Puoi ancora guadagnarti da vivere vendendo case nel 2020?

È possibile oggi vendere case per vivere? Molti esperti dicono di sì.

Quanto si può guadagnare vendendo case per vivere? Potenzialmente, molto. ATTOM Data Solutions ha riferito che il flipping delle case è rallentato durante il secondo trimestre del 2020, ma il flip medio ha fruttato al venditore un profitto lordo di 67.902 dollari, un ritorno del 41,3%. Quindi, sì, potresti essere in grado di guadagnarti da vivere vendendo case. Se hai una mente lucida e una pelle spessa.

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Come girare una casa

La prima cosa che gli investitori professionisti ti diranno è che il profitto si ottiene quando si compra una casa, non quando la si vende. Questo significa un sacco di ricerca preventiva e lavoro di gambe. Potreste guardare 50 proprietà prima di trovarne una che vada bene. Siate impegnati e pazienti.

Come si fa a distinguere un buon acquisto da un cattivo investimento? I migliori candidati per un buon flip tendono ad avere queste cose in comune:

• Buona posizione. Questo significa controllare i registri pubblici delle vendite di case. Cercate le vendite in aumento, la crescita economica e l’aumento dei prezzi. L’idea è di catturare presto un quartiere emergente. Evita le aree ad alta criminalità e quelle con prezzi in calo e molte case sul mercato. La peggiore casa in un buon quartiere è meglio della migliore casa in un quartiere non fantastico
• Miglioramento delle scuole. Le case in zone con ottime scuole tendono a mantenere il valore meglio, ma possono perdere valore se le scuole scivolano. I quartieri con scuole in miglioramento hanno qualche vantaggio
• Il basso tasso di criminalità è auspicabile. Questi dati sono pubblicamente disponibili online
• Confrontate il prezzo della proprietà che state considerando con i recenti prezzi di vendita di proprietà non in crisi nelle vicinanze. Si vuole uno sconto sostanziale su quelle case simili per rendere il fixing and flipping fattibile
• Se l’affare sembra ancora buono, ottenere un’ispezione o avere un amico esperto che controlli il posto per vedere se la casa è fondamentalmente sana. Il candidato ideale è una casa con problemi che sono principalmente cosmetici o semplicemente non all’altezza degli standard del quartiere. Se tutto ciò che serve per portare una casa in linea è un lavoro di pittura, paesaggistica o un’aggiunta al garage, si potrebbe avere una buona possibilità di flip
• Considera le HUD Homes, che sono proprietà pignorate dalla FHA che possono essere offerte a sconti profondi
• Ricevi le stime per il lavoro necessario, e aggiungi il 20% perché tutto costa sempre più del previsto. Se la vostra proprietà è ancora a posto, è il momento di andare avanti

Una volta che vi siete stabiliti su una proprietà da acquistare, dovrete completare l’acquisto. Se state comprando all’asta (piuttosto rischioso per un principiante), avrete probabilmente bisogno di contanti o almeno di un finanziamento pre-approvato e che possa chiudere rapidamente.

Fixing before flipping

• A meno che non stiate facendo il lavoro da soli, avrete bisogno di un team di fiducia per riparare, rinnovare e migliorare il curb appeal del vostro investimento. Assicuratevi che voi o il vostro costruttore non si scontrino con le norme locali di zonizzazione e di costruzione. Ottenete i permessi (e calcolate il loro costo quando stimate il vostro potenziale profitto)
• Siate pronti a tenere la casa per mesi, se necessario. Secondo ATTOM Data Solutions, il flip medio ha richiesto 177 giorni per essere venduto
• Vendere velocemente può farvi ottenere un tasso di rendimento più alto che tenere duro per un prezzo maggiore. Se fate 60.000 dollari aspettando un anno per vendere, quando avreste potuto vendere tre case in quattro mesi, ognuna a 40.000 dollari (120.000 dollari all’anno), non state prendendo le decisioni migliori
• Mantenete una documentazione accurata per scopi fiscali. Il vostro profitto è uguale al vostro prezzo di vendita meno le spese di vendita, i miglioramenti e il costo di acquisizione. Non pagare più tasse del necessario (e si può essere in grado di rinviare le tasse sui profitti con scambi 1031)
• Assicuratevi di avere abbastanza di un cuscino finanziario per cavalcare i periodi di siccità. Se 177 giorni è una media, questo significa che alcune aree o case stanno prendendo più tempo. Non finire in pignoramento perché non ti aspettavi di fare così tante rate del mutuo

Se non hai acqua ghiacciata nelle vene e un sacco di contanti o l’accesso al credito, flippare case potrebbe non essere giusto per te.

Quanto si può fare flippando case?

Questo dipende da ciò che costa acquisire, sistemare e vendere una proprietà. I costi includono:

• L’importo che paghi per la proprietà
• Costi di finanziamento, se prendi un prestito per comprare
• Costi di opportunità, se paghi in contanti (quello che potresti guadagnare se investissi quei soldi altrove)
• Costi di riparazione e ristrutturazione, inclusi i permessi
• Costi di vendita, comprese le commissioni immobiliari
• Utilità, spese condominiali, manutenzione, assicurazione e altri costi di gestione

Capite che potreste dover tenere la proprietà più a lungo del previsto, quindi siate preparati a costi continui o ad accettare un prezzo inferiore.

Sempre avere una strategia di uscita.

Quindi, se le case non in crisi in un quartiere si vendono per 200.000 dollari, e si può prendere un brutto anatroccolo per 100.000 dollari, quanto si può fare?

Se le vostre riparazioni e stime di aggiornamento arrivano a 50.000 dollari, e si aggiunge il 20% per gli imprevisti (10.000 dollari), si hanno 40.000 dollari di profitto potenziale con cui giocare. Se i vostri costi di vendita includono $12.000 per le commissioni immobiliari e altri $2.000 per i costi pagati dal venditore, il vostro profitto potenziale scende a $26.000.

Controllate i “giorni medi sul mercato” nella vostra zona. Se ci vogliono due mesi per completare i miglioramenti, sei mesi per vendere la casa, e costa $1,000 al mese per portarla, sottrarre $8,000 per i costi di trasporto. Il vostro profitto potenziale è ora di soli 18.000 dollari dopo otto mesi. Molti esperti considerano inaccettabile qualsiasi cosa sotto i 20.000 dollari.

Ma se le case si vendono velocemente, e il tempo totale per ristrutturare e vendere è di tre mesi, il vostro profitto potenziale è di 23.000 dollari. Supponendo che tu possa farlo quattro volte all’anno (una volta ogni tre mesi), il tuo profitto annuale sarebbe di 92.000 dollari. Quindi, quanto guadagni dipende da quanto velocemente puoi girare le case e quanti flips puoi gestire in un dato tempo.

Vendere case per vivere: hai bisogno di credito

Per entrare nel business dell’home-flipping, hai bisogno di contanti. O l’accesso al contante. E meno paghi in contanti, maggiore è il tuo profitto. Ci sono molti finanziatori privati che prestano in base al valore della proprietà, indipendentemente dal tuo punteggio di credito. Ma fanno pagare diversi punti in anticipo e tassi di interesse a due cifre.

I tassi di interesse alti possono non importare molto se avete una proprietà che potete sistemare e scaricare velocemente. Ma è meglio pagare meno se si può. E per questo, hai bisogno di un buon credito.

• Controlla i tuoi rapporti di credito su www.annualcreditreport.com e assicurati che la tua storia sia accurata. Oppure fai domanda per una pre-approvazione del mutuo prima di andare a comprare una proprietà. Se ci sono problemi, il vostro creditore vi farà sapere. Otterrete il vostro punteggio di credito, e il vostro prestatore potrebbe anche essere in grado di aiutarvi a correggere gli errori sul vostro rapporto
• Cercate i codici “motivo” sul vostro rapporto di credito. Questi vi diranno i fattori principali che hanno tirato giù il vostro punteggio. Correggeteli se potete. Se il vostro rapporto di utilizzo (quantità di credito utilizzato rispetto alla quantità di credito disponibile sulle vostre carte) è superiore al 30%, pagate i vostri saldi revolving o trasferiteli ad un prestito personale a rate. Se la vostra storia è a macchie, mettete i vostri conti su autopay e guardate il vostro punteggio salire man mano che i vostri saldi scendono
• Se il vostro problema è che usate poco credito, potete migliorare il vostro punteggio facendovi aggiungere da amici o familiari con un buon credito come utente autorizzato di uno o più conti. Tu non usi i conti, ma la loro buona storia sarà trasferita al tuo rapporto di credito e al tuo punteggio

Se porti un saldo di 150.000 dollari per sei mesi, la differenza tra pagare un tasso del 5% e dell’8% è quasi 2.000 dollari. Il tuo punteggio di credito e il tasso di interesse contano.

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Come girare una casa: hai bisogno di contanti

Quando compri case come investimento immobiliare, non ottieni il 3% di acconto o i mutui garantiti dal governo che ottengono gli acquirenti occupanti. In generale, c’è bisogno di almeno il 20% in giù per comprare una proprietà da investimento.

Oppure avete bisogno di contanti pronti per acquistare la proprietà a titolo definitivo, una linea di credito che potete sfruttare per fare la stessa cosa, o un mutuo pre-approvato per una proprietà da investimento. Altre opzioni includono il finanziamento del proprietario o l’assunzione di un prestito sostenuto dal governo. Ma queste opportunità non si presentano molto spesso.

Si può essere in grado di impostare una linea di credito personale o ottenere un prestito personale prima di andare a comprare una proprietà. Questo potrebbe coprire il prezzo di acquisto o almeno rinforzare i vostri risparmi in modo da avere un anticipo decente. Hai anche bisogno di abbastanza denaro o credito per coprire le riparazioni e altri costi. In alternativa, se siete molto sicuri della vostra abilità di flipping, potreste voler finanziare il nuovo acquisto prendendo in prestito contro il capitale della vostra residenza personale.

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Riparazioni e ristrutturazioni: più veloce è meglio

Sai perché le star di quei programmi di home-flipping hanno sempre delle scadenze molto strette? Non è (solo) per amplificare il dramma. È perché ogni giorno in cui la proprietà è in ristrutturazione o in lista per la vendita riduce il profitto potenziale. Quindi non buttatevi in un flip senza la vostra squadra pronta a lavorare, i vostri soldi che bruciano un buco in tasca e la vostra strategia di vendita in atto.

Prevedete di usare un agente full-service? Fallo salire a bordo subito. Questa persona può generare entusiasmo per la vostra imminente quotazione prima ancora che i vostri lavori di ristrutturazione siano finiti. O sei un venditore fai da te? Se è così, si desidera che il vostro segnaletica, volantini, sito web e la pubblicità a posto il più in anticipo possibile.

E ci sono un sacco di sconto agenzie immobiliari che offrono una serie di servizi dal posizionamento multiplo servizio di quotazione al marketing e segnaletica. Infine, ci sono le aste. Mentre la maggior parte delle persone vede le aste immobiliari come un modo per trovare proprietà in difficoltà, i venditori le usano sempre di più per girare velocemente le case finite e passare al progetto successivo.

Perché se puoi girare molte case in un anno, non devi guadagnare tanto su ognuna di esse.

Per vivere flippando case nel 2020

Se hai un appetito per il rischio, un saldo bancario sano e uno stomaco forte, puoi vivere bene flippando case. Anche nel 2020, visto che il mercato immobiliare statunitense continua a riprendersi. Ma la vendita delle case è un po’ come dipingere le case: un buon risultato dipende più dalla preparazione che dall’effettiva esecuzione.

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