Qualora i documenti di governo di un’associazione condominiale autorizzino il consiglio di amministrazione a promulgare regole che regolino l’uso delle unità e/o degli elementi comuni, è importante, quando tali regole vengono modificate, che siano soddisfatti i requisiti di preavviso appropriati. Ai sensi del capitolo 718, il Condominium Act, i requisiti di notifica per la modifica di una regola dipendono dall’oggetto della regola – se la modifica della regola riguarda l’uso delle unità o l’uso degli elementi comuni.
Modifica della regola sull’uso delle unità
Sezione 718.112(2)(c)1, Florida Statutes, riguarda i requisiti di preavviso per le riunioni del consiglio e specificamente prevede quanto segue:
- Un avviso adeguato di tutte le riunioni del consiglio, che deve identificare specificamente tutti i punti all’ordine del giorno, deve essere affisso in modo visibile sulla proprietà del condominio almeno 48 ore continue prima della riunione, tranne in caso di emergenza. Se il 20% degli aventi diritto al voto presenta una petizione al consiglio per affrontare un punto all’ordine del giorno, il consiglio, entro 60 giorni dal ricevimento della petizione, deve inserire il punto all’ordine del giorno della successiva riunione ordinaria del consiglio o di una riunione speciale convocata a tale scopo. Una questione non inclusa nell’avviso può essere trattata d’urgenza con il voto di almeno la maggioranza più uno dei membri del consiglio. Tale azione di emergenza deve essere notificata e ratificata alla successiva riunione ordinaria del consiglio. L’avviso scritto di una riunione in cui verrà presa in considerazione una valutazione speciale non urgente o un emendamento alle regole riguardanti l’uso dell’unità deve essere inviato per posta, consegnato o trasmesso elettronicamente ai proprietari delle unità e affisso in modo visibile sulla proprietà del condominio almeno 14 giorni prima della riunione. La prova della conformità con questo requisito di preavviso di 14 giorni deve essere fatta da una dichiarazione giurata eseguita dalla persona che fornisce l’avviso e depositata presso i registri ufficiali dell’associazione.
(enfasi aggiunta.)
Con questa disposizione, il requisito generale di preavviso per una riunione del consiglio è di 48 ore, con l’avviso, identificando specificamente tutti i punti all’ordine del giorno, essendo affisso in modo visibile sulla proprietà condominiale. Tuttavia, quando un emendamento a una regola riguardante l’uso dell’unità sarà considerato alla riunione del consiglio, il requisito di preavviso è aumentato a 14 giorni prima della riunione, e l’avviso deve essere effettivamente inviato per posta, consegnato o trasmesso elettronicamente ai proprietari – oltre che affisso sulla proprietà condominiale. Inoltre, un affidavit che dimostri la conformità con il requisito di preavviso di 14 giorni deve essere firmato dalla persona che fornisce l’avviso e archiviato nei registri ufficiali dell’associazione.
Modifica del regolamento per quanto riguarda l’uso degli elementi comuni
Non vi è alcuna menzione specifica nel capitolo 718 di un requisito di preavviso speciale in cui il consiglio prenderà in considerazione una proposta di modifica del regolamento riguardante l’uso degli elementi comuni. Quindi, il normale requisito di preavviso di 48 ore per le riunioni del consiglio si applicherebbe a quel tipo di modifica delle regole, con l’avviso, che identifica specificamente tutti i punti all’ordine del giorno, essendo affisso in un luogo ben visibile nella proprietà del condominio.
È importante notare che per quanto riguarda entrambi i tipi di regole, lo statuto individuale di un’associazione può anche imporre ulteriori o diversi requisiti di preavviso per una modifica. Quindi, è sempre importante rivedere lo statuto e consultare l’avvocato dell’associazione per assicurarsi che tutti i requisiti di notifica siano soddisfatti.