In Georgia, un padrone di casa può sfrattare un inquilino per non aver pagato l’affitto o per aver violato una parte del contratto di locazione. Un inquilino può avere una difesa legale per contestare uno sfratto. Questo articolo riassume il processo di sfratto in Georgia e dettaglia alcune delle difese più comuni a disposizione degli inquilini in Georgia.
Il processo di sfratto in Georgia
In Georgia, le cause di sfratto, chiamate anche procedure di esproprio, sono regolate dal capitolo del codice della Georgia dedicato ai proprietari e agli inquilini. Le citazioni legali incluse in questo articolo si riferiscono alle sezioni pertinenti del codice della Georgia.
Anche se la legge statale autorizza un proprietario a sfrattare un inquilino per non aver pagato l’affitto o per aver violato una parte del contratto di affitto o di locazione (vedi OCGA §44-7-50), la legge non fornisce dettagli su come e quando l’inquilino deve essere avvisato del procedimento di sfratto. Il padrone di casa deve chiedere il possesso dell’unità in affitto, oralmente o per iscritto, e l’inquilino deve rifiutarsi di darne il possesso al padrone di casa prima che il padrone di casa possa presentare un affidavit al tribunale per iniziare la procedura di sfratto (vedi OCGA §44-7-50). Non c’è un lasso di tempo stabilito per il tempo che il padrone di casa deve dare all’inquilino prima di depositare i documenti per il procedimento di sfratto.
Dopo che il padrone di casa deposita l’affidavit presso il tribunale, l’inquilino riceverà una copia dell’affidavit e una citazione. L’inquilino avrà quindi sette giorni per presentare una risposta al tribunale, se l’inquilino lo desidera. Il lasso di tempo di sette giorni include i fine settimana e le festività, ma se il settimo giorno cade in un fine settimana o in una festività, l’inquilino avrà tempo fino al giorno lavorativo successivo per depositare la risposta in tribunale (vedi OCGA § 44-7-51).
La citazione avrà una data per l’udienza, dove il giudice ascolterà le parti del proprietario e dell’inquilino. Se l’inquilino vuole contestare lo sfratto, deve rispondere alla risposta e presentarsi all’udienza. All’udienza, il giudice prenderà una decisione finale se l’inquilino sarà sfrattato.
Per maggiori informazioni su come rispondere a un affidavit di sfratto, vedere l’opuscolo How to Answer an Eviction Warrant, pubblicato da Georgia Legal Aid.
Può non essere sempre nel migliore interesse dell’inquilino contestare uno sfratto. L’inquilino potrebbe finire per pagare tutte le spese processuali e legali del padrone di casa se perde la causa. L’inquilino potrebbe anche ricevere un rating di credito negativo. L’opzione migliore per l’inquilino potrebbe essere quella di cercare di negoziare un accordo con il padrone di casa al di fuori del sistema giudiziario. Molte comunità hanno servizi di mediazione gratuiti o a basso costo che gestiscono le controversie tra proprietario e inquilino; le risorse locali sono disponibili attraverso il sito web mediate.com e l’American Arbitration Association. Le faq di mediazione sul sito di Nolo forniscono maggiori informazioni sull’argomento.
Detto questo, ci possono essere ottime ragioni per cui un inquilino può voler combattere uno sfratto in Georgia, come discusso nella sezione seguente.
Difese dell’inquilino agli sfratti in Georgia
Questa sezione descrive alcuni dei motivi più comuni che gli inquilini possono avere per combattere uno sfratto in Georgia.
Il padrone di casa ha sfrattato un inquilino usando procedure di “auto-aiuto”
Il padrone di casa non può sfrattare un inquilino senza ricevere un ordine del tribunale. È illegale per un padrone di casa cercare di sfrattare un inquilino attraverso qualsiasi altro mezzo, come chiudere i servizi (vedi OCGA § 44-7-14.1) o cambiare le serrature dell’unità in affitto. Tali azioni sono chiamate sfratti di auto-aiuto. Se il padrone di casa cerca di sfrattare l’inquilino usando le procedure di auto-aiuto, il padrone di casa potrebbe ritrovarsi a dover pagare i danni monetari all’inquilino. Vedere l’articolo di Nolo Procedure di sfratto illegali in Georgia per maggiori informazioni.
Il padrone di casa sfratta l’inquilino per non aver pagato l’affitto
Un inquilino potrebbe avere una difesa legale disponibile per contestare uno sfratto per mancato pagamento dell’affitto.
L’inquilino ha pagato l’affitto per intero
Se il padrone di casa sta sfrattando l’inquilino per non aver pagato l’affitto, l’inquilino può fermare lo sfratto pagando l’affitto per intero, comprese le spese processuali applicabili, entro sette giorni dal ricevimento della citazione per la causa di sfratto. L’inquilino può fermare lo sfratto in questo modo solo una volta in un periodo di dodici mesi (vedi OCGA § 44-7-52).
Il proprietario non ha fatto le riparazioni necessarie
Il proprietario ha la responsabilità di mantenere l’unità in affitto in buone condizioni (vedi OCGA § 44-7-13). Anche se gli statuti della Georgia tacciono sull’argomento, la giurisprudenza sembra suggerire che se il padrone di casa non riesce a fare una riparazione necessaria (cioè una riparazione che va oltre la normale usura dell’unità in affitto, come lo scaldabagno che si spegne), allora l’inquilino può organizzare la riparazione e dedurre l’importo della riparazione dall’affitto.
Il padrone di casa ha sfrattato un inquilino per motivi discriminatori
Il Fair Housing Act federale e il Fair Housing Act della Georgia rendono illegale per un padrone di casa discriminare un inquilino in base a razza, religione, sesso, origine nazionale, stato familiare (compresi i bambini sotto i 18 anni e le donne incinte) e disabilità. Se un inquilino viene sfrattato sulla base di una qualsiasi di queste caratteristiche, allora l’inquilino può usare il fair housing act come difesa contro lo sfratto. Vedere l’articolo di Nolo Housing Discrimination Prohibited by State and Local Law per saperne di più sulle leggi che vietano la discriminazione contro gli inquilini.
Risorse per gli inquilini per contestare uno sfratto in Georgia
Anche se la Georgia non ha approvato molte leggi che regolano gli sfratti, ci sono una serie di risorse disponibili per gli inquilini che hanno bisogno di aiuto per contestare uno sfratto. Il Georgia Landlord Tenant Handbook, pubblicato dallo Stato della Georgia, fornisce molte risposte alle domande più comuni sullo sfratto. GeorgiaLegalAid.org fornisce anche articoli e opuscoli relativi allo sfratto con ulteriori informazioni per gli inquilini. Gli inquilini che vivono in alloggi assistiti a livello federale dovrebbero anche controllare la pagina delle risorse per gli inquilini su HUD.gov.
Anche il vostro tribunale locale è una buona risorsa, poiché le cause di sfratto sono depositate nel tribunale della contea in cui si trova l’unità in affitto. Sono specificamente depositate presso la corte magistrale. Visitate l’elenco online del tribunale della Georgia per trovare il tribunale magistrato della vostra contea.
Quando assumere un avvocato esperto per gli inquilini
Se avete domande sul vostro caso di sfratto o sulla difesa o il padrone di casa ha già assunto un avvocato, probabilmente dovreste anche contattare un avvocato. Un avvocato può gestire l’intero caso o darvi consigli su come procedere. Un avvocato può anche farvi sapere quanto è probabile che vinciate il vostro caso. Potreste voler assumere un avvocato soprattutto se avete un caso complicato o se siete sicuri di vincere e il vostro contratto di locazione o di affitto vi dà diritto alle spese legali se vincete in tribunale.
Per consigli su come trovare un buon avvocato, consultate l’articolo di Nolo Come trovare un ottimo avvocato.
Altre informazioni su sfratti e risoluzioni
Per altri articoli sull’argomento, consultate la sezione Sfratti e risoluzioni di Nolo.com. Se volete sapere come la bancarotta di un inquilino influisce su uno sfratto, consultate l’articolo di Nolo Inquilini falliti.
Per maggiori informazioni sui diritti degli inquilini, consultate Every Tenant’s Legal Guide, di Janet Portman e Marcia Stewart (Nolo).