Programmi ” Section 8 Tenants Organizing Project (STOP)
Queste informazioni si applicano agli inquilini che vivono in edifici Section 8 a progetto o in alloggi multifamiliari HUD. Se stai cercando informazioni sui voucher della Sezione 8, vedi Section 8 Voucher Organizing.
Gli inquilini della Sezione 8 hanno dei diritti, ma nella nostra società, avere un diritto non significa essere rispettati. Quelli che hanno il potere (proprietari di immobili, imprenditori, persone ricche, ecc.) tendono a conoscere molto bene i loro diritti. E quando non li conoscono, di solito hanno i soldi per assumere un avvocato per difendere questi diritti in tribunale.
Le persone a basso reddito sono in una situazione molto diversa. Gli avvocati economici o gratuiti spesso non sono facilmente disponibili quando ne abbiamo più bisogno. E i tribunali sono pieni di giudici che hanno più probabilità di essere padroni di casa che inquilini. I proprietari terrieri hanno il controllo su un bisogno fondamentale della vita, e sono per lo più le stesse persone che controllano la nostra società su scala più ampia.
La vera verità, tuttavia, è che gli inquilini sono quelli che hanno il potere. Siamo molti, molti di più di quanti siano i proprietari. Se ci organizziamo collettivamente, possiamo attirare l’attenzione pubblica sui bisogni degli inquilini e su come cambiare la loro situazione. Possiamo dare l’esempio prendendo posizione contro un sistema che è impilato contro di noi, a favore dei ricchi e dei potenti. Più gli inquilini sono istruiti, mobilitati e organizzati, maggiore sarà il nostro controllo sulle nostre vite. Conoscere questi diritti vi aiuterà a cominciare a spostare il centro del potere dal padrone di casa verso gli inquilini che vivono nell’edificio.
Gli inquilini della Sezione 8 sono coperti da tutte le leggi statali, locali e federali proprio come gli altri inquilini. Ma sono anche coperti da ulteriori leggi e regolamenti del Department of Housing and Urban Development. Potete leggere “Resident Rights and Responsibilities”:http://www.hud.gov/offices/hsg/mfh/gendocs/mfhrrr.pdf pubblicato dall’HUD per gli inquilini della Sezione 8. Sfortunatamente, l’opuscolo ampiamente distribuito dall’HUD tralascia molti dei vostri diritti più importanti.
I vostri diritti: le basi
Il primo passo per avere una conoscenza pratica dei vostri diritti è sapere quali diritti gli inquilini hanno conquistato prima di voi. Se gli inquilini non sono abbastanza informati sui loro diritti da sapere quando sono stati violati, quei diritti potrebbero anche non esistere affatto.
La prossima cosa che ogni inquilino della Sezione 8 dovrebbe sapere è che quando un proprietario stipula un accordo per avere la Sezione 8 a progetto, quel proprietario ottiene accordi speciali dal governo, incluso un reddito d’affitto mensile garantito, e/o bassi tassi d’interesse, o basse rate del mutuo.
In cambio, il governo si aspetta che i proprietari seguano certe regole per assicurare che gli inquilini siano trattati bene. Tuttavia queste regole spesso non vengono fatte rispettare dall’HUD, perché spesso non sono a conoscenza delle violazioni. Perciò gli inquilini devono essere gli “occhi e le orecchie” dell’HUD, e informarli per difendere i vostri diritti.
Le seguenti informazioni sono state prese da varie pubblicazioni dell’HUD, molte delle quali gli inquilini non vedono mai, anche quando ai proprietari viene detto dall’HUD di darne una ad ogni inquilino. Queste pubblicazioni includono: HUD Management Agent Handbook 4381.5 REV-2, HUD Resident Rights and Responsibilities, così come molte altre pubblicate dalle organizzazioni per i diritti degli inquilini in tutto il paese.
Lo sapevi?
Il proprietario è obbligato dall’HUD
- Riconoscere le legittime organizzazioni di residenti che si incontrano regolarmente, operano democraticamente, sono rappresentative di tutti i residenti e sono indipendenti dalla gestione.
- Fornire uno spazio accessibile all’interno dei locali per le riunioni del consiglio dei residenti.
- Fornire ai residenti informazioni sui sussidi per l’affitto e altre forme di assistenza pubblica.
- Rispondere alle richieste valide dei residenti che riguardano preoccupazioni sulle condizioni o la qualità della vita.
- Consentire la partecipazione alle decisioni riguardanti il benessere della vostra casa.
- Agire immediatamente per risolvere tutti i problemi significativi o ricorrenti segnalati dagli inquilini.
- Fornire una copia di qualsiasi richiesta scritta da un residente o dal Consiglio dei residenti alla persona che la presenta.
- Agire immediatamente per risolvere i problemi segnalati da HUD.
Il proprietario non è autorizzato a:
- Interferire con gli sforzi dei residenti per organizzare o rappresentare gli interessi dei residenti.
- Interferire con gli sforzi dei residenti per ottenere sussidi all’affitto o altra assistenza pubblica.
- Discriminare contro gli inquilini a causa di razza, origine nazionale, religione, credenze o altre classi protette.
- Ritenere l’uso delle stanze della comunità quando richiesto dal Consiglio dei residenti in relazione alle funzioni dell’organizzazione.
- Ritenere l’uso delle stanze della comunità quando richiesto dai residenti che cercano di organizzare o considerare collettivamente qualsiasi questione riguardante il progetto.
- Far pagare ai residenti una tassa per l’uso delle stanze della comunità, a meno che una tassa sia normalmente richiesta per altri eventi (come le cene, ecc.).
- Inviare rappresentanti della direzione alle riunioni dei residenti.
- Evadere, minacciare di sfrattare, trattenere i benefici, o altrimenti fare ritorsioni contro i residenti che si organizzano o affermano i loro diritti.
- “Comprare i leader dei residenti” offrendo favori speciali come lavoro, affitto ridotto o gratuito, riparazioni preferenziali, o altri benefici non disponibili per tutti i residenti del complesso.
- Tentare di formare un’organizzazione di residenti concorrente sotto il controllo della società di gestione o del proprietario.
- Sessualmente o altrimenti molestare gli inquilini.
Così, tutti gli inquilini della Sezione 8 hanno il diritto:
- di organizzarsi per ottenere migliori condizioni di vita, più dignità, maggior controllo sulla propria situazione abitativa, proprietà degli inquilini, miglior trattamento da parte del proprietario, e qualsiasi altra cosa possano desiderare.
- di lamentarsi con HUD, altri inquilini, organizzazioni di inquilini, o i media sui proprietari della Sezione 8 che violano questi regolamenti o li disturbano in altro modo.
- Vivere in un alloggio decente, sicuro e igienico.
- Avere riparazioni tempestive e manutenzione di qualità.
- Utilizzare lo spazio comune per organizzarsi, considerare i problemi degli inquilini, o per qualsiasi altra ragione.
- Avere una risposta immediata alle richieste o ai reclami, senza molestie o intimidazioni.
- Avere un ragionevole preavviso per iscritto di qualsiasi ispezione o altro ingresso nel vostro appartamento.
- Tenere tutte le informazioni fornite dalla direzione riservate.
- Essere riconosciuti dai proprietari come aventi voce in capitolo nelle decisioni.
- Alla parità di trattamento e all’uso dei servizi e delle strutture dell’edificio.
- A un anno di preavviso dell’intenzione del proprietario di uscire dal programma Section 8 per affittare sul mercato aperto.
- Per ricevere un avviso, partecipare e commentare:
- approvazione da parte dell’HUD di aumenti di affitto
- conversione da utenze pagate dal proprietario a utenze pagate dall’inquilino
- riduzione dell’indennità di servizio per i residenti
- conversione di unità residenziali ad uso non residenziale
- approvazione da parte dell’HUD di costruzioni o ristrutturazioni importanti
E ogni altro diritto che gli inquilini hanno secondo le leggi locali, statali e federali.
Se il proprietario viola queste regole:
- HUD si aspetta che gli inquilini o i consigli dei residenti adottino la seguente procedura per far rispettare queste regole al proprietario:
- Notificare il proprietario per iscritto.
- Aspettate un ragionevole lasso di tempo per una risposta, o per far sì che il proprietario risolva il problema.
- Se non c’è risposta o il problema non viene risolto, inviate il reclamo per iscritto al Loan/Asset Manager HUD del vostro edificio. Per sapere chi è il Loan/Asset Manager, chiamate l’HUD e chiedete il nome del Loan/Asset Manager per il vostro edificio.
- Il vostro Loan/Asset Manager HUD dovrebbe prendere nota delle violazioni durante le loro revisioni di gestione, che potrebbero risultare in una valutazione complessiva inferiore. La vostra partecipazione alle revisioni della gestione e alle ispezioni è la chiave per assicurarsi che HUD prenda nota dei problemi.
- Non superare la gestione o le ispezioni fisiche può risultare in un cambio di gestione imposto da HUD. In casi estremi, può risultare in un pignoramento dell’ipoteca o in un recupero della proprietà da parte di HUD. In alcuni casi, l’HUD ha venduto l’edificio agli inquilini per 1 dollaro dopo il recupero!
- L’HUD è raramente a conoscenza delle violazioni poiché gli inquilini raramente le denunciano per paura di ritorsioni (che è, tra l’altro, illegale). Dato che i padroni di casa infrangono abitualmente questa legge, la cosa più sicura da fare è lamentarsi come gruppo, collettivamente. In seguito, con entrambi gli inquilini e l’HUD che li controllano, sarà meno probabile che abusino dei vostri diritti in futuro.
Altre opzioni per gli affittuari della Sezione 8
Queste non sono le uniche opzioni a vostra disposizione se volete proteggervi e difendere i vostri diritti. La chiave sta nello spingere eternamente per ottenere ancora più diritti organizzando tutti gli inquilini del vostro edificio collettivamente per avere una voce unita. Man mano che nuovi e più alti standard su come i proprietari devono trattare gli inquilini vengono portati sul tavolo, gli standard più vecchi e deboli diventano più forti.
Gli inquilini possono fare pressione sul padrone di casa anche in molti altri modi. Organizzare un consiglio degli inquilini nel vostro edificio è il modo più efficace per proteggersi. Come gruppo potete identificare strategie e tattiche per ottenere i cambiamenti che volete nella vostra casa e proteggere i vostri diritti.
Gli inquilini di tutta la nazione si stanno organizzando insieme e trovano modi nuovi ed efficaci per ottenere cambiamenti nella loro situazione di vita. Come e perché organizzarsi è l’argomento del Section 8 Tenant Organizing Manual.