Servizi d’ispezione Decker

Di Will Decker, CRI, CMI

Una delle maggiori preoccupazioni per gli acquirenti di case, e per molti proprietari di case, è quando trovano delle crepe nelle fondamenta della loro casa. Ammetto che se avete una crepa, o crepe, nelle fondamenta della vostra casa avete un problema, ma il problema molto spesso non è grande. Le crepe nelle fondamenta, di solito, significano solo che si può avere una piccola infiltrazione d’acqua nel seminterrato durante una forte pioggia, ma possono anche essere un sintomo di gravi e pericolosi problemi strutturali.

Come si fa a capire la differenza?

Quelle che seguono sono alcune linee guida ed esempi dei molti tipi di crepe nelle fondamenta che gli ispettori vedono e come noi le interpretiamo e le spieghiamo ai nostri clienti. La nostra speranza è che questo articolo vi aiuti a mantenere la vostra casa sicura e ad alleviare alcune paure inutili.

Si prega di tenere a mente che mentre molti ispettori di case, specialmente i professionisti avanzati che hanno avuto una formazione speciale, come un Certified Master Inspector (CMI) sono un’ottima fonte per valutare le crepe di fondazione, quando incontriamo situazioni “dubbie”, può essere necessaria una valutazione da parte di un ingegnere strutturale autorizzato, specialmente se è necessario un piano di riparazione dettagliato.

Tipi di fondazioni:

Prima di iniziare a spiegare le crepe nelle fondazioni, cerchiamo di capire i diversi tipi di fondazioni che le case possono avere. Vivo e lavoro nell’area di Chicagoland, dove le fondamenta sono di solito in cemento armato e la maggior parte delle case ha un seminterrato. Nel sud degli Stati Uniti, la maggior parte delle case hanno vespai invece di scantinati. In Florida, dove vive mia figlia, la maggior parte delle fondazioni sono solo lastre di cemento versate sul terreno (la falda acquifera è troppo alta in Florida e gli scantinati si riempirebbero d’acqua). Aree diverse hanno condizioni del suolo e climi diversi, che richiedono diversi tipi di costruzione. Tutte le fondazioni, comunque, servono a fornire la base strutturale dell’edificio. Come si può vedere dal diagramma, tutti i tipi di fondazione iniziano con un’ampia base, chiamata basamento, su cui poggia il muro di fondazione. Il basamento fornisce un’ampia area appoggiata al terreno per distribuire uniformemente il peso dell’edificio. Il basamento è di solito posto in profondità nel terreno (in questa zona, i basamenti dovrebbero essere profondi almeno 4 piedi) in modo da non essere spostato dall’acqua o dal congelamento del terreno in inverno. Il muro di fondazione, quello che la maggior parte delle persone pensa come la fondazione della casa, poggia sul basamento e si estende verso l’alto fino a dove incontra le pareti esterne della casa.

Il muro di fondazione può essere costruito con diversi tipi di materiali, sempre a seconda delle condizioni locali e dei requisiti di costruzione. Alcune zone usano blocchi di cemento, indicati anche con il loro vecchio nome di cinder block. Alcune vecchie case nella mia zona hanno fondamenta di mattoni. Ci sono anche alcune zone, di solito aride e desertiche, dove le fondamenta sono costruite in legno. Nella mia zona, la maggior parte delle fondazioni sono in cemento colato con alcuni blocchi di cemento o mattoni e limiterò questo articolo a questi tipi.

Tipi di crepe nelle fondazioni e come ripararle:

Le crepe nelle fondazioni hanno molte cause, ma la causa della crepa può essere solitamente determinata dal tipo di crepa, così come la soluzione al problema della crepa.

Crepa verticale: Una fessura verticale di fondazione è una fessura che va dritta su e giù o leggermente diagonale, entro 30 gradi dalla verticale. Le crepe verticali sono di minore preoccupazione e si vedono comunemente in quasi tutte le case. Infatti, è molto raro in questa zona avere una fondazione di cemento che non abbia una o due crepe verticali. Si verificano perché il calcestruzzo è molto forte sotto compressione ma si incrina facilmente sotto tensione. La maggior parte delle case vedrà formarsi una, due o anche tre crepe verticali entro i primi due anni dalla costruzione. Queste crepe non sono un vero problema strutturale, ma possono permettere l’infiltrazione di acqua attraverso il muro di fondazione durante le piogge pesanti. Di nuovo, questo è normale e comunemente visto. La soluzione alle crepe verticali è di solito semplice, poco costosa e permanente.

Si consiglia di far riparare una crepa verticale con uretano o epossidica

iniezione (sinistra). Un materiale viene iniettato nella fessura, attraverso piccoli fori praticati nella faccia della fessura dall’interno del seminterrato. Un materiale sigillante viene iniettato sotto pressione e la crepa è ben sigillata. Il materiale è anche flessibile in modo che la crepa non si riapra se c’è un futuro movimento della fondazione. Quasi la maggior parte di questo tipo di riparazioni sono garantite per 50 anni. Fissato una volta e fissato per sempre.

Cricche diagonali: Una crepa di fondazione diagonale è una crepa che va da circa 30 a 75 gradi dalla verticale sul muro. Molte volte, le crepe diagonali sono più larghe ad un’estremità che all’altra e a volte la crepa è molto stretta (chiamata anche crepa capillare). Le crepe diagonali sono di solito causate dall’assestamento differenziale della fondazione e possono verificarsi quando la casa è nuova o vecchia. L’assestamento differenziale è causato da un cambiamento nelle condizioni del terreno sotto le fondamenta. Una parte delle fondamenta della casa, per esempio un angolo, si assesta un po’ più in basso nel terreno mentre il resto delle fondamenta rimane completamente sostenuto. Questo causa una tensione sulla fondazione proprio come descritto sopra. Ma questa tensione non è in un vettore orizzontale dritto, ma orizzontale e verticale. Le fondamenta si incrinano, ma si incrinano ad angolo piuttosto che direttamente su e giù. Questo è anche il motivo per cui molte crepe diagonali hanno la crepa più larga ad un’estremità. Poiché la fondazione si sta muovendo in due direzioni, anche una parte della crepa è più larga e indicherà l’esatta area di assestamento. Questo assestamento differenziale potrebbe essere causato dal fatto che la casa è stata costruita su una collina (a sinistra) o a causa di cambiamenti nelle condizioni del suolo a causa di pioggia eccessiva o siccità. Può anche essere causato da cose semplici come l’avere le grondaie troppo vicine alle fondamenta della casa su un lato o in un angolo.

Le crepe diagonali possono essere riparate nello stesso modo delle crepe verticali, ma di solito si richiede più materiale da iniezione per tenere conto di qualsiasi movimento futuro aggiuntivo. La riparazione delle crepe diagonali richiede anche la determinazione della causa e della posizione dell’assestamento differenziale. È qui che un ispettore certificato, uno che ha una formazione specializzata in problemi strutturali e di fondazione, può essere d’aiuto.

Cricche orizzontali: Le crepe di fondazione che corrono lateralmente sono il tipo più grave di crepe. Si vedono a volte nelle fondazioni in calcestruzzo colato, ma più comunemente nelle fondazioni in blocchi di cemento e mattoni. Le crepe orizzontali sono causate da una fondazione arcuata. L’esterno del muro di fondazione è solitamente coperto dal riempimento posteriore di terra e ghiaia. Se questo riempimento è fatto in modo improprio, non ha un drenaggio adeguato o viene eccessivamente compresso (molte volte dall’attrezzatura di costruzione che è stata usata per costruire la casa) l’eccessiva pressione contro il muro di fondazione lo inarca verso l’interno. A volte c’è una pioggia eccessiva che può anche essere seguita da un gelo. Questo può aumentare la pressione idrostatica dietro il muro di fondazione e causarne l’inarcamento verso l’interno. Le fondazioni ad arco sono gravi e possono portare al cedimento strutturale delle fondamenta e al crollo della casa.

Ci sono un paio di tecniche diverse per fissare le crepe orizzontali delle fondazioni. Alcune comportano l’installazione di reggette ad alta resistenza all’interno della fondazione per evitare che il muro si pieghi ulteriormente. A volte un certo numero di pali di rinforzo o bretelle sono installati nel seminterrato o nell’intercapedine. Ci sono anche tecniche che usano ancoraggi sepolti nel terreno circostante che tirano il muro di fondazione all’indietro e lo fissano.

A prescindere dalla soluzione, la fondazione che si inarca dovrebbe sempre essere valutata da un ingegnere strutturale autorizzato e la tecnica e il piano di riparazione dovrebbero essere determinati da lui/lei. Le fondazioni arcuate sono serie e la loro riparazione dovrebbe sempre essere fatta da un professionista.

Crepe a gradino: Alcune volte le crepe non sono sulla fondazione, ma si vedono sul muro esterno sopra la fondazione. Questo si vede comunemente nelle case esterne in mattoni o in blocchi di cemento. Le crepe a gradini dovrebbero essere trattate come le crepe diagonali e sono il risultato dell’assestamento differenziale della casa. Se le crepe sono solo nei giunti di malta tra i mattoni o il blocco, il problema di solito non è grave e può essere riparato con la puntinatura della malta. Tuttavia, se il mattone o il blocco è spostato (spostato dentro o fuori dal materiale sull’altro lato della crepa) o la crepa si estende attraverso i blocchi, il problema può essere più serio. Le crepe dei gradini dovrebbero sempre essere valutate da un ispettore domestico certificato o da un ingegnere strutturale per determinarne la gravità.