Timing under the Florida Construction Lien Law
By: LARRY R. LEIBY, Esq.
A Lei de Lien da Construção da Flórida tem sido chamada muitas coisas, mas não é simples. Há períodos de tempo chave, o não cumprimento dos quais, pode resultar na perda de direitos de penhor ou outras consequências graves. O seguinte é uma descrição dos períodos de tempo chave no que pode ser uma típica forma cronológica desde o início do trabalho até àquilo que é demasiadas vezes a fase final da construção, o processo judicial.
A Notificação de Início de Execução. Este é o primeiro documento que a lei de penhora cria, e é o dever do proprietário de preparar e assinar. É dever do credor registá-lo, se houver um credor, caso contrário o proprietário deve registá-lo. É o dever do proprietário afixar uma cópia autenticada no local. Nos termos do Estatuto da Flórida 713.13, o Aviso de Início de Operações deve ser registado antes do início das melhorias, mas não mais cedo do que 90 dias antes do início das melhorias.
O aviso de início permanece válido por um período de um ano, a não ser que
- seja indicado o contrário no aviso de início, ou
- seja registado um aviso de início emendado, prolongando o tempo, ou
- sem que o tempo seja encurtado por uma rescisão do aviso de início.
P>Pedido de cópia da lista de subs e fornecedores. Um proprietário tem o direito de, a qualquer momento, solicitar por escrito uma lista de todos os subcontratados e fornecedores que tenham um contrato com o contratante para fornecer materiais ou executar quaisquer serviços. O empreiteiro deve responder ao pedido fornecendo a lista no prazo de dez (10) dias após a recepção do pedido.
Notificação ao Proprietário. Um penhorista que não esteja em contacto directo com o proprietário, excepto um operário, um penhor profissional, ou um improvisador de subdivisões, é obrigado a servir (ou seja, entregar nos termos do F.S. 713.18) o proprietário com uma notificação ao proprietário em qualquer altura antes do termo do prazo de 45 dias a partir do primeiro trabalho do penhor ou da entrega de materiais no local. Se o senhorio estiver a fornecer materiais especialmente fabricados que não sejam facilmente utilizáveis noutro local, o tempo começa a correr a partir do momento em que os materiais especialmente fabricados começam a ser fabricados, não incluindo os desenhos da loja. Este requisito é um pré-requisito para o registo de uma garantia válida para pessoas não-privilegiadas necessárias para servir o aviso.
P>Pedido de Declaração de Conta Juramentada pelo Proprietário. O proprietário pode, em qualquer altura antes do processo de penhora, solicitar ao penhor que forneça um extracto de conta escrito com informações específicas. Isto é normalmente feito periodicamente pelo proprietário quando o proprietário avalia o montante a pagar ao empreiteiro, e a exposição potencial para penhoras de pessoas que trabalham sob o empreiteiro. O pedido deve ser escrito e na forma especificada nos estatutos. O pedido tem de ser notificado ao penhor no endereço do penhor, e à atenção de qualquer pessoa designada num aviso ao proprietário para receber tal pedido. O penhor deve fornecer a declaração escrita juramentada em resposta às informações solicitadas o mais tardar 30 dias após a data em que o penhor recebeu o pedido. A falta de resposta, ou o fornecimento de uma resposta falsa ou inexacta, pode ter consequências adversas sobre os direitos de penhora do senhorio.
p>Recording of Claim of Lien. A reclamação de penhor deve ser registada no condado onde se encontra o bem melhorado, o mais tardar 90 dias após o último trabalho do penhor, ou 90 dias após a rescisão do empreiteiro sob o qual o penhor está a trabalhar, o que ocorrer primeiro. Quando a data é contada a partir do último trabalho do senhorio, a última data em que o trabalho foi executado como requerido pelo contrato, cujo trabalho não é a correcção dos próprios erros do senhorio, é a data que conta. Comece a contar no dia seguinte. Se o 90º dia cai num dia em que o escritório do funcionário não está aberto, o tempo continua até ao dia seguinte em que o escritório do funcionário está aberto.
Serve copy of Claim of Lien on Owner. O senhorio é obrigado a servir (ou seja, entregar nos termos do Estatuto da Flórida 713.18) uma cópia da reclamação de penhor no prazo de 15 dias após a gravação do penhor. A cópia não precisa de ter os dados da gravação (número de processo do escriturário e livro e página de registos oficiais). O proprietário tem uma defesa na medida em que o proprietário pode mostrar qualquer dano como consequência de não receber a cópia da reclamação de penhor no prazo de 15 dias.
Contratante para entregar ao proprietário a declaração juramentada final do contratante. Como condição para que o proprietário faça, e o empreiteiro tenha direito a receber, o pagamento final, o empreiteiro (apenas) é obrigado a dar ao proprietário uma declaração juramentada recitando que todos os subscritores, fornecedores, e trabalhadores são pagos na totalidade, ou se não o forem, recitando então todas as pessoas não pagas e o montante não pago a cada uma. Esta declaração juramentada deve ser entregue no momento em que é feita a facturação para pagamento final, mas deve ser entregue pelo menos cinco dias antes da apresentação da acção judicial para executar o penhor do empreiteiro.
P>PEDIDO DE LIENOR AO PROPRIETÁRIO para declaração juramentada. Um penhorista que tenha registado um pedido de penhor pode solicitar por escrito uma declaração escrita do proprietário. A declaração escrita deve descrever todos os contratos directos e as datas e montantes de pagamentos, para que o senhorio possa avaliar se o proprietário pode ter uma defesa de pagamentos adequada. Se o proprietário não puder provar que o proprietário forneceu a declaração juramentada ao penhor no prazo de 30 dias após a recepção do pedido, o proprietário não pode recuperar honorários advocatícios como parte prevalecente em qualquer acção intentada pelo penhor para executar o penhor.
Acesso de arquivo para execução do penhor. Um penhor permanece em vigor por um período de um ano a menos que:
- seja satisfeito, ou
- seja registado um aviso de concurso de penhor, ou
- uma citação de vinte dias para mostrar a causa seja notificada ao penhor, ou
- seja instaurada uma acção para executar o penhor pelo penhor.
Se a acção não for apresentada antes de um ano, ou no prazo de 60 dias a contar da data em que o funcionário certifica que uma notificação de contestação de penhora foi notificada ao senhorio, ou no prazo de 20 dias após o senhorio ter sido notificado com uma citação de vinte dias para apresentar a causa, o senhorio expirará. Um penhor não pode ser renovado através de nova gravação. A única forma de prolongar o efeito de um penhor para além de um ano é apresentar uma acção judicial para executar o penhor num tribunal de jurisdição competente. Então, o penhor permanece em vigor até que a acção seja resolvida. O advogado deve registar um aviso de litispendência relacionado com a acção para executar o penhor.