Aby uzyskać zmianę warunków zabudowy poprzez Nowojorską Państwową Komisję Odwoławczą ds. Strefy (ZBA), muszą Państwo wykazać, że istniejące ograniczenia strefowe spowodowały „niepotrzebne trudności”. Będziesz musiał spełnić pewne warunki, aby udowodnić niepotrzebne trudności, w tym przedstawienie dowodów, że istniejące ograniczenia zagospodarowania przestrzennego uniemożliwiły Ci osiągnięcie rozsądnego zwrotu z nieruchomości, oraz zapewnienie, że wnioskowany wariancja użytkowania nie zmieni zasadniczego charakteru otaczającej okolicy. Przeczytaj dalej, aby dowiedzieć się, jakie kroki będziesz musiał podjąć i jakie warunki musisz spełnić, aby uzyskać wariancję zagospodarowania przestrzennego…
Co to jest wariancja zagospodarowania przestrzennego?
Wariant zagospodarowania przestrzennego zapewnia właścicielowi nieruchomości prawne pozwolenie na budowę struktur lub wykorzystanie gruntów w sposób, który jest sprzeczny z istniejącymi lokalnymi warunkami zagospodarowania przestrzennego. Warianty zagospodarowania przestrzennego mogą być przyznawane wyłącznie przez Komisję Odwoławczą ds. zagospodarowania przestrzennego stanu Nowy Jork, a wnioskodawcy muszą spełnić pewne warunki, aby się zakwalifikować. W większości przypadków będziesz prosił ZBA o zwolnienie nieruchomości z lokalnych przepisów zagospodarowania przestrzennego, które negatywnie wpływają na twoją zdolność do efektywnego wykorzystania nieruchomości lub ziemi.
Wariant strefowy, po przyznaniu, jest stosowany do istniejącej nieruchomości, w przeciwieństwie do właściciela. Mówi się, że podział na strefy „biegnie z ziemią”, co oznacza, że w większości przypadków, wariancja pozostanie na miejscu, nawet jak nieruchomość zmienia właściciela.
While rozporządzenia i prawa zagospodarowania przestrzennego różnią się w zależności od Nowego Jorku locale, warunki otaczające otrzymanie wariantu zagospodarowania przestrzennego są jednolite w całym stanie. Zasady i warunki są nakreślone przez Radę Apelacyjną ds. Jakie są rodzaje wariancji strefowych?
Istnieją dwa podstawowe rodzaje wariancji strefowych – „Zastosowanie” i „Obszar”. Rada Odwoławcza ds. zagospodarowania przestrzennego zauważa, że zasady różnią się dla każdego z tych typów wariancji.
Wariant wykorzystania pozwala na wykorzystanie gruntów w inny sposób ograniczonych przez przepisy zagospodarowania przestrzennego. Przykłady oferowane przez Radę Odwoławczą Zoning obejmują:
- Użycie komercyjne w dzielnicy mieszkalnej;
- Multiple dwelling w dzielnicy domów jednorodzinnych; i
- Użycie przemysłowe w dzielnicy handlowej.
Ponieważ wariancja użytkowania wymaga wykorzystania nieruchomości w sposób, który jest sprzeczny z charakterem otaczającego sąsiedztwa, próg uzyskania wariancji zagospodarowania przestrzennego jest celowo wysoki i nakłada na właściciela nieruchomości ciężki ciężar dowodu, aby udowodnić, że istniejące warunki zagospodarowania przestrzennego stworzyły trudności.
Warunki dla wykazania trudności i uzyskania Zoning Variance obejmują:
- Wykazanie, że istniejące warunki zagospodarowania przestrzennego uniemożliwiają wnioskodawcy osiągnięcie rozsądnego zwrotu;
- Wykazanie, że żądanie wariancji opiera się na unikalnych okolicznościach mających wpływ tylko na daną nieruchomość i nie rozciągających się na otaczające sąsiedztwo;
- Ilustrując, że wariancja nie zmieni Istotnego Charakteru Sąsiedztwa; i
- Pokazując, że potrzeba wariancji nie jest konsekwencją Self-Created Hardship.
Odmiana obszarowa to taka, w której ZBA zezwala na wykorzystanie terenu w sposób inaczej ograniczony na podstawie wymiarów lub fizycznych wymogów obowiązujących przepisów zagospodarowania przestrzennego. Przykłady tutaj mogą obejmować:
- Budowanie przedłużenia domu;
- Wstawianie ogrodzenia wzdłuż linii nieruchomości; i
- Tworzenie parkingu poza ulicą w związku z nieruchomością.
W większości przypadków, wariancje obszarowe zapewniają bardziej przystępny próg, który opiera się na wykazaniu, że wariant zagospodarowania przestrzennego nie będzie miał negatywnego wpływu na otaczające sąsiedztwo. W szczególności, język wariancji obszarowej nakłada ciężar na Zoning Board of Appeals (w przeciwieństwie do wnioskodawcy), aby spełnić pewne standardy.
Aby przyznać wariancję obszarową, ZBA musi:
- Określić, że wariancja nie spowoduje niepożądanej zmiany w sąsiedztwie;
- Rozważyć potencjalne strategie alternatywne do wariancji, które byłyby zgodne z prawem w ramach istniejących rozporządzeń;
- Zajęcie się kwestią istotności poprzez określenie, czy wnioskowane odstępstwo może być zbyt dużym stopniem niezgodności w sąsiedztwie;
- Zapewnienie minimalnego wpływu na środowisko, w tym czynników takich jak odwadnianie, hałas, zatłoczenie dróg, itp.oraz
- Uscertain whether or not the need for the variance is the result of a property owner’s Self-Created Difficult.
What Steps Do I Need to Take to obtain my zoning variance?
1.Determine the zoning designation of your property. Można to zrobić za pomocą aplikacji Zoning and Land Use Application (ZoLa), gdzie można znaleźć wszystkie istotne informacje dotyczące podziału na strefy adresów, bloków i numerów działek.
2.Złóż wniosek lub pisemną aplikację o wariancję do Rady ds. zagospodarowania przestrzennego, w tym złożenie opłaty za złożenie wniosku.
3.Rada ds. zagospodarowania przestrzennego zazwyczaj powiadamia pobliskich właścicieli nieruchomości o wnioskowanej wariancji i może przeprowadzić przesłuchanie w celu określenia wykonalności wnioskowanej wariancji.
4.Prawdopodobnie zostaniesz wezwany przed lokalny organ zarządzający, taki jak rada miasta, w celu uzyskania ostatecznej decyzji, która, jeśli zostanie przyznana, zostanie wydana przez Radę Odwoławczą ds.
Możesz przejrzeć zasady w ich pełnej szczegółowości na stronie internetowej Departamentu Stanu Nowego Jorku.
Or, o pomoc w nawigacji wariancje i wszelkie inne wyzwania zagospodarowania przestrzennego, porozmawiać z jednym z naszych ekspertów Nieruchomości dzisiaj:
- Zadzwoń: (315) 412-0440
- Start Online
.