iPleaders

Abonneren op updates Uitschrijven voor updates

In dit artikel bespreekt Utkarsh Sharma van RGNUL de juridische stappen die u moet nemen als uw huisbaas u lastigvalt.

Geschat wordt dat ongeveer 42% van de stedelijke bevolking van de wereld als huurder leeft. Dit geldt ook in India, omdat de prijzen van onroerend goed in de metropolen exorbitant hoog zijn en veel mensen de vorm van arbeidsmigranten hebben. Leven als huurder kan een comfortabele deal zijn, maar soms zijn er gevallen waarin men te maken kan krijgen met huurkwesties en andere gerelateerde problemen, zoals het krijgen van een ongerechtvaardigde uitzettingsbevel, of het onhandelbare gedrag van de huisbaas. Laten we daarom eens kijken naar de verschillende voorzorgsmaatregelen tegen pesterijen door de huisbaas.

Wettelijke stappen die moeten worden ondernomen in verschillende gevallen van intimidatie

Klacht indienen bij de politie

Als u wordt lastiggevallen door uw huisbaas, is het eerste wat u moet doen een klacht in te dienen bij de politie. U kunt de klacht indienen door de volgende stappen te volgen:

• De huurder moet naar het politiebureau gaan dat jurisdictie heeft over het gebied waar het strafbare feit is gepleegd.
• Rapporteert aan de officier van dienst/officier van het bureau en vertelt de officier de klacht te registreren.
• Meldt ook de namen van de getuigen, als er getuigen aanwezig waren.
• In geval de informatie telefonisch is doorgegeven, dient u vervolgens naar het politiebureau te gaan voor registratie van de F.I.R.
• Na het indienen van de FIR, moet u niet vergeten de kopie van de FIR mee te nemen voor verdere procedures.

Harassment Through Trespass

In een huurovereenkomst, is de huurder in het bezit van de flat, terwijl de verhuurder de eigenaar van de flat is. Volgens het recht inzake onrechtmatige daad heeft de huurder een vordering wegens huisvredebreuk, indien de verhuurder inbreuk maakt op zijn eigendomsrechten, ondanks het feit dat de verhuurder eigenaar van de flat is.

Criminal Trespass

Section 441 of Indian Penal Code, 1860, waarin “strafrechtelijke overtreding” wordt gedefinieerd als “Degene die een eigendom dat in het bezit is van een ander betreedt met de bedoeling een strafbaar feit te plegen of een persoon die in het bezit is van dat eigendom te intimideren, te beledigen of te ergeren, of daar, nadat hij het rechtmatig heeft betreden, onrechtmatig verblijft.

Als de landeigenaar op verboden terrein komt, moet de huurder een politieklacht indienen op grond van sectie 441 van het Indiase wetboek van strafrecht. De huurder kan ook een voorlopige voorziening vragen bij de rechtbank om de overtreder te beletten verdere schade te veroorzaken. Een voorlopige of tijdelijke voorziening kan in elke periode van een rechtszaak worden verleend. Het is voor u ook van belang om de gegevens van de overtreder te kennen en de gevallen van overtreding te noteren. Details zoals de datum, tijd, het aantal keren dat de persoon op verboden terrein is geweest, samen met een foto of video zou uw voordeel vergroten.

Overlast door overlast

Sectie 268 van het Indiase Wetboek van Strafrecht definieert overlast wanneer de persoon zich schuldig maakt aan een openbare overlast wanneer hij een handeling verricht die letsel, gevaar of ergernis veroorzaakt voor het publiek of de mensen in het algemeen die in de buurt wonen of het eigendom in gebruik hebben. Als de huurder door de verhuurder met dit soort overlast wordt geconfronteerd, kan de huurder bij de magistraat een verzoek indienen op grond van sectie 268 van de IPC. Het kan onder meer gaan om handelingen van de verhuurder zoals het aanzienlijk hinderen van het genot van het land, dit kan zich uiten in vieze geuren, schadelijke gassen, rook, stof, harde geluiden, en buitensporig licht of hoge temperaturen.

De huurder kan een klacht indienen op grond van sectie 133 van de CRPC, waarin sprake is van een voorwaardelijk bevel van de districtsmagistraat of een kantonrechter of een andere uitvoerende magistraat die daartoe speciaal door de staatsregering is gemachtigd, om de overlast op te heffen.

Seksuele intimidatie

Er zijn een aantal zaken bij de politie geregistreerd waarin de huisbazen zich schuldig maakten aan seksuele intimidatie van uiteenlopende aard, zoals het maken van onzedelijke opmerkingen, staren, intimidatie, huisvredebreuk met het oogmerk seksuele intimidatie te veroorzaken, en zelfs het plaatsen van camera’s voor het opnemen van activiteiten. Indien de huurder door de verhuurder met dit soort pesterijen wordt geconfronteerd, kan de huurder een klacht indienen bij de plaatselijke politie. Het is belangrijk om bewijsmateriaal te verzamelen en te bewaren en dit vervolgens aan de politie te overhandigen.

Harassment Through Mischief

Sectie 425 van de IPC bepaalt dat wie met de bedoeling om, of wetende dat hij waarschijnlijk, onrechtmatig verlies of schade aan het publiek of aan een persoon zal veroorzaken, de vernietiging van een eigendom veroorzaakt, of een zodanige verandering in een eigendom of in de situatie ervan dat de waarde of het nut ervan wordt vernietigd of verminderd, of dat het schadelijk wordt beïnvloed, schuldig is aan baldadigheid. U kunt bij de burgerlijke rechter ook een vordering tot verklaring en tot staking van inbreuken instellen. In dezelfde zaak kunt u ook schadevergoeding eisen.

Verhuurder dient ontruimingszaak in op valse gronden

In verschillende gevallen komt het voor dat de verhuurder een ontruimingsvonnis indient op valse gronden. De verhuurder kan bijvoorbeeld een maand lang de huur ontduiken en dan hetzelfde feit van opzettelijk niet betalen van de huur als grond gebruiken om de huurder uit te zetten. Maar ook in dergelijke gevallen kan de huurwet de huurder een rechtsmiddel aan de hand doen.

Wettelijke gevolgen van het uitzetten van een huurder met onrechtmatig geweld

Het onrechtmatig uitzetten van een huurder door de verhuurder wordt beschouwd als een geval van intimidatie door de verhuurder. En in dit geval kan de huurder de verhuurder aanklagen en uit de laatste uitspraken van de rechtbank blijkt dat de rechtbank een streng standpunt heeft ingenomen tegen deze praktijk. De huurder heeft recht op daadwerkelijke geldschade die het gevolg is van de illegale uitzetting. Dit kan een vergoeding zijn voor tijdelijke huisvesting, voor het voedsel dat bedorven is toen de elektriciteit werd afgesloten, of voor eigendommen die verdwenen zijn toen de huurder door de verhuurder werd buitengesloten. In sommige staten kan een huurder een geldboete krijgen, zoals twee of drie maanden huur of twee tot drie keer de werkelijke schade. Een huurder kan ook in het pand blijven, gratis bewoning krijgen, of het pand ontruimen en de borgsom van de verhuurder innen.

Wat wordt bedoeld met rechtmatige uitzetting – De juiste manier om de huurder te vragen te vertrekken

Om de rechten als huurder te kennen, moet men de juiste procedure begrijpen die moet worden gevolgd, wat neerkomt op een rechtmatige uitzetting. Hieronder vindt u de algemene stappen die moeten worden gevolgd en die per staat kunnen verschillen:

Stap 1 – De verhuurder moet de huurder een kennisgeving van beëindiging van de huur toezenden. De beëindiging van de huur kan met of zonder reden zijn. In het geval van beëindiging om een reden of reden, zijn er drie soorten opzeggingen beschikbaar:

• Betaal huur of vertrek- De huurder moet binnen een bepaalde tijd huur betalen (meestal drie tot vijf dagen) of hij moet het pand verlaten.
• Verhelp of vertrek: De huurder moet de overtreding van de huur- of pachtovereenkomst binnen een bepaalde tijd corrigeren.
• Unconditional Quit: De huurder moet het pand verlaten zonder de mogelijkheid om de overtreding te verhelpen of de huur te betalen.

In het geval van beëindiging zonder reden, moet de verhuurder de huurder een 30-daagse of een 60-daagse opzegging geven om het pand te ontruimen.
Stap 2 – De verhuurder moet een klacht indienen bij de rechtbank. De klacht moet de reden van de ontruiming bevatten en kan ook een verzoek om achterstallige huur en schadevergoeding bevatten.

Stap 3 – Binnen de gestelde termijn moet de huurder op de klacht reageren. De huurder kan het antwoord ook gebruiken om de aantijgingen te ontkennen of verweer te voeren. Een huurder kan ook beweren dat de ontruiming een vergelding is of dat de ontbrekende huur is gebruikt om noodzakelijke reparaties uit te voeren die de verhuurder had moeten uitvoeren.

Stap 4 – De handhavingsambtenaar ontvangt vervolgens het vonnis en zal de huurder op de hoogte stellen van de ontruiming en het aantal dagen dat de huurder heeft om te verhuizen. Als de huurder binnen de gestelde termijn het pand niet ontruimt, kan de handhavingsambtenaar de huurder fysiek verwijderen.

Stappen die de huurder moet volgen in geval van ontruiming door de verhuurder op valse gronden

De huurder moet zich met opgave van redenen wenden tot de huurcontroleur. Zodra de huurder is gedagvaard door de rechter, zal hij zijn zaak moeten bepleiten met voldoende bewijs ter ondersteuning. De volgende punten kunnen worden gebruikt voor het verzamelen van bewijsmateriaal:

• Bericht om huur te ontvangen: Als de verhuurder de door de huurder gestorte huur niet ontvangt, moet hij/zij een bericht uitvaardigen waarin de verhuurder wordt gevraagd de bankgegevens voor het storten van de huur op te geven. In de aanmaning moet duidelijk worden vermeld dat de verhuurder de huur niet heeft ontvangen en dat men als huurder van de mogelijkheid gebruik maakt. Als de bankgegevens binnen tien dagen worden ontvangen, moet de huurder de huur zo spoedig mogelijk storten.
• Geldwissel: Als de verhuurder niet reageert op het bovenstaande bericht, moet de huurder de huur via Money Order naar de verhuurder sturen. De Money Order bonnen moeten veilig worden bewaard als bewijs.
• Verzoekschrift bij de rechtbank: Als de verhuurder weigert om de Money Order ook dan de huurder moet een verzoekschrift indienen bij de bevoegde rechter en krijg de rechter bevel om de toekomstige huren te deponeren in de rechtbank.

Kan een huurder huurvermindering vorderen in geval van verslechtering van de dienstverlening?

nder de wet en ook beslist in verschillende arresten, is het onwettig voor een verhuurder om essentiële diensten zoals water en elektriciteit af te sluiten of om een huurder te beperken in het gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen voor de invordering van huurgelden of om andere redenen. Indien een verhuurder zich aan dergelijke activiteiten blijkt te bezondigen, kan de huurder zich tot de huurrechtbank wenden om de essentiële diensten te herstellen en kan hij actie ondernemen tegen de verhuurder. Het wordt aanbevolen dat de huurder niet stopt met het betalen van de huur aan de verhuurder om welke reden dan ook.

De borgsom niet teruggeven

Om uw belangen veilig te stellen, moet u ervoor zorgen dat uw verhuurder u een ontvangstbewijs voor de borgsom geeft. Als u geen enkele clausule van de huurovereenkomst heeft geschonden, is de verhuurder wettelijk verplicht om de borg terug te geven in overeenstemming met de overeenkomst. In geval van weigering door de verhuurder, kunt u een wettelijke aanmaning geven voor de teruggave van het voorschot en als hij weigert, dient u een verzoek in bij de huurcontroleur.

Stappen die moeten worden gevolgd door een lastig gevallen huurder om zichzelf te beschermen

1. De huurder moet altijd een logboek bijhouden van elke ontmoeting met de verhuurder. Men moet ervoor zorgen om de tijd, datum, en wat er gezegd is te noteren.
2. Schrijf een brief aan uw verhuurder met het verzoek om de pesterijen te stoppen. Verstuur de brief met bewijs van verzending en bewaar een kopie van de brief.
3. Bewaar altijd de kopieën van de huurovereenkomsten, brieven, mededelingen, foto’s, namen van getuigen, en alle andere bewijzen die kunnen worden gebruikt om uw claim te ondersteunen.
4. Bel de politie als men het gevoel heeft dat hij/zij in gevaar is of de veiligheid wordt bedreigd.

Rechten van een huurder volgens de Indiase wetten

• Recht op een huis dat geschikt is om in te wonen: Onveilige omstandigheden, zoals gips dat van het plafond naar beneden komt, gaten in de vloer, slechte bedrading en dergelijke worden als ongeschikt beschouwd. Het is de verantwoordelijkheid van de huisbaas om ervoor te zorgen dat het huis aan de minimumnormen voor huisvesting voldoet.
• Recht om volledig te worden geïnformeerd: Volgens de wet moet een huurder volledig worden geïnformeerd over alle inhoud, voorwaarden en bepalingen van het contract en alleen na instemming van de huurder moet de overeenkomst worden ondertekend, die dan een geldig document wordt.
• Het hebben van de juiste contact informatie: De huurder heeft recht op passende contactinformatie zoals telefoonnummer, e-mailadres, postadres, enz. en de verhuurder moet beschikbaar zijn om gecontacteerd te worden.
• Recht op privacy: De verhuurder kan niet het huis binnenlopen zonder voorafgaande toestemming of informatie, tenzij er een echte noodsituatie is zoals een brand of een overstroming in de badkamer.
• Recht op essentiële diensten: Het is onwettig om essentiële diensten zoals elektriciteit en water af te sluiten of een huurder te beperken in het gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen door de verhuurder, voor de invordering van huurgelden of om andere redenen.
• Recht op Vergoeding: De huurder heeft recht op terugbetaling voor alle reparatiewerkzaamheden die hij/zij had uitgevoerd en die onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder vielen.
• Recht op bezoek om te overnachten of voor korte periodes: De huurder heeft het recht bezoekers te laten overnachten of voor korte periodes te laten overnachten, tenzij dit uitdrukkelijk verboden is in de huurovereenkomst.
• Recht op informatie vóór de beëindiging van de huur: De huurder heeft recht op een bepaalde hoeveelheid voorafgaande kennisgeving van de beëindiging van de huur.
• Om het voorschot terugbetaald te krijgen: De verhuurder moet het voorschot teruggeven aan de huurder aan het einde van de huurtermijn met een rente die is vastgesteld door een statuut.
• Rechten van de wettelijke erfgenamen van de huurder: Wettelijke erfgenamen zijn ook huurders en hebben recht op alle bescherming die beschikbaar is voor de huurder op grond van de huurwet van verschillende staten.
• Recht om huurvermindering te eisen in geval van verslechtering van de dienstverlening: In het geval van verslechtering van de diensten als gevolg van welke reden dan ook als de vermindering van de accommodatie ruimte of slecht onderhoud zal resulteren in verlaging van de standaard huur en de huurder kan een aanvraag indienen bij de Rent Collector voor her-fixatie van de huur.

Conclusie

De intimidatie van huurders door de verhuurders is altijd een groot punt van zorg gebleven. De verhuurders maken misbruik van hun bevoegdheden en intimideren de huurders op verschillende manieren. Maar de wet heeft de huurders specifieke bescherming geboden. Bijna alle staten van het land hebben bepalingen en rechten voor de huurders tegen verschillende vormen van intimidatie door de verhuurder. Met kennis van deze rechten, kan een huurder genieten van een perfect leven in het huis. Het is de moeite waard als enkele van de belangrijke rechten van zowel de verhuurder als de huurder in het contract worden benadrukt. Zo’n simpele stap kan veel klachten, rechtszaken en pesterijen voorkomen.

LawSikho heeft een telegramgroep opgericht voor het uitwisselen van juridische kennis, doorverwijzingen en diverse mogelijkheden. U kunt op deze link klikken en lid worden:

https://t.me/joinchat/J_0YrBa4IBSHdpuTfQO_sA

1. http://www.thehindu.com/business/Economy/what-are-the-rights-of-a-tenant-under-the-law/article17758497.ece.
2. https://www.portiqo.com/blog/rights-tenant-indian-law/.
3. http://www.livelaw.in/tag/rent-control-court/.
4. http://www.legalservicesindia.com/article/article/protection-of-tenants-against-eviction-2103-1.html.