Quanto costa costruire un hotel?

16 ottobre 2018

Mentre il settore alberghiero continua a espandersi in risposta alla forte economia americana, gli sviluppatori cercano opportunità strategiche per servire le aree metropolitane e suburbane. Lo fanno costruendo hotel con i più nuovi servizi, materiali di qualità e le tecniche di costruzione più convenienti. Capire il costo di costruzione di un hotel nel luogo prescelto è fondamentale per la redditività del progetto.

Per capire cosa serve per costruire un hotel, aiuta a suddividere i costi in componenti standard.

Costi standard dell’hotel – Lista dei componenti

Costi del terreno

I costi variano in base alla posizione e a come è stato acquistato il terreno. La terra può essere acquistata come acquisizione diretta sul mercato. Oppure, la terra può essere disponibile attraverso l’eredità o acquistata molto tempo fa. Gli sviluppatori in genere assegnano al terreno un valore come percentuale del budget totale. Nel 2018, questa media è del 14% per i progetti di hotel basati negli Stati Uniti.

Costi Difficili

Lo sapevi che i costi di mattoni e cemento predominano nello sviluppo degli hotel? Tuttavia, possono variare ampiamente in base al tipo e alla posizione della costruzione. Per esempio, un hotel a servizio limitato può variare da un edificio di tre piani con struttura in legno a un grattacielo di classe A con struttura in acciaio in un ambiente urbano. Una camera di fascia alta potrebbe costare cinque volte di più di una camera di fascia bassa. I costi di costruzione non residenziali sono aumentati del 5,1% per i 12 mesi terminati il 31 marzo 2018. Questo aumento è il più alto dal 2010. Tuttavia, è ben al di sotto del tasso di picco del 10,6%. E, i costi hard variano in media dal 61% al 71% dei costi totali del progetto. Questo dipende dalla classificazione dell’hotel (dal midscale al lusso).

Costi soft

Questi costi coprono le spese non di costruzione. Questi includono i costi per i servizi di ingegneria e architettura, i permessi, le tasse di finanziamento, l’assicurazione, le autorizzazioni, la certificazione LEED e così via. A volte, i costi soft includono le spese post-costruzione, tra cui la sicurezza e la manutenzione. Il finanziamento è di solito la fetta più grande dei costi soft. Questi tipicamente si aggirano tra il 2% e il 4% del budget del progetto. I costi di autorizzazione sono più alti in ambienti urbani e sensibili dal punto di vista ambientale. In media, i costi soft rappresentano dal 7% al 17% del budget totale del progetto.

Per maggiori informazioni sui costi hard e soft, leggi la nostra guida, Hard Costs vs. Soft Costs in Commercial Real Estate.

FF& E Costs

I costi per mobili, arredi e attrezzature rappresentano in media dall’8% al 12% dei progetti di costruzione di un hotel. Questi costi includono i mobili per le camere degli ospiti e gli spazi pubblici, i sanitari, la moquette, le attrezzature per la cucina e la lavanderia e i sistemi tecnologici. Alcuni progetti potrebbero classificarli come costi fissi.

Spese di pre-apertura e capitale circolante

Questi costi sono mission-critical, ma alcuni progetti li escludono dal budget di sviluppo. I costi includono l’inventario, le forniture operative, il personale pre-apertura, il pre-marketing e i servizi tecnici. Questi costi rappresentano dal 2% al 6% del budget totale del progetto.

Video: Why Building a Hotel is the Best Way to Develop Land

How Does It Cost to Build a Hotel?

Construction Cost of the “Average” Hotel

Definire cosa costituisce un hotel “medio” è problematico a causa del gran numero di variabili. L’hotel ha una struttura per conferenze, una piscina, un ristorante e/o una palestra? La lobby è elegante o semplice? Indipendentemente dal gran numero di variabili, sono disponibili statistiche sui costi medi. In particolare, l’hotel medio degli Stati Uniti richiede circa 48.000 piedi quadrati e ha 115 camere di circa 325 piedi quadrati. Le camere includono un bagno completo e misurano in media 13×25 piedi.

I progetti di hotel di qualità utilizzano le migliori tecniche e materiali disponibili per ridurre i costi di riparazione e sostituzione. Gli hotel costruiti secondo gli standard di qualità hanno un costo di costruzione commerciale nel 2018 di $463 per SQFT. Questo costo per SQFT presuppone una manodopera sindacalizzata. L’hotel “medio” costa 22,2 milioni di dollari per essere completato. Tuttavia, la variabilità è enorme. Uno studio del 2017 di Cushman & Wakefield ha sviluppato questi costi medi per camera per cinque classi di hotel:

Midscale: $115,000
Upper Midscale: $148.000
Upscale: $209.000
Upper Upscale: $398.000
Luxury: $1.515.000

È importante ricordare la variabilità incorporata in queste medie. Per esempio, un hotel di lusso costa molto di più da costruire in un grande centro urbano che in un mercato secondario. Le tecniche di costruzione modulare hanno il potenziale per ridurre i tempi di costruzione. Questo riduce i costi verso livelli più fattibili. Naturalmente, una volta calcolati tutti i costi, sarà necessario trovare il miglior finanziamento per la costruzione di un hotel.

Costo di costruzione di un hotel a 3 stelle

Un hotel a 3 stelle è una proprietà media che offre servizi selezionati. Non sorprende che ci siano molte variabili che influenzano il costo di costruzione di un hotel a 3 stelle, tra cui:

Posizione
Concorrenza nelle vicinanze
Strutture per la ristorazione
Sala banchetti/conferenze
Lobby lounge
Piscina/palestra

Molte di queste caratteristiche sono standard negli hotel a 4 e 5 stelle ma rimangono opzionali nelle proprietà a 3 stelle. Un’indagine sugli hotel a servizio selezionato ha rilevato che i costi di sviluppo sono di 221.000 dollari per camera. Per un hotel di 100 stanze, il costo medio di un hotel a 3 stelle ammonta a 22,1 milioni di dollari.

Costo di costruzione di un hotel a 4 stelle

Un hotel a 4 stelle fornisce servizi completi. Naturalmente, questa classe di hotel è di alto livello e si rivolge ai viaggiatori più esigenti. Essendo un hotel a servizio completo, ci si aspetta di trovare opzioni di ristorazione tra cui ristoranti, bar e servizio in camera 24 ore su 24. Le camere sono più grandi e ben arredate. Aspettatevi una lobby lounge più grande e molto più alto-end, sala strutture, una palestra ben attrezzata e una piscina. Il costo medio per camera è di 318.200 dollari, quindi il costo medio di un hotel a 4 stelle è di 31,82 milioni di dollari per un hotel di 100 camere. Naturalmente, la posizione è il fattore chiave per il costo di costruzione di una proprietà a 4 stelle.

Costo di costruzione di un hotel a 5 stelle

Un hotel a 5 stelle è una proprietà di lusso. Si rivolge a viaggiatori benestanti che hanno le più alte aspettative e i portafogli da abbinare! In genere, questi hotel si trovano nei quartieri del centro e nelle località di fronte all’oceano, anche se i resort a 5 stelle possono risiedere in aree suburbane e rurali. Una proprietà a 5 stelle fornirà numerosi vantaggi extra, come il servizio concierge, il servizio valet, e grandi suite di lusso, possibilmente con camere da letto multiple e bagni. Aspettatevi anche un centro benessere, uno o più ristoranti e bar di alta qualità, massaggi in camera e molto altro. Il costo di costruzione per camera è in media di 604.200 dollari, per cui il costo di costruzione di un hotel a 5 stelle da 100 camere è di oltre 60 milioni di dollari.

Il jolly ambientale

Quando ci si chiede “Quanto costa costruire un hotel?”, non si possono trascurare i rischi imposti da eventi ambientali negativi. Questi eventi possono includere uragani e incendi, che sembrano aumentare in frequenza e gravità. E naturalmente, il costo per costruire un hotel salirà alle stelle se il cantiere viene colpito da un uragano. Questo è un fatto della vita nel settore alberghiero. Gli uragani hanno aumentato i costi di costruzione degli hotel quest’anno e l’anno scorso. Per esempio, questo è successo in siti specifici nel sud-est, tra cui Florida, Georgia e Caroline. Durante un disastro naturale, i materiali e la manodopera diventano scarsi e molto più costosi.

Quando si analizza l’impatto dei disastri naturali sui progetti di costruzione di hotel. Per esempio, i fattori importanti includono:

Qual è lo stadio attuale della costruzione?
Quanto è vicina l’area dell’impatto al sito di costruzione?
Quale percentuale di materiali di costruzione sono già stati acquistati?

Un mutuatario immobiliare commerciale chiede: Quanto costa costruire un hotel

Lo scenario peggiore

Certamente, il caso peggiore si verifica quando il percorso dell’uragano passa direttamente sul cantiere. Ma bisogna anche considerare gli effetti secondari, come la distruzione che si verifica nelle aree in cui vengono prodotti o spediti i materiali da costruzione. I porti della Florida, del Texas e della Louisiana sono sempre occupati a spedire FF&E e altri materiali. Quando un porto è disabilitato da un uragano, i programmi di consegna sono interrotti e i prezzi dei materiali aumentano. I costi di costruzione aumentano in tutto il paese, non solo nel sud-est.

Tuttavia, in qualche modo, un hotel in costruzione potrebbe riprendersi da un disastro naturale più velocemente di un hotel esistente che ha bisogno di riparazioni importanti. Per prima cosa, i cantieri dell’hotel hanno già manodopera e materiali presenti. Mentre gli hotel esistenti devono competere con i residenti per la manodopera e i materiali. Dopo un uragano, materiali come forniture per tetti, legname e cartongesso sono molto richiesti. Allo stesso modo, gli incendi canadesi e californiani hanno causato un’impennata dei prezzi del legname in tutto il paese. Un progetto alberghiero colpito da un disastro che ha bisogno, per esempio, di muri a secco, potrebbe dover pagare un extra per i materiali e la spedizione da magazzini lontani.

Può essere difficile creare piani di emergenza utili che anticipino i disastri naturali. Questo perché ogni evento è così unico. Ciononostante, gli sviluppatori sono ben serviti a mettere da parte dei fondi di emergenza significativi. Questo è particolarmente vero nelle regioni che affrontano i maggiori rischi ambientali. Inoltre, i progetti di costruzione possono beneficiare se sono programmati per essere completati prima dell’inizio della stagione degli uragani. Questo è particolarmente vero nel Sud o nella stagione degli incendi nell’Ovest.

In conclusione, se volete ottenere un finanziamento per costruire un hotel, potete anche visitare gli articoli suggeriti qui sotto.

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