Hai passato ore a studiare le finiture, le piastrelle o il colore della vernice per la ristrutturazione della tua casa… ma hai preso in considerazione i permessi?
Per molti proprietari di casa, questo piccolo dettaglio sfugge, per poi diventare un problema quando vogliono mettere la loro casa sul mercato.
“Direi che su 10 case a caso, almeno 4 di esse avrebbero una qualche forma di lavoro non autorizzato, sai, dal 40% al 50%”, dice Shawn Engel, uno dei migliori agenti immobiliari della zona di Denver. “Potrebbe essere qualcosa di semplice come una modifica del ponte o delle grondaie, fino alla finitura del seminterrato.”
I lavori non autorizzati sulle case accadono. Quello che conta sono le azioni che si fanno dopo in caso di vendita. Ottenere un permesso potrebbe portare a transazioni costose, ma i lavori non autorizzati potrebbero spaventare i potenziali acquirenti, o far scendere il prezzo della vostra casa.
Vendere una casa con molti lavori non autorizzati?
Fai a meno delle seccature dei permessi retroattivi e vendi “così com’è” attraverso la nostra piattaforma Simple Sale. Raccontaci un po’ della casa e noi attingeremo alla nostra rete di acquirenti in contanti che sono disposti a pagare per la tua casa proprio ora.
Abbiamo parlato con agenti immobiliari e tradotto il legalese degli avvocati immobiliari per portarti questa guida alla vendita della tua casa con lavori non autorizzati.
Come funzionano i permessi, e perché ne avete bisogno?
Anche quei piccoli progetti che potete buttare giù in un fine settimana potrebbero richiedere un permesso, spiega l’avvocato immobiliare David Roberson, con sede nella Silicon Valley, che è stato personalmente coinvolto in centinaia di transazioni immobiliari.
Secondo Roberson: “
Sono pochi gli oggetti che si possono costruire senza che sia legalmente richiesto un permesso.”
Progetti semplici come la pittura, l’installazione del pavimento e piccole riparazioni elettriche probabilmente non avranno bisogno di un permesso, ma se volete aggiungere una recinzione o una finestra alla vostra casa, c’è una buona possibilità che ne abbiate bisogno.
Potrebbe sembrare solo una burocrazia complicata, ma i permessi servono a tutelare i proprietari di casa. I permessi per i progetti assicurano che il lavoro sia conforme alle politiche locali come l’uso del territorio, la zonizzazione e la costruzione. Questo significa che la futura struttura sarà sicura per voi e per i futuri occupanti.
Molti rinunciano al processo di autorizzazione perché pensano che possa essere noioso e complicato. A seconda della vostra città o contea, il processo probabilmente assomiglia a questo:
- Contattate il vostro ufficio edilizio locale. Fategli sapere quale progetto state pianificando. A seconda della complessità del lavoro che hai intenzione di fare, potresti aver bisogno di più permessi per la costruzione, l’elettricità e l’impianto idraulico.
- Compila il permesso nel modo più completo possibile. Includere disegni e schemi dove possibile.
- Presentare il permesso e pagare la tassa di deposito. Se il tuo permesso viene approvato, riceverai una licenza ufficiale. A seconda della complessità del tuo progetto, questo permesso potrebbe essere approvato sul posto, o avere bisogno di un’ulteriore revisione.
- Pubblica il permesso (quei segni arancioni brillanti che probabilmente hai già visto) sulla tua casa o vicino a dove stai completando il tuo progetto. Avrete bisogno di ottenere il permesso prima che qualsiasi lavoro sia fatto.
- A seconda di dove vivete e del particolare progetto, è necessario ottenere un ispettore ufficiale per venire a controllare il lavoro. Se l’ispettore raccomanda dei cambiamenti, avrà bisogno di un’altra visita per confermare che li avete fatti.
- Dopo l’approvazione dell’ispettore e il completamento del progetto, potrete rimuovere il permesso.
Come posso sapere se la mia casa ha lavori non autorizzati?
A meno che tu non sia la prima persona ad occupare la tua casa, è probabile che tu non sappia tutto quello che è stato fatto alla proprietà.
Quando ti stai preparando a vendere la tua casa, avere una storia completa è utile. Questo significa capire se qualcuno dei lavori nella vostra casa non è stato autorizzato.
“Un modo semplice per scoprire se qualche miglioramento è stato fatto senza il beneficio di un permesso è quello di andare in città o nella contea ed estrarre tutti i documenti dal dipartimento di edilizia e pianificazione”, spiega Robertson.
Da lì, è possibile controllare se la vostra casa corrisponde ai piani dei permessi. Se non è così, è probabile che qualcosa sia stato fatto senza approvazione.
Andare giù all’edificio della città o della contea potrebbe sembrare complicato, ma “è molto facile ottenere i permessi. Non c’è nessun costo”, dice Engel.
Questi documenti possono darvi la storia più completa della vostra casa per quanto riguarda i permessi. Prendere i registri da soli significa anche che vi trovate di fronte al problema. Non state aspettando che un ispettore o un potenziale acquirente lo sollevi.
“Stiamo scoprendo oggi che il motto ‘buyer beware’ è sicuramente in gioco più di quanto abbia visto di recente”, dice Engel. Con più informazioni online, gli acquirenti stanno facendo la loro due diligence prima di fare offerte sulle case.
“Ed è allora che gli scheletri nell’armadio, se volete, vengono tirati fuori”, aggiunge Engel. “Questo prende il venditore per la coda.”
La mia casa ha lavori non autorizzati: E adesso?
Se ci sono lavori non autorizzati sulla tua proprietà, hai due opzioni principali quando si tratta della vendita della tua casa.
Opzione 1: vendere la casa “così com’è”
La chiave per vendere una casa “così com’è” con lavori non autorizzati è la divulgazione. Assicuratevi che gli acquirenti sappiano a cosa vanno incontro rivelando i lavori non autorizzati nell’annuncio.
A seconda della natura dei lavori non autorizzati, a volte è sufficiente essere il più possibile in anticipo.
“Ho scoperto più e più volte negli ultimi 33 anni che ho praticato l’immobiliare qui che la divulgazione mette davvero fuori qualsiasi potenziale problema quasi immediatamente”, dice Engel. “
Piccoli progetti non autorizzati, finché sono chiaramente comunicati agli acquirenti, potrebbero non influenzare il valore della vostra proprietà.
Ma quando si tratta di lavori su larga scala non autorizzati, potreste dover lavorare con il vostro agente per decidere una tariffa scontata sulla quotazione. Il nuovo acquirente si assumerà la responsabilità di quei lavori non autorizzati.
Se ci fosse una servitù di passaggio sotto l’aggiunta, la città o la contea potrebbero chiedere al nuovo proprietario di abbattere l’aggiunta, senza ripercussioni da parte loro. “Quali sono le probabilità che questo accada?” dice Engel. “Abbastanza basse. Ma quando succede, può diventare brutto molto velocemente.”
Tuttavia, tutto dipende dal vostro mercato locale, dice Roberson. “Se è un mercato caldo, allora ci può essere un effetto trascurabile. Se è un mercato dei compratori – e c’è un grande inventario di proprietà, allora il compratore ha molta più influenza sul venditore.”
In base alla domanda nel vostro mercato, dovrete considerare di ridurre il valore della vostra proprietà.
Alcuni raccomandano, quando si valuta una casa con lavori non autorizzati, di non prendere quei lavori nel valore di mercato della casa. Per esempio, se avete una proprietà con due camere da letto, ma la seconda camera da letto è stata costruita senza permesso, potreste scegliere di valutare la proprietà come una camera da letto.
A seconda della quantità di rischio che gli acquirenti si assumono con i lavori non autorizzati, potrebbero avere problemi a finanziare la vendita attraverso una banca.
In questo caso, potreste decidere di usare Simple Sale di Homelight. Con Simple Sale, puoi ottenere offerte in contanti sulla tua proprietà in 48 ore con un semplice clic del mouse.
Opzione 2: Ottenere permessi retroattivi
C’è un’altra strada che puoi prendere. Puoi tornare in città o nella contea e ottenere un permesso retroattivo su progetti già completati.
In alcuni casi, gli ispettori ti chiederanno semplicemente di aprire i muri di alcune costruzioni. In altri, potrebbero chiedervi di abbattere e ricostruire delle parti in base al loro feedback.
Se state ottenendo un permesso per il lavoro di un proprietario precedente, la città o la contea potrebbero essere più indulgenti con voi. Non vi addebiteranno le penali che un permesso retroattivo comporta e potrebbero darvi scadenze più flessibili per portare il lavoro a norma.
Il costo associato al permesso retroattivo dipenderà dalla portata e dal valore della costruzione. Prima di andare in città per ottenere un permesso, si potrebbe voler assumere un appaltatore per esaminare il lavoro esistente – possono valutare il costo di portarlo al codice e avere un’idea di quanto è già costruito in conformità al codice corrente.
La decisione di ottenere permessi retroattivi dovrebbe essere fatta prima di elencare la vostra casa, raccomanda Engel.
“Gli acquirenti stanno cercando di chiudere di solito entro 45 giorni”, dice. “
E se avete una grande situazione di permesso di ispezione retroattiva, come su una finitura del seminterrato, si potrebbe essere alla ricerca di diverse settimane a pochi mesi per ottenere tutte quelle t attraversato e puntato i.”
Ottenere un permesso retroattivo può consentire di mantenere il valore della casa, rendendo per una vendita più facile lungo la linea.
“Posso dirvi da un punto di vista professionale, vale ogni dollaro”, dice Engel. “Ogni ora che avete speso per farlo perché spianerete la strada davanti a voi in modo molto pulito ed eviterete un sacco di buche con la transazione.”
Se dovreste scegliere di ottenere un permesso retroattivo dipende dal vostro tempo e dal vostro budget. Se avete poco tempo, potreste decidere di elencare la vostra proprietà senza permessi e rivelare il lavoro, capendo che la casa probabilmente si venderà per meno. Se avete il tempo, ottenere i permessi significa una vendita più fluida e offerte più alte dai futuri acquirenti.
Altre considerazioni da tenere a mente sulla vendita della vostra casa con lavori non autorizzati
- I lavori non autorizzati possono influire sull’assicurazione.
“Per esempio, se un nuovo pannello elettrico è stato installato, ma non è a norma e non è stato ispezionato potrebbero esserci significative ramificazioni assicurative”, dice Roberson. - Se il lavoro non autorizzato viene rivelato, l’acquirente si assumerà la responsabilità futura.
Se il lavoro non autorizzato è stato rivelato all’acquirente prima della chiusura del contratto, l’acquirente sarà responsabile di qualsiasi conseguenza. - Se il lavoro non autorizzato causa danni all’acquirente, questi ha delle opzioni di ricorso legale.
Anche se l’acquirente sa del lavoro non autorizzato, può ancora chiedere i danni. Secondo Roberson: “Se il lavoro non autorizzato è stato fatto ‘non a norma’ e questi miglioramenti ‘non a norma’ finiscono per causare danni, l’acquirente può avere una causa di azione contro l’appaltatore che ha installato il lavoro non autorizzato.” - Siete legalmente obbligati a rivelare tutti i lavori non autorizzati di cui siete a conoscenza, anche se è dai proprietari precedenti.
Assicuratevi di comunicare tutto ciò che sapete sui lavori non autorizzati sulla vostra proprietà. Nascondete le informazioni ai potenziali acquirenti, e avrete una potenziale causa tra le mani.
Roberson ha recentemente visto un venditore perdere una causa in tribunale contro un acquirente perché non è riuscito a rivelare i lavori non autorizzati, “anche se sapevano che non erano autorizzati – e l’aggiunta non autorizzata è avvenuta prima della loro proprietà.”
Vendere la vostra casa con lavori non autorizzati può essere lungo e complicato, ma non è raro. Le decisioni più importanti in merito ai permessi dovrebbero essere prese prima che la proprietà venga messa in lista.
In definitiva, si tratta di tempo e denaro: avete il tempo di ottenere i permessi prima di portare la vostra casa sul mercato, o potete permettervi la riduzione di prezzo che spesso accompagna i lavori non autorizzati? Con le risposte a queste domande in mente, lavorate con un ottimo agente locale per decidere come meglio procedere con la vostra vendita.