Timing sotto la Florida Construction Lien Law
By: LARRY R. LEIBY, Esq.
La Florida Construction Lien Law è stata chiamata molte cose, ma non semplice. Ci sono periodi di tempo chiave, il cui mancato rispetto può comportare la perdita dei diritti di pegno o altre gravi conseguenze. Quella che segue è una descrizione dei periodi di tempo chiave in quello che può essere un tipico modo cronologico dall’inizio del lavoro fino a quella che è troppo spesso la fase finale della costruzione, la causa legale.
La notifica di inizio. Questo è il primo documento che la legge sul pegno crea, ed è dovere del proprietario preparare e firmare. È dovere del creditore registrarlo, se c’è un creditore, altrimenti il proprietario deve registrarlo. È dovere del proprietario affiggere una copia certificata sul posto. Secondo lo statuto della Florida 713.13, l’avviso di inizio deve essere registrato prima dell’inizio dei miglioramenti, ma non prima di 90 giorni prima dell’inizio dei miglioramenti.
L’avviso di inizio lavori rimane efficace per un periodo di un anno, a meno che
- sia diversamente indicato nell’avviso di inizio, o
- un avviso di inizio modificato è registrato estendendo il tempo, o
- A meno che il tempo sia ridotto da una cessazione dell’avviso di inizio.
Richiesta di copia della lista dei sub e dei fornitori. Un proprietario ha il diritto in qualsiasi momento di richiedere per iscritto una lista di tutti i subappaltatori e fornitori che hanno un contratto con l’appaltatore per fornire materiali o eseguire qualsiasi servizio. L’appaltatore deve rispondere alla richiesta fornendo la lista entro dieci (10) giorni dal ricevimento della richiesta.
Avviso al proprietario. Un creditore non in diretta comunione contrattuale con il proprietario, ad eccezione di un operaio, un creditore professionale, o un miglioratore di suddivisione, è tenuto a servire (cioè, consegnare ai sensi del F.S. 713.18) il proprietario con un avviso al proprietario in qualsiasi momento prima della scadenza di 45 giorni dal primo lavoro del creditore o la consegna dei materiali sul sito. Se il creditore sta fornendo materiali appositamente fabbricati non facilmente utilizzabili altrove, il tempo inizia a decorrere dal momento in cui i materiali appositamente fabbricati sono iniziati ad essere fatto, non compresi i disegni di negozio. Questo requisito è un prerequisito per la registrazione di un pegno valido per le persone non private tenute a notificare l’avviso.
Richiesta di estratto conto giurato dal proprietario. Il proprietario può, in qualsiasi momento prima che il creditore presenti una causa per far valere il suo pegno, richiedere al creditore di fornire un estratto conto scritto che elenchi informazioni specifiche. Questo è di solito fatto periodicamente dal proprietario quando il proprietario sta valutando l’importo da pagare all’appaltatore, e la potenziale esposizione per i pegni dalle persone che lavorano sotto l’appaltatore. La richiesta deve essere scritta e nella forma specificata nello statuto. La richiesta deve essere notificata al creditore all’indirizzo del creditore, e all’attenzione di qualsiasi persona designata in un avviso al proprietario per ricevere tale richiesta. Il creditore deve fornire una dichiarazione scritta giurata che risponda alle informazioni richieste entro e non oltre 30 giorni dalla data in cui il creditore ha ricevuto la richiesta. La mancata risposta, o la fornitura di una risposta falsa o imprecisa, può avere conseguenze negative sui diritti di pegno del creditore.
Registrazione della rivendicazione di pegno. La rivendicazione di pegno deve essere registrata nella contea in cui si trova la proprietà migliorata non più tardi di 90 giorni dall’ultimo lavoro del creditore, o 90 giorni dalla cessazione dell’appaltatore sotto il quale il creditore sta lavorando, a seconda della condizione che si verifica per prima. Se la data viene contata dall’ultimo lavoro del creditore, la data che conta è l’ultima data in cui il lavoro è stato eseguito come richiesto dal contratto, che non è la correzione degli errori del creditore stesso. Iniziare il conteggio dal giorno successivo. Se il 90° giorno cade in un giorno in cui la cancelleria non è aperta, il tempo continua fino al giorno successivo in cui la cancelleria è aperta.
Serve copia della richiesta di pegno al proprietario. Il creditore è tenuto a notificare (cioè, consegnare ai sensi dello Statuto della Florida 713.18) una copia della rivendicazione di pegno entro 15 giorni dalla registrazione del pegno. Non è necessario che la copia abbia i dati di registrazione (numero del file del cancelliere e libro e pagina dei registri ufficiali). Il proprietario ha una difesa nella misura in cui può dimostrare qualsiasi danno come conseguenza del mancato ricevimento della copia della richiesta di pegno entro i 15 giorni.
Il contraente deve dare al proprietario la dichiarazione giurata finale dell’appaltatore. Come condizione per il proprietario che fa, e l’appaltatore ha il diritto di ricevere, il pagamento finale, l’appaltatore (solo) è tenuto a dare al proprietario un affidavit che recita che tutti i sub, fornitori e operai sono pagati per intero, o se no, allora recita tutte le persone non pagate e l’importo non pagato a ciascuno. Questo affidavit dovrebbe essere dato nel momento in cui la fatturazione è fatta per il pagamento finale, ma deve essere dato almeno cinque giorni prima che la causa sia presentata per far valere il diritto di pegno dell’appaltatore.
Lienor request to owner for sworn statement. Un creditore che ha registrato una rivendicazione di pegno può richiedere per iscritto un estratto conto scritto al proprietario. La dichiarazione scritta deve descrivere tutti i contratti diretti e le date e gli importi dei pagamenti in modo che il creditore possa valutare se il proprietario può avere una difesa di pagamento adeguata. Se il proprietario non può dimostrare di aver fornito la dichiarazione giurata al creditore entro 30 giorni dal ricevimento della richiesta, il proprietario non può recuperare le spese legali come parte prevalente in qualsiasi causa intentata dal creditore per far rispettare il pegno.
Far valere il pegno. Un pegno rimane efficace per un periodo di un anno a meno che:
- sia soddisfatto, o
- sia registrato un avviso di contestazione del pegno, o
- una citazione di venti giorni per mostrare la causa sia servita al creditore, o
- sia presentata una causa per far rispettare il pegno dal creditore.
Se la causa non viene presentata prima di un anno, o entro 60 giorni dalla data in cui il cancelliere certifica che un avviso di contestazione del pegno è stato notificato al creditore, o entro 20 giorni dalla notifica al creditore di una citazione di venti giorni per mostrare la causa, il pegno scadrà. Un pegno non può essere rinnovato da una nuova registrazione. L’unico modo per estendere l’effetto di un vincolo oltre un anno è quello di presentare una causa per far rispettare il vincolo in un tribunale di giurisdizione competente. Allora il vincolo rimane in vigore fino a quando la causa viene risolta. L’avvocato dovrebbe registrare un avviso di litispendenza in connessione con la causa per far rispettare il vincolo.