadczenia pod przysięgą. Zastawnik, który zarejestrował roszczenie o ustanowienie zastawu, może zażądać od właściciela pisemnego oświadczenia na piśmie. Pisemne oświadczenie ma zawierać opis wszystkich bezpośrednich umów oraz daty i kwoty płatności, tak aby zastawnik mógł ocenić, czy właściciel może bronić się przed odpowiedzialnością za płatności. Jeśli właściciel nie może udowodnić, że dostarczył zastawnikowi pisemne oświadczenie w ciągu 30 dni od otrzymania żądania, właściciel nie może odzyskać kosztów obsługi prawnej jako strona wygrywająca w jakimkolwiek procesie wniesionym przez zastawnika w celu egzekwowania zastawu.
Złóż pozew w celu wyegzekwowania zastawu. Zastaw pozostaje skuteczny przez okres jednego roku, chyba że:
- zostanie zaspokojony, lub
- zostanie zarejestrowane zawiadomienie o zakwestionowaniu zastawu, lub
- dwudziestodniowe wezwanie do wykazania przyczyny zostanie doręczone zastawnikowi, lub
- zostanie złożony pozew w celu wyegzekwowania zastawu przez zastawnika.
Jeśli pozew nie zostanie złożony przed upływem roku, lub w ciągu 60 dni od daty, w której urzędnik poświadczy, że zawiadomienie o zakwestionowaniu zastawu zostało doręczone zastawnikowi, lub w ciągu 20 dni od doręczenia zastawnikowi dwudziestodniowego wezwania do przedstawienia przyczyny, zastaw wygaśnie. Zastaw nie może być odnowiony poprzez ponowne nagranie. Jedynym sposobem na przedłużenie okresu obowiązywania zastawu poza rok jest wniesienie pozwu o jego wyegzekwowanie do właściwego sądu. Wówczas zastaw pozostaje skuteczny do czasu rozstrzygnięcia sprawy. Radca prawny powinien zarejestrować zawiadomienie o zawisłości sprawy w związku z powództwem o wykonanie zastawu.