Prima di accordarsi su un contratto di vendita immobiliare o di locazione, le parti possono preparare una lettera di intenti, un term sheet o un’altra forma di accordo preliminare (insieme, chiamati qui “LOI”). Generalmente, una LOI può essere firmata o almeno siglata e riflette che le parti sono d’accordo su alcuni termini importanti di un accordo, anche se non su tutte le sue disposizioni o dettagli.
Le LOI servono a scopi utili. Uno è quello di evitare malintesi derivanti da trattative complesse. Per esempio, stabilendo quei termini sui quali è stato raggiunto un accordo, una LOI può restringere le aree per i futuri negoziati. Allo stesso modo, una LOI può stabilire che certe formalità devono essere soddisfatte, come una scrittura finale firmata, prima che una delle parti sia vincolata ad eseguire la transazione. Un altro scopo comune di una LOI è quello di assicurare gli sforzi esclusivi delle parti per concludere la transazione.
Come ha spiegato una corte d’appello federale, “Quando un affare è necessariamente preceduto da un costoso lavoro di preparazione, una lettera d’intenti può beneficiare sia l’acquirente che il venditore…. l’acquirente si assicura l’attenzione indivisa del venditore fino a quando il progresso continua a risolvere i punti della transazione. Nessuna delle due parti si è impegnata nello scambio.
Tuttavia, l’uso di una LOI in una transazione immobiliare (chiamata qui, una “LOI immobiliare”) può sollevare la questione di ciò che le parti intendevano preparare e firmare il documento. Per esempio, le parti intendevano che la LOI immobiliare li vincolasse ad eseguire i suoi termini sostanziali, ad esempio, per affittare lo spazio per il termine e al tasso di affitto identificato nella LOI? In caso contrario, le parti intendevano che la LOI avrebbe richiesto loro di negoziare ulteriormente verso un contratto vincolante di locazione o vendita? Negoziare esclusivamente tra di loro? Per quanto tempo? Devono negoziare in buona fede? In modo commercialmente ragionevole? Hanno inteso la LOI per fissare o limitare una qualsiasi delle posizioni che possono prendere nei negoziati continui?
Una LOI immobiliare ben redatta dovrebbe affrontare le intenzioni delle parti su tali questioni in termini chiari. Una LOI che non è chiara su cosa, se qualcosa, obbliga le parti a fare può invitare all’incertezza, al disaccordo e persino al contenzioso.
Termini applicabili
Una prima domanda è se le parti intendono che i termini “sostanziali” della LOI immobiliare – la vendita della proprietà, la locazione o altre transazioni – siano applicabili anche se non viene concluso un accordo completo e finale firmato. Secondo la legge dell’Illinois, i termini di una LOI immobiliare sono vincolanti e applicabili se ognuno di tre tipi di requisiti è soddisfatto.
In primo luogo, gli elementi essenziali per un contratto immobiliare vincolante devono essere esposti, anche se brevemente, compresi, per esempio, i nomi delle parti, il tasso di affitto o il prezzo di vendita, una descrizione della proprietà e la durata del contratto di locazione o l’intenzione di trasmettere un interesse semplice. In secondo luogo, se l’interesse di proprietà da trasmettere deve durare più di un anno, allora si applica lo “statuto delle frodi” dell’Illinois (740 ILCS 80/2) e la LOI immobiliare deve essere in una scrittura firmata dalla parte contro cui deve essere eseguita. Questi primi due requisiti significano fondamentalmente che i termini sostanziali di una LOI immobiliare non saranno applicabili a meno che la LOI – anche se breve nella forma – soddisfi i requisiti legali standard per stipulare un accordo immobiliare applicabile.
In terzo luogo, per una LOI immobiliare per essere vincolante, un ulteriore requisito deve essere soddisfatto: la LOI, vista obiettivamente, deve riflettere che le parti intendevano vincolarle. I tribunali guardano prima al linguaggio della LOI per determinare l’intenzione delle parti. Non sorprende che le dichiarazioni in una LOI immobiliare che è “ferma e vincolante” o riflette un “intento di locazione” supportino l’applicazione della LOI come un contratto immobiliare vincolante.
Al contrario, se una LOI immobiliare prevede che l’esistenza di un contratto vincolante sia “condizionata” o “soggetta” all’esecuzione di un accordo formale, allora secondo la legge dell’Illinois i termini sostanziali della LOI non saranno applicati. Non sono necessarie specifiche “parole magiche” per evitare l’applicazione dei termini sostanziali di una LOI. Qualsiasi dichiarazione che una LOI non è vincolante può essere sufficiente.
Altri indicatori delle intenzioni delle parti sono di minore importanza. Il fatto che le parti prevedano di firmare un contratto finale non impedirà, di per sé, l’applicazione di una LOI immobiliare. E la convinzione di una parte che un contratto è stato formato non è sufficiente, senza altro, per far rispettare i termini sostanziali di una LOI immobiliare.
Dovere di continuare a negoziare
Anche quando una LOI immobiliare non crea alcun accordo vincolante per vendere o affittare effettivamente la proprietà oggetto può stabilire un contratto limitato tra le parti. Più comunemente, una LOI immobiliare può obbligare le parti a continuare a negoziare tra loro verso la formazione di un contratto immobiliare vincolante, mentre non le obbliga a concludere un tale accordo.
Anche qui, se una LOI immobiliare obbliga o meno le parti a negoziare verso un contratto finale è determinato in prima istanza dal suo linguaggio. Per esempio, quando una LOI dichiarava che le parti intendevano stipulare contratti di locazione formali che incorporassero i suoi termini e condizioni “entro limiti ragionevoli”, un tribunale che applicava la legge dell’Illinois ha ritenuto che la clausola “limiti ragionevoli” obbligava le parti a negoziare in buona fede e a fare uno sforzo in buona fede per accordarsi su qualsiasi termine di locazione contestato.
Tuttavia, un accordo per negoziare verso un contratto immobiliare finale non richiede che questi negoziati abbiano successo. Infatti, tali LOI preservano la capacità di una parte di cambiare idea. Eppure, è comune per una LOI richiedere che i negoziati successivi delle parti siano condotti in buona fede. Generalmente, tale dovere di buona fede limita la capacità delle parti di cambiare idea su quei termini su cui le parti hanno già concordato nella LOI. Per esempio, una LOI immobiliare che richiedeva negoziati in buona fede è stata ritenuta in grado di impedire alle parti di rinunciare a qualsiasi termine dichiarato nella LOI o di richiedere termini incompatibili con essi. Così, quando le parti accettano di negoziare in buona fede verso un contratto immobiliare finale, queste negoziazioni sono permesse per fallire – ma non perché una delle parti ha cercato di evitare o cambiare i termini che sono stati stabiliti nella LOI.
Non ogni LOI immobiliare sarà interpretata per richiedere che le parti negozino verso un contratto finale in “buona fede”. Un tribunale che applica la legge dell’Illinois ha respinto la richiesta che le parti avessero il dovere di negoziare in buona fede dove “nessuna lingua nelle parti ha richiesto loro di impegnarsi in negoziati in buona fede, né ha stabilito un quadro per il processo di negoziazione”. In generale, “in assenza di termini contrattuali che limitano la capacità di agire con interesse personale, a una parte non è vietato negoziare a proprio vantaggio economico”. Per esempio, una corte d’appello federale che applica la legge dell’Illinois ha ritenuto che una LOI immobiliare che prevedeva che le parti potessero raggiungere una situazione di stallo non richiedeva che i negoziati avessero successo o fossero condotti in buona fede.
Lo statuto delle frodi
Ancora, una LOI immobiliare i cui termini sostanziali sono destinati ad essere applicabili generalmente dovrà essere scritta e firmata dalla parte contro la quale si cerca l’applicazione per soddisfare lo statuto delle frodi. Eppure, anche una LOI immobiliare che non è destinato ad essere sostanzialmente applicabile può ancora essere soggetto alla legge Illinois di frodi. Questo perché una LOI immobiliare che richiede ulteriori negoziati verso una vendita o una locazione finale della proprietà è un contratto “riguardante” un interesse nella terra nel senso dello statuto di frode. Di conseguenza, perché le LOI immobiliari siano efficaci anche solo nel richiedere ulteriori negoziazioni verso un contratto finale, la LOI deve essere scritta e firmata dalla parte contro la quale si cerca l’applicazione.
In poche parole
Se vi aspettate che una LOI vi aiuti a concludere con successo una transazione immobiliare, e volete che la LOI immobiliare sia vincolante in modo che la transazione che descrive possa essere applicata nei termini indicati, allora la LOI immobiliare dovrebbe rispettare diverse linee guida.
La LOI deve essere scritta; deve essere firmata dalle parti; deve indicare tutti i termini necessari di un accordo di vendita o di locazione di un immobile, come il prezzo o l’affitto, i nomi delle parti e le descrizioni della proprietà e l’interesse trasmesso e, infine, deve indicare chiaramente che le parti possono (o vogliono) preparare un accordo finale scritto ma la LOI stessa è destinata ad essere, ed è, vincolante – anche se un accordo finale non viene mai preparato o eseguito.
Al contrario, se voi e la vostra controparte trovate utile creare una LOI immobiliare, ma non volete che i suoi termini di vendita o locazione siano applicabili come un contratto a meno che non venga raggiunto un ulteriore accordo finale, allora la LOI dovrebbe dichiarare che la LOI non è un accordo di vendita (o locazione) vincolante e l’esistenza di un accordo vincolante è “soggetto a” e “condizionato all’esecuzione” di un accordo finale scritto. Ma questo non chiude la questione. Anche quando un LOI immobiliare non è destinato ad essere sostanzialmente esecutivo, le parti dovrebbero esprimere chiaramente le loro intenzioni su altre questioni come: se devono negoziare ulteriormente verso un contratto finale; se sì, se tali negoziati devono essere esclusivi o in “buona fede” e per quanto tempo devono negoziare.
L’incapacità delle parti di esprimere chiaramente se e in quali termini una LOI immobiliare è destinata ad essere vincolante ed esecutiva può portare a controversie, contenziosi e risultati inaspettati.
Per l’autore
Stephen J. Siegel è un partner di Novack and Macey LLP, uno studio legale specializzato in controversie commerciali con sede a Chicago. Può essere raggiunto all’indirizzo [email protected].