Wnioskowanie wspólnie o kredyt hipoteczny ułatwia uzyskanie zatwierdzenia. Ale rzeczy się zmieniają i jeden z kredytobiorców może opuścić dom lub musi uwolnić się od kredytu z innych powodów. Istnieją opcje, aby usunąć nazwisko z kredytu hipotecznego.
Możliwe jest usunięcie czyjegoś nazwiska z kredytu hipotecznego, ale proces ten jest zazwyczaj trudny. Dotyczy to zarówno głównych kredytobiorców, jak i współsygnatariuszy, którzy pomogli kredytobiorcy uzyskać zatwierdzenie. Dopóki oficjalnie nie zmienimy hipoteki (lub nie spłacimy jej całkowicie), wszyscy są odpowiedzialni za pożyczkę, a ten dług może zmniejszyć ich zdolność do uzyskania innych pożyczek.
Wyzwanie
Kredytodawcy nie są skorzy do usuwania czyjegokolwiek nazwiska z kredytu mieszkaniowego. Kiedy zatwierdzili pożyczkę, ocenili punktację kredytową i dochody obu pożyczkobiorców razem.
Szczególnie jeśli chodzi o pożyczki domowe, więcej niż jeden dochód może być konieczny, aby osiągnąć zadowalający stosunek długu do dochodu. Innymi słowy, wiele osób ma trudności z zakwalifikowaniem się do kredytu hipotecznego na dom jednorodzinny w pojedynkę.
W większości przypadków, wszyscy kredytobiorcy są w 100% odpowiedzialni za dług – nie jest to 50/50 przy wspólnym kredycie. Jeśli jeden z kredytobiorców nie jest w stanie zapłacić z jakiegokolwiek powodu – czy to trudności finansowych, czy śmierci jednego z kredytobiorców – drugi kredytobiorca musi nadążyć z płatnościami lub spłacić kredyt. Jeśli pożyczkodawcy usuwają nazwisko, zwiększają swoje ryzyko i dają komuś darmową „ucieczkę” od spłaty. Pożyczkodawcy niechętnie to robią.
Niestety dla współpożyczkobiorców, pożyczkodawcy postrzegają każdego wnioskodawcę jako indywidualną okazję do odebrania pożyczki.
Możesz myśleć, że to „nasza” pożyczka. Jednak w przypadku rozwodu, na przykład, nie ma już „nas”, ale twoja umowa kredytowa nie jest skonstruowana w ten sposób. Nawet jeśli umowa rozwodowa określa, że twój były jest odpowiedzialny za dług, pożyczkodawcy nadal mogą ściągać należności od wszystkich, którzy złożyli wniosek.
Byli małżonkowie mogą ponieść konsekwencje prawne za nieprzestrzeganie nakazów sądowych, ale nie możesz zmienić istniejącej umowy kredytowej.
Jak usunąć nazwisko
Istnieje kilka sposobów na usunięcie czyjegoś nazwiska z pożyczki.
Spodziewaj się, że proces ten zajmie trochę czasu i będzie wymagał znacznej ilości papierkowej roboty, ale w idealnym przypadku, będziesz w stanie zostawić pożyczkę za sobą.
Zapytaj swojego pożyczkodawcę
Zacznij od zapytania swojego obecnego pożyczkodawcy o zmianę pożyczki. Nie załatwisz wszystkiego podczas jednej rozmowy telefonicznej, ale możesz dowiedzieć się, czy możliwe jest utrzymanie istniejącego kredytu z jednym kredytobiorcą mniej. Jeśli tak, pozostali pożyczkobiorcy, których nazwiska pozostaną, zazwyczaj będą musieli ponownie zakwalifikować się do pożyczki niezależnie. Kredytobiorcy ci muszą mieć dobry kredyt i wystarczające dochody, aby wygodnie dokonywać płatności. Ponadto, mogą oni być zmuszeni do przejścia przez proces aplikacji podobny do tego, który miał miejsce w przypadku pierwotnego uzyskania pożyczki. Jeśli pożyczkodawca zatwierdzi wniosek, może on dostarczyć zwolnienie z odpowiedzialności (często używane w przypadku rozwodu).
Refinansowanie pożyczki
Jeśli twój obecny pożyczkodawca nie pomoże ci, spróbuj refinansować pożyczkę. W tym celu należy złożyć wniosek o nową pożyczkę i użyć jej do spłacenia starego długu. Osoba odpowiedzialna za pożyczkę zastępczą powinna ubiegać się o nią indywidualnie i musi mieć wystarczające dochody i ocenę kredytową, aby zakwalifikować się do pożyczki. Inni kredytodawcy mogą być bardziej skłonni do zatwierdzenia nowej pożyczki, a ty możesz skorzystać z programów takich jak pożyczki FHA (które mogą mieć łatwiejsze standardy zatwierdzania, jeśli chodzi o wielkość zaliczki i punktację kredytową).
Jeśli jesteś pod wodą
Refinansowanie jest szczególnie trudne, gdy twój dom jest wart mniej niż jesteś winien – lub jeśli masz minimalny kapitał własny w domu. Pożyczkodawcy konwencjonalni mają ścisłe wymagania dotyczące stosunku wartości kredytu do wartości nieruchomości, a Ty nie spełnisz tych kryteriów, jeśli nie wypiszesz dużego czeku przy zamknięciu. Na szczęście istnieją rządowe programy refinansowania, które mogą pomóc ci w uzyskaniu nowej pożyczki. Zanim załatwisz wszystkie formalności, sprawdź, czy możesz uzyskać refinansowanie kredytu pod wybranego kredytobiorcę.
Założenie
Może być możliwe przeniesienie kredytu hipotecznego na innego kredytobiorcę. Hipoteki z możliwością przejęcia oferują taką możliwość, ale większość kredytów nie jest z możliwością przejęcia. Jeśli zaciągnąłeś pożyczkę poprzez FHA lub VA, możesz mieć taką możliwość. Mimo to, warto o to zapytać, bez względu na to, gdzie zaciągnąłeś pożyczkę.
Sprzedaj nieruchomość
Jeśli nie masz szczęścia z powyższymi sposobami, być może będziesz musiał sprzedać nieruchomość i użyć przychodów ze sprzedaży do spłacenia pożyczki. To może zakłócić ciebie lub twoją rodzinę, i to może być trudne do sprzedania, jeśli jesteś pod wodą, więc przejrzyj swoje opcje dokładnie i uzyskać pomoc od lokalnych specjalistów nieruchomości przed podjęciem decyzji.
Koszty
Wszystkie powyższe opcje wiążą się z opłatami, więc ocenić kilka alternatyw przed wyborem, i zdecydować, kto płaci opłaty. Nawet jeśli sprzedajesz nieruchomości i otrzymujesz pieniądze, opłaty agenta nieruchomości i inne koszty są prawdopodobnie zmniejszyć swoje ujęcie. Wśród wymienionych opcji, zwolnienie z odpowiedzialności lub przejęcie kredytu jest prawdopodobnie najbardziej przystępne, ponieważ unikają one kosztów zamknięcia związanych z refinansowaniem.
Te same historie dla współsygnatariuszy
Wszystko powyższe jest prawdziwe dla współsygnatariuszy na hipotece. Jako współsygnatariusz, jesteś w 100% odpowiedzialny za kredyt, a kredytodawcy nie chcą Cię spuścić z oczu. Porozmawiaj z głównym kredytobiorcą o refinansowaniu i pamiętaj, że ich przyszłość jest związana z Twoją.
Przy niektórych pożyczkach (zwłaszcza studenckich), łatwiej jest pozbyć się współsygnatariusza po okresie terminowych płatności. Jednakże, pożyczki mieszkaniowe zazwyczaj nie oferują tych samych funkcji.
Akta notarialne
Akta notarialne zazwyczaj nie usuwają nazwiska pożyczkobiorcy z hipoteki. W przypadku aktu notarialnego, właściciel może przenieść wszystkie prawa własności na kogoś innego, ale wszelkie umowy kredytowe pozostają niezmienione. W rezultacie, akt notarialny może pozostawić kredytobiorcę w gorszej sytuacji – jest on winien pieniądze za nieruchomość, ale nie ma już żadnego udziału w jej własności.
Zrzeczenie się prawa własności nie oznacza zrzeczenia się odpowiedzialności za zapłatę.
Ważne informacje
Informacje zawarte na tej stronie mają charakter podstawowy i nie mogą być traktowane jako porady prawne lub finansowe. Przed podjęciem jakichkolwiek decyzji finansowych należy porozmawiać z prawnikiem, który posiada licencję w danym stanie i zna Państwa sytuację.
The Balance nie świadczy usług i porad podatkowych, inwestycyjnych lub finansowych. Informacje te są prezentowane bez uwzględnienia celów inwestycyjnych, tolerancji ryzyka lub sytuacji finansowej konkretnego inwestora i mogą nie być odpowiednie dla wszystkich inwestorów. Wyniki osiągnięte w przeszłości nie są wyznacznikiem przyszłych wyników. Inwestowanie wiąże się z ryzykiem, w tym z możliwością utraty kapitału.