Wywłaszczenie

Co to jest wywłaszczenie?

Wywłaszczenie to akt, w którym rząd zajmuje własność prywatną wbrew woli właścicieli, rzekomo w celu wykorzystania jej dla dobra ogółu społeczeństwa. W Stanach Zjednoczonych, nieruchomości są najczęściej wywłaszczane w celu budowy autostrad, linii kolejowych, lotnisk lub innych projektów infrastrukturalnych. Właściciel nieruchomości musi otrzymać zapłatę za konfiskatę, ponieważ Piąta Poprawka do Konstytucji stanowi, że własność prywatna nie może być wywłaszczona „na użytek publiczny bez słusznego odszkodowania.”

Zrozumienie wywłaszczenia

W Stanach Zjednoczonych doktryna znana jako „eminent domain” stanowi podstawę prawną wywłaszczenia. Sądy amerykańskie zaakceptowały tę doktrynę jako uprawnienie rządu, sugerując, że jest ona implikowana przez klauzulę Piątej Poprawki obejmującą odszkodowanie. Zgodnie z tym rozumowaniem, stwierdzenie zawarte w poprawce, że własność nie może być wywłaszczona bez odpowiedniego odszkodowania, sugeruje, że własność może być w rzeczywistości zabrana.

W niektórych jurysdykcjach, rządy są zobowiązane do przedstawienia oferty zakupu przedmiotowej nieruchomości przed skorzystaniem z prawa własności. W przypadku wywłaszczenia, nieruchomość jest przejmowana w drodze postępowania wywłaszczeniowego, przy czym terminu tego nie należy mylić z nieruchomością, która jest w stanie ruiny. Właściciele mogą kwestionować legalność konfiskaty i rozstrzygać kwestię godziwej wartości rynkowej stosowanej do odszkodowania.

Inne główne uzasadnienie wywłaszczenia pochodzi z obszaru zdrowia publicznego. Powszechnie uznaje się, że zdarzenia zagrażające zdrowiu publicznemu, takie jak toksyczne skażenie środowiska na danym obszarze, uzasadniają działania rządu mające na celu relokację dotkniętej tym problemem ludności na tym obszarze, a część tych działań może logicznie pociągać za sobą wywłaszczenie przez rząd nieruchomości relokowanych mieszkańców.

Wywłaszczenie przez rząd jest powszechnie spotykane na całym świecie, zazwyczaj towarzyszy mu porozumienie, że właściciele powinni otrzymać odpowiednie odszkodowanie za utraconą nieruchomość. Nieliczne wyjątki od porozumienia w sprawie słusznego odszkodowania występują przede wszystkim w krajach komunistycznych lub socjalistycznych, gdzie rząd może wywłaszczyć nie tylko ziemię, ale również krajowe lub zagraniczne przedsiębiorstwa, które są obecne w danym kraju.

Obawy dotyczące odszkodowania za wywłaszczenie

Wywłaszczenie budzi uzasadnione obawy, począwszy od dopuszczalnych powodów wywłaszczenia, poprzez proces odwoławczy, aż po zakres i wysokość słusznego odszkodowania. Jeśli chodzi o odszkodowanie, to toczy się debata na temat tego, co stanowi sprawiedliwe zadośćuczynienie dla właścicieli wywłaszczonych nieruchomości. W sprawach obejmujących pięć dekad, od lat 30. do 80. XX wieku, Sąd Najwyższy Stanów Zjednoczonych wielokrotnie przyznawał, że definicja „godziwej wartości rynkowej” może nie odpowiadać temu, czego sprzedający mogą żądać i ewentualnie otrzymać w dobrowolnych transakcjach.

W konsekwencji, w sprawach dotyczących eminent domain, standardem często nie jest najbardziej prawdopodobna cena, ale najwyższa cena możliwa do uzyskania w dobrowolnej transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Ponieważ kondemnacja pozbawia właściciela możliwości poświęcenia czasu na uzyskanie optymalnej ceny, jaką mógłby uzyskać na rynku, prawo zapewnia to poprzez zdefiniowanie godziwej wartości rynkowej jako najwyższej ceny, jaką nieruchomość przyniosłaby na wolnym rynku.

Niekonsekwencja i kontrowersje przeważają również nad właścicielami nieruchomości, którzy otrzymują rekompensatę za swoją własność, niedogodności wynikające z konieczności zmiany lokalizacji oraz wydatki i ewentualne straty biznesowe z tym związane.

Koszty te nie są zawarte w pojęciu „godziwej wartości rynkowej”, ale niektóre z nich są częściowo rekompensowane przez ustawy, takie jak federalna Uniform Relocation Assistance and Real Property Acquisition Policies Act (Code of Federal Regulations 49) i jej stanowe odpowiedniki.

Opłaty adwokatów i rzeczoznawców, które ponosi właściciel nieruchomości, mogą być również możliwe do odzyskania na mocy ustawy, a w Kalifornii i Nowym Jorku, przyznanie takich opłat zależy od uznania sądu pod pewnymi warunkami.

Gdy płatność słusznego odszkodowania jest opóźniona, właściciel ma prawo do otrzymania odsetek od kwoty opóźnionej płatności.

Wywłaszczenia w celu zwiększenia wpływów z podatków

Decyzja federalnego Sądu Najwyższego z początku XXI wieku oraz późniejsze reakcje na tę decyzję ukształtowały zdolność rządów do przejmowania nieruchomości w ramach eminent domain wyłącznie w celu zwiększenia wpływów z podatków. Kelo v. City of New London, 545 U.S. 469 (2005) potwierdziło prawo miasta New London, Conn. do przejęcia prywatnej nieruchomości nieobciążonej światłem w drodze eminent domain, a następnie przekazania jej za dolara rocznie prywatnemu deweloperowi wyłącznie w celu zwiększenia przychodów miasta.

Decyzja ta wywołała oburzenie na temat zbyt szerokich uprawnień wywłaszczeniowych i skłoniła do podjęcia dalszych działań zarówno na poziomie stanowym, jak i federalnym.

Sądy Najwyższe Ill…, Mich (hrabstwo Wayne v. Hathcock), Ohio (Norwood, Ohio v. Horney), Okla. i S.C. orzekły następnie, że nie zezwalają na takie zabory na mocy konstytucji stanowych. Podjęto również działania na szczeblu federalnym, mimo że ten szczebel władzy przeprowadził stosunkowo niewiele wywłaszczeń. W pierwszą rocznicę decyzji w sprawie Kelo prezydent George W. Bush wydał rozporządzenie wykonawcze, w którym stwierdził, że rząd federalny nie może korzystać z domeny eminentnej „w celu wspierania interesu ekonomicznego stron prywatnych, którym ma zostać przyznana własność lub użytkowanie przejętej nieruchomości.”